중개수수료로 보아 필요경비에 포함할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2006년 9월경 ○○중개사무소의 중개보조원이었던 한○○에게 ○○광역시 ○○구 ○○동 113-4 과수원 3,326㎡(이하 “쟁점①부동산”이라 한다)의 매매를 위임하고 위임장을 작성해 주면서 중개수수료에 대한 내용은 따로 약정하지 않았다.
• 나. 청구인의 부동산 거래를 위임받은 한○○가 청구인이 2001.2.5. 취득한 쟁점①부동산을 2006.12.22. 육○○에게 15억원에 양도하고, 위 양도대금으로 2006.12.22. ○○북도 ○○시 ○○동 424-1 등 29필지 임야 등 12,294.05㎡(이하 “쟁점②부동산”이라 한다)를 청구인 명의로 취득하고 2006.12.29. 쟁점②부동산 중 ○○ 424-1 등 21필지 6,869㎡(이하 “쟁점③부동산”이라 한다)를 양도하였고, 쟁점③부동산에 대해 실지거래가액에 의해 취득가액 7억 6,000만원, 양도가액 2억 5,000만원으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였다.
• 다. 처분청은 2007.10.16.~2007.10.30. 기간중 청구인에 대한 세무조사 결과 청구인이 쟁점③부동산을 318,473,570원에 취득한 사실을 확인하고 중개수수료 2억 6,000만원(이하 “쟁점금액”이라 한다) 중 쟁점③부동산에 145,268,646을 안분계산하여 필요경비로 공제하였고, 한○○가 위 쟁점①부동산 양도대금 15억원으로 쟁점②부동산 취득대금 등을 지급하고 남은 쟁점금액을 중개수수료로 보아 신고누락한 사실을 확인하여 한○○에게 이에 대한 부가가치세를 결정고지하자 한○○가 조세심판원에 위 중개수수료에 대한 부가가치세 부과처분에 대하여 심판청구(2008전1241, 2008.3.20.)를 제기한 결과, 쟁점금액을 중개수수료로 인정하지 아니하였다.
• 라. 이에 따라 처분청은 쟁점금액을 청구인의 양도소득에 대한 필요경비를 부인하여 2009.4.1. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 67,319,910원을 경정ㆍ고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.18. 이의신청을 거쳐 2009.10.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 한○○는 청구인의 위임을 받아 부동산을 거래하는 과정에서 청구인을 기만하여 가치가 별로 없는 부동산을 고가에 매입하도록 하였고, 이 과정에서 청구인이 한○○에게 쟁점금액에 상당하는 고액의 중개수수료를 지급하였으므로 청구인이 실질적으로 지출한 쟁점금액을 부동산의 양도와 관련한 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 한○○와 쟁점부동산의 중개를 함께 하였다는 최○○이 한○○에 대한 부당이득금 반환청구소송을 한 판결에 의하면 한○○가 얻은 이득의 성격은 청구인에게 배상하여야 할 손해배상금이 될 지언정 원고와 분배하여야 할 중개수수료로 볼 수는 없다고 판결하였고, 한○○가 2008.3.20. 조세심판원에 중개수수료에 대한 부가가치세 부과처분에 대하여 심판청구를 제기한 결과, 쟁점금액을 한○○가 쟁점부동산을 중개하고 지급받은 중개수수료로 인정하지 아니한 점 등에 비추어 보아 쟁점금액을 부동산의 양도와 관련한 필요경비로 인정하지 아니하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점금액을 중개수수료로 보아 필요경비에 포함할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조제1항제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세경위를 보면, 처분청은 청구인의 부동산 거래를 위임받은 한○○가 청구인이 쟁점①부동산, 쟁점②부동산, 쟁점③부동산을 취득 및 양도하는 과정에서 지급하고 남은 쟁점금액을 중개수수료로 인정하지 아니하고 2009.4.1. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 67,319,910원을 경정ㆍ고지하였다.

(2) 처분청 심리자료에 의하면, 한○○는 청구인 소유의 쟁점①부동산의 양도대금 15억원 중 청구인의 금융채무 등에 사용된 8억 5,200만원을 제외한 6억 4,800만원을 직접 수령하여 보관하면서, 이 중 청구인이 한○○의 권유로 매입한 쟁점②부동산의 취득대금 중 채무인수액 3억 5,200만원을 제외한 3억 8,800만원을 지급하고 남은 쟁점금액을 한○○가 보관하고 있었음에도 청구인은 쟁점금액을 쟁점②부동산의 취득대금으로 사용된 것으로 알고 있었던 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 2007.2.28. 쟁점③부동산의 양도에 대한 양도소득세 신고를 하면서 필요경비에 중개수수료는 포함시키지 않았다.

(4) 처분청은 ○○지방국세청장으로부터 한○○가 청구인의 부동산 거래를 대행하고 임의로 보관하고 있는 쟁점금액은 중개수수료라는 과세자료를 통보받아 2008.1.10. 한○○에게 2006년 제2기 부가가치세 75,000원, 2007년 제1기 부가가치세 9,750,780원을 ○○세무서장이 결정고지하는 한편, 쟁점③부동산의 양도에 대한 중개수수료로 쟁점금액을 쟁점②부동산의 취득 면적대비 쟁점③부동산의 양도면적 비율(2억 6,000만원×6,869㎡/12,294.05㎡)로 안분계산한 145,268,646원을 필요경비로 공제하였다.

(5) 그 후, 쟁점①부동산의 매수자를 소개한 최○○이 2007.9.19. 한○○에게 중개수수료에 대한 부당이득금 반환청구 소송(○○지방법원 2007가합9300, 2008.7.16. 판결)을 제기한 결과, 피고(한○○)가 얻은 이득의 성격은 변○○(청구인)에게 배상하여야 할 손해배상금이 될 지언정 원고와 분배하여야 할 중개수수료로 인정할 수 없다고 판결하였다.

(6) 한○○가 조세심판원에 제기한 부가가치세 부과처분 취소에 대한 심판청구(2008전1241, 2008.3.20.) 결과, 쟁점①부동산의 양도자인 변○○이 한○○에게 중개수수료를 지급하지 않았다는 사실이 변○○의 사실확인서와 ○○지방법원 증인(변○○) 신문조서에 의하여 확인되고, 한○○와 쟁점①부동산의 중개를 함께 하였다는 최○○이 한○○에게 부당이득금 반환청구소송을 제기하여 받은 판결문에 의하면 한○○가 얻은 이득의 성격은 변○○에게 배상하여야 할 손해배상금이 될 지언정 원고와 분배하여야 할 중개수수료로 볼 수는 없다고 판결한 점 등에 비추어 볼 때 한○○가 쟁점①부동산을 중개하고 그 중개수수료로 2억 6,000만원을 지급받은 것으로 보기는 어렵다고 결정하였다.

(7) 종합하건대, 청구인은 한○○에게 실질적으로 지출한 쟁점금액을 부동산의 양도와 관련한 중개수수료이므로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 한○○가 조세심판원에 제기한 부가가치세 부과처분 취소에 대한 심판청구(조심2008전1241, 2008.3.20.) 결과, 청구인의 부동산 거래를 위임받은 한○○가 청구인소유 쟁점②부동산을 중개하고 그 중개수수료로 260,000,000원을 지급받은 것으로 보기 어렵다고 보았으며, 한○○와 함께 쟁점①부동산의 중개를 한 최○○이 한○○에 대한 부당이득금 반환청구소송 결과, 한

○○ 가 얻은 이득의 성격은 청구인에게 배상하여야 할 손해배상금이 될 지언정 최

○○ 과 분배하여야 할 중개수수료로 볼 수 없다고 판결한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점금액을 중개수수료로 인정하지 아니하여 필요경비 공제를 부인하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.