청구인은 미등기 전매후 양도소득세 무신고 하였음이 확인되었고, 이는 일시적인 거래로 사업성을 가지고 계속적・반복적으로 거래를 하였다고 인정하기 어려우므로 중과세율로 양도소득세 과세한 처분은 정당함
청구인은 미등기 전매후 양도소득세 무신고 하였음이 확인되었고, 이는 일시적인 거래로 사업성을 가지고 계속적・반복적으로 거래를 하였다고 인정하기 어려우므로 중과세율로 양도소득세 과세한 처분은 정당함
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인들은 □□개발의 사업부지 매수자금이 부족하여 □□개발 대표이사 신○인의 요청에 의하여, 대여금액에 투자이익을 가산한 금액을 되돌려 받기로 하고, 쟁점1토지 매수대금 1,153,850천원 및 쟁점2토지의 매수자금 1,025,000천원을 □□개발에게 대여하여 주고, 그 원금과 이익금으로 2,660,000천원을 보상받은 것일 뿐, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가구역 내에 소재한 위 토지들을 취득하거나 양도할 의사도 없었고, 양도한 사실이 없으므로 청구인들에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(2) 설령, 청구인들이 위 쟁점토지들을 양도한 것이라면, 2005.9.30.부터 2006.12.20.의 짧은 기간 동안 위 토지들을 3인으로 부터 취득하여 2회의 분할과정을 거쳐 4회에 걸쳐 양도한 것인바, 이는 부동산매매업에 의한 소득에 해당한다.
(3) 청구인들은 □□개발이 매수하기로 한 토지의 매수대금으로 3,203,850천원을 대신 지급하였는바, 그 중 청구인들이 최○선(조○복의 처) 명의로 취득한 토지의 매수자금 1,025,000천원을 제외하면(청구인들이 같은 동 전 4,109㎡를 2,050,000천원에 매수하기로 하였으나, 동 토지가 2005.8.2. 쟁점2토지와 같은 동 35-33 전 2,055㎡으로 분할되었고, 분할된 같은 동 35-33 전 2,055㎡를 청구인들이 매수하여 매매대금 2,050,000천원에서 1,025,000천원을 제외하였음) 매수대금은 2,178,850천원이고, □□개발이 청구인들에게 지급한 금액이 2,660,000천원이므로 이에 대한 양도차익으로 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.
(1) 청구인들은 미등기전매가 아니라고 주장하나, 쟁점1토지는 원 소유자 최○태로부터 □□개발에 소유권 이전되기 전까지 송○섭의 처 이○희 명의로 계약을 체결하여 실질적으로 매수자금 1,153,850천원이 최○태에게 지급되었고, 추후 □□개발에 청구인들이 1,653,850천원에 매도한 사실이 검찰 조사과정에서 확인되었으며, 쟁점2토지는 당초 소유자 인○부로부터 조○복의 처 최○선 명의로 계약을 체결하여 1,025,000천원을 인○부에게 지급하고, 2006.12.14. □□개발에 1,525,000천원에 매도한 사실이 계약서 및 검찰조사과정에서 확인되었으므로, 미등기전매하고 무신고한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 보유현황, 양도횟수, 태양, 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 지 등을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것 인바, 청구인의 경우 일시적인 거래로, 수익을 목적으로 계속적ㆍ반복적 거래를 하였다고 인정하기 어렵다.
(3) 청구인들은 양도차익이 481,150천원이라고 주장하고 있으나, 검찰조사과정 등에서 확인된 금액은 1,000,035천원(쟁점토지들에 대하여 근저당으로 한 농협중앙회 대출금 20억원을 □□개발이 상환하여 매매대금을 수수한 것으로 보았고, 청구인들에게 송금된 27억원 중 차용금 13억원과 비용 등으로 지출한 221,115천원 계 1,521,115천원을 제외)이므로 청구주장을 받아들일 수 없다.
(1) 쟁점1토지와 쟁점2토지를 미등기 양도한 것으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부
(2) 이 건 양도를 부동산매매업으로 과세하여야 한다는 청구주장의 당부
(3) 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 양도가액을 2,660,000천원으로 하고, 취득가액을 2,178,850천원으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
○ 국세기본법(2007.12.31. 법률 제8830호로 개정되기 전의 것)제14조 【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
○ 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)제19조 【사업소득】】
① 사업소득은 당해년도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.
3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.
양도소득과세표준의 100분의 70
③ 제1항제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
○ 소득세법 시행령(2006.2.9. 대통령령 제19327호로 개정된 것)제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조제1항제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.
○ 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】
① 법 제104조제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3. 법 제89조제1항제2호 및 조세특례제한법 제69조제1항 에 규정하는 토지
4. 법 제89조제1항제3호에 규정하는 1세대1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것
○ 부가가치세법 시행규칙(2005.3.11. 재정경제부령 제422호로 개정된 것)제1조 【사업의 범위】
② 영 제2조제2항에서 "재정경제부령이 정하는 사업"이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청은 송○섭이 쟁점1토지를, 조○복이 쟁점2토지를 2006.12.14. □□개발에 미등기전매하고 양도소득세를 무신고하였다 하여 청구인들에게 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 내용이 처분청 심리자료에 나타나고 있다.
(2) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인들은 □□개발의 사업부지 매수자금이 부족하여 □□개발 대표이사 신○인의 요청에 의하여 대여금액에 투자이익을 가산하여 수수하기로 하고, 쟁점1토지 매매대금 1,153,850천원 및 쟁점2토지의 매수자금 중 1,025,000천원을 대여하여 주고, 그 원금과 이익금으로 2,660,000천원을 보상받은 것일 뿐, 위 토지들을 양도한 사실이 없으므로 청구인들에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. (나) 쟁점1토지의 등기부등본에 의하면 최○태가 2006.8.22. 쟁점1토지(2005.11.23. 같은 동 35-8 전 2.975㎡ 중 전 469㎡가 같은 동 35-34로 분할됨)를 □□개발에 소유권 이전한 것으로 나타나고, 쟁점2토지 등기부등본에 의하면, 인○부가 2006.12.19. 쟁점2토지(2005.8.2. 같은 동 35-26 전 4,109㎡ 중 전 2,055㎡가 같은 동 35-33로 분할됨)를 □□개발에 소유권이전한 것으로 나타나고 있다. (다) 쟁점1토지와 관련한 매매계약서에는 매도인 최○태가 쟁점1토지를 매수인 □□개발과 이○희에게 1,153,850천원에 양도하기로 2005.6.30. 매매계약을 체결한 것으로 나타나고, 또 다른 매매계약서에는 매도인 최○태가 쟁점1토지를 매수인 □□개발에게 1,895,000천원에 양도하기로 2005.6.30. 매매계약을 체결한 것으로 나타나며, 쟁점2토지와 관련한 매매계약서에는 매도인 오○섭과 인○부가 분할이전 쟁점2토지 전 4,109㎡를 매수인 □□개발과 최○선에게 2,050,000천원에 양도하기로 2005.7.1. 매매계약을 체결한 것으로 나타나고, 또 다른 매매계약서에는 매도인 인○부가 쟁점2 토지(전 2,054㎡)를 매수인 □□개발에게 1,553,000천원에 양도하기로 2006.12.7. 매매계약을 체결한 것으로 나타나고 있다. (라) □□지방검찰청 ■■지청의 공소장, □□지방법원 ■■지원의 판결서 및 처분청 심리자료 등에 의하면, 송○섭 등이 2005년 5월경 □□개발의 대표이사인 신○인으로부터 개발부지 내의 쟁점1토지와 쟁점2토지의 2개 필지가 매물로 나왔는데 매수자금이 없으니 미리 땅을 사주면 나중에 PF(프로젝트 파이낸싱)대출을 받아 땅을 재매수하겠으며, 평당 50만원 이상으로 하여 넉넉하게 차익을 챙겨 주겠다는 요청을 받고 승낙하였고, 2005.6.30. 최○태로부터 그 소유인 쟁점1토지를 1,153백만원에 공동매수하면서 송○섭의 처인 이○희 명의로 계약서를 작성하고, 2005.7.1. 인○부ㆍ오○섭으로부터 각1/2지분씩 공유하고 있는 분할전 쟁점2토지 (전 4,109㎡)를 2,050백만원에 공동매수하면서 조○복의 처인 최○선 명의로 계약서를 작성하여 □□개발이 PF자금 대출을 받아 부동산을 재매수할 때, 그 소유권이전등기를 □□개발 앞으로 이전하는 것으로 하여 양도소득세를 포탈하기로 마음먹었으며, 또한 송○섭 등은 공모하여 2006년 12월 초순 □□개발 사무실에서 신○인과 위 각 부동산에 대한 재매수 금액에 대하여 협의하던 중 원매도인들로부터 매수한 금액보다 부풀린 금액으로 신○인이 계약서를 재작성하고 국민은행에 제출하여 PF자금을 추가 대출받는 방법으로 송○섭 등이 전매차익을 보전하고, 아울러 위 계약서 재작성에 따라 최○태 등 원매도인들의 증가된 양도소득세도 최○태 등의 요구에 따라 최종 매수인인 □□개발에서 보전해 주기로 하여 위 각 부동산을 3.3㎡ 당 250만원에 매매하기로 결정한 다음, 신○인으로 하여금 쟁점1토지를 최○태로부터 □□개발이 1,895백만원에 직접 매수하는 형식의 계약서를 재작성하도록 하였다. 또한, 2006.12.7. □□개발 사무실에서 신○인으로 하여금 분할 전 쟁점2토지를 2005.8.2. 공유자인 인○부, 오○섭에게 1/2지분씩 분할하여 인○부 명의로 소유권등기가 경료된 쟁점2토지를 인○부로부터 □□개발이 1,553백만원에 직접 매수하는 형식의 계약서를 재작성하도록 하였고, 그 후 송○섭 등은 최종 매수인 □□개발에서 매매대금을 지급하고, 2006.12.14. □□개발 명의로 2필지에 대하여 소유권이전등기를 경료하도록 하여 각 부동산을 미등기 전매하였고, 양도소득세 888,405,000원 상당을 포탈하였다 하여 □□지방검찰청 ■■지청은 2008.12.31. 청구인들을 양도소득세 등 포탈혐의로 □□지방법원 ■■지원에 공소장을 제출하였으며, □□지방법원 ■■지원은 2009.10.8. 청구인들에게 무죄를 선고하였고, □□지방검찰청 ■■지청은 2009.10.14. ∇∇고등법원에 항소하였다. (마) 살피건대, 쟁점1토지와 관련한 매매계약서에는 매도인 최○태가 쟁점1토지를 매수인 □□개발과 이○희에게 양도하기로 계약체결한 것으로 나타나고(또 다른 매매계약서에는 매도인 최○태가 쟁점1토지를 □□개발에게 양도하기로 계약체결한 것으로 나타남), 쟁점2토지와 관련한 매매계약서에는 매도인 오○섭과 인○부가 분할이전 쟁점2토지 전 4,109㎡를 매수인 □□개발과 최○선에게 양도하기로 계약체결한 것으로 나타나며(또 다른 매매계약서에는 매도인 인○부가 쟁점2토지를 □□개발에게 양도하기로 계약체결한 것으로 나타남), 쟁점1토지의 등기부등본에는 최○태가 쟁점1토지를 □□개발에 소유권 이전한 것으로 나타나고, 쟁점2 토지 등기부등본에는 오○섭과 인○부가 쟁점2토지를 □□개발에 소유권 이전한 것으로 나타나고 있는 반면, 청구인들이 □□개발에 쟁점1토지 매수자금 1,153,850천원 및 쟁점2토지의 매수자금 중 1,025,000천원을 대여하여 주고, 그 원금과 이익금으로 2,660,000천원을 보상받은 것이라고 주장하면서 제시한 □□지방법원 ■■지원의 판결문은 □□지방검찰청 ■■지청이 2009.10.14. ∇∇고등법원에 항소하여 그 내용이 확정되지 아니하였고, 청구인들이 제시한 증빙자료만으로는 쟁점토지들의 양도가 미등기전매가 아니라고 볼 수 없다고 보이므로 처분청이 청구인들의 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 양도를 미등기전매로 보아 중과세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(3) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 청구인들은 위 쟁점토지들을 양도한 것이라고 볼 경우, 2005.9.30.부터 2006.12.20.까지의 기간 동안 위 토지들을 4회에 걸 쳐 양도한 것이므로 부동산매매업에 의한 소득에 해당한다고 주장하고 있다. (나) 처분청 심리자료에 의하면 청구인들의 사업이력은 아래와 같다. 송○섭 부동산임대업(312-05-00000): 1992.8.12. ～ 부동산임대업(312-05-00000): 1992.8.12. ～ 1997.7.25. ●●양돈(312-93-00000): 1979.4.7. ～ 1986.12.31. 조○복 ◆◆팻션(115-10-00000):1985.11.16. ～ 1986.6.16. ◆◆패션(312-01-00000): 1985.10.1. ～ 1989.8.31. ◎◎패션(312-01-00000): 1989.10.11. ～ 2003.6.30. (다) 청구인들은 이 건 미등기전매한 토지들 외에, 조○복의 배우자인 최○선이 2005.9.30. 같은 동 35-33 전 2,055㎡을 취득하여, 2007.1.31. 동 토지에서 같은 동 35-49 전 19㎡로 분할시켜 소유하고 있고, 2007.1.31. 동 토지에서 같은 동 35-48 전 1,493㎡로 분할시켜 2007.11.21. 주식회사 ▲▲씨앤디로 양도한 내용이 나타난다. (라) 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법 상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것인바(대법원 1995.11.7. 선고, 94누 00000 판결 등 참조), 이 건의 경우 조○복의 배우자가 양도한 토지를 제외하면, 청구인들이 쟁점1토지와 쟁점2토지를 미등기전매한 것 외에 다른 토지의 양도사실이 나타나지 아니하여 수익을 목적으로 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있었다고 보기 어려우므로 쟁점토지들의 양도를 미등기전매로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(4) 쟁점(3)에 대하여 본다. (가) 청구인들은 □□개발이 매수하기로 한 토지의 매수대금으로 3,203,850천원을 대신 지급하였고, 그 중 청구인들이 취득한 토지의 매수자금 1,025,000천원을 제외하면 매수대금은 2,178,850천원이고, □□개발이 청구인들에게 지급한 금액이 2,660,000천원이므로 이에 대한 양도차익으로 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장하고 있다. (나) 처분청 조사복명서에 의하면, 청구인들이 쟁점1토지 및 쟁점2토지를 공동으로 투자하여 공동으로 이익을 배분하고자 모의하였고, 쟁점1토지는 2005.6.30. 최○태로부터 송○섭의 배우자 명의로 매매계약하고 매매대금으로 1,153백만원을 지급하고, 2006.12.14. □□개발에 1,653백만원에 매도하였으나, 미등기전매하고 양도소득세 무신고한 사실이 확인되고, 쟁점2토지는 2005.7.l. 자로 인○부 외 1인으로부터 조○복의 배우자 명의로 매매계약하고, 매매대금으로 1,025백만원을 지급하고, 2006.12.14. □□개발에 1,525백만원에 매도하였으나, 미등기전매하고 양도소득세 무신고한 사실이 확인되는 등 양도대금은 3,178,885천원으로 확인되고, 취득금액으로 2,178,850천원으로 확인(양도소득금액 1,058백만원 과소신고로 확인되었으나 검찰청에서 대금수수내용을 확인한바, 10억원의 미등기전매차익이 발생한 것으로 확인됨)되는 내용이 나타나고 있다. (다) 살피건대, 청구인들이 쟁점1토지와 쟁점2토지를 미등기전매하고, 그 양도가액은 3,178,885천원으로, 그 취득가액은 2,178,850천원으로 검찰조사과정에서 확인되었다고 나타나고 있는 반면, 청구인들이 제시한 증빙자료만으로는 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 양도가액이 2,660,000천원이라는 청구주장이 확인되지 아니하므로 위 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기 본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.