교환으로 취득한 토지의 취득가액을 환산가액으로 산정한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2007.10.5. ○○광역시 ○구 ○○동 454 전 202㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고 양도가액은 174,000천원으로, 취득가액은 150,000천원으로 하여 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지 양도에 대한 실지거래가액을 조사하여 취득가액이 불분명하다고 보아 소득세법 제114조 제4항 의 규정에 의하여 취득가액을 환산하여 2009.6.8. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 32,837,630원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.21. 이의신청을 거쳐 2009.10.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 1999.4.19. 청구인과 안○○는 각자 소유한 토지의 이용편의 증진을 위하여 청구인 소유의 ○○광역시 ○구 ○○동 452-3 전 533㎡ 중 202㎡(이하 “교환양도토지”라 한다)는 동일면적인 안○○ 소유의 쟁점토지와 교환하고 나머지 331㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)는 2억원에 양도하였는 바, 쟁점토지의 실제 취득가액은 평당 2,000천원이라 할 것이므로 쟁점토지의 취득가액을 환산가액이 아닌 122,464천원(2,000천원×202㎡/3.3)으로 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 소로길에 길게 접하여 폭이 좁으나 교환양도토지와 쟁점외토지는 대로변에 접해 있고 폭이 얿어 활용가치에 상당한 차이가 있어 상호간에 같은 가치로 볼 수 없고, 쟁점토지 양도당시 공시지가(790천원/㎡) 및 취득당시 공시지가(191천원/㎡)에 의하여 양도당시 취득가액을 환산하면 208천원/㎡으로 평당 환산취득가액은 687천원이므로 쟁점외토지의 평당 2,000천원에 비하여 차이가 있음을 간접적으로 확인할 수 있으며, 청구인이 제출한 쟁점외토지의 양도계약서상 매도인과 매수인이 바뀌어 작성되어 있고, 토지를 교환하면서 감정평가를 실시하지 않아 쟁점토지의 취득가액이 불분명하므로 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 환산하여 과세한 처분은 정당하다

• 가. 쟁점 교환으로 취득한 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――――― 동항제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――――― 동항제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규 정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 안○○는 각자 소유한 토지의 이용편의 증진을 위하여 청구인 소유의 ○○광역시 ○구 ○○동 452-3 전 533㎡ 중 202㎡(교환양도토지)는 동일면적인 안○○ 소유의 쟁점토지와 교환하고 나머지 331㎡(쟁점외토지)는 2억원에 양도하였으므로 쟁점토지의 실제 취득가액은 평당 2,000천원이라고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인 소유 토지인 ○○광역시 ○구 ○○동 452-1 전 1,260㎡가 1999.5.3. ○○광역시 ○구 ○○동 452-1(727㎡)과 같은 동 452-3(533㎡)으로 분할되어 1999.7.2. 같은 동 452-3(533㎡)이 안○○에게 소유권 이전되었고, 안○○ 소유 토지인 같은 동 454 전 239㎡가 1999.5.3. 같은 동 454(78㎡)와 같은 동 454-3(161㎡)로 분할되어 같은 날 같은 동 454(202㎡)가 1999.7.2. 청구인에게 소유권 이전된 사실이 토지대장, 등기부등본 등에 의하여 확인된다. (나) ○○광역시 ○구청장이 안○○에게 ○○광역시 ○구 ○○동 454-2 답 1㎡를 불하할 당시(1999.8.28.) 인근 공인중개사무소 2곳의 시세평가액(2곳 평균 1㎡당 680,620원)과 ○○광역시 지하철 건설본부에서 책정한 지하철공사에 따른 ○○동 인근 토지의 보상가액을 비교ㆍ검토하여 불하가격을 658,500원/㎡로 산정하였음이 ○○광역시 ○구의 공유재산매각 관련서류 등에 의해 확인된다. (다) 청구인과 매수인 안○○가 조세심판관회의에 참석하여 의견진술한 내용을 보면, 청구인 소유토지(○○시 ○구 ○○동 452-1, 1,260㎡)와 도로(道路)사이에 위치하고 있는 토지(○○동 453-3 124㎡, ○○동 454 239㎡)를 소유하고 있던 안○○가 인근에서 철물점을 운영하다가 운영하던 철물점이 도로에 편입되게 되자, 자신 소유의 토지(위 ○○동 453-3, ○○동 454) 지상에 건물을 신축하여 철물점을 운영하기 위하여 기초공사(터파기)를 시작하였고, 안○○가 자신의 토지지상에 건물을 신축하게 되면 청구인 소유의 토지는 거의 맹지상태에 이르러 쓸모없는 땅이 되게 되는 상태였기에 청구인은 안○○에게 청구인 소유의 토지인 ○○광역시 ○구 ○○동 452-1 1,260㎡ 전체를 매수하여 줄 것을 요구하였으나 안○○는 매수의사가 없다고 하여 상황이 다급해진 청구인은 결국 청구인 소유의 토지 1,260㎡ 중 쟁점외토지 100평(331㎡)은 평당 2,000천원에 매도하고, 202㎡는 쌍방 소유토지를 교환하기로 하였고, 또한 매매계약서가 여러 장인 이유는 당초에 청구인과 안○○가 교환양도토지와 쟁점토지를 양도ㆍ교환하는 과정에서 쟁점토지는 교환으로 취득하여 쟁점외토지(331㎡)에 대해서만 매매계약서를 작성하였기 때문에 쟁점토지의 매매계약서가 없어 쟁점토지를 양도한 시점에 양도소득세를 신고하기 위하여 매매금액이 1억5천만원의 계약서를 작성한 것이고, 255백만원의 매매계약서는 안○○가 교환양도토지를 양도할 때 필요할 것 같아 작성하게 된 것이며, 청구인이 제시한 부동산매매계약서에 매도자와 매수자가 뒤바뀐 것은 부동산중개소에서 매매계약서를 작성한 것이 아니고 매매계약서를 작성해본 경험이 있는 청구인의 사촌형님이 작성하여 착오가 있었다고 진술하였다. (라) 쟁점토지의 전소유자인 안○○는 1999.7.2. 쟁점토지에 대하여 양도소득세를 기준시가로 신고하면서 매매가액이 32백만원인 검인계약서를 제출하였던 사실이 국세청 전산자료 등에 의하여 확인된다. (마) 청구인과 안○○는 쟁점토지와 교환양도토지를 교환하기로 약정한 후 감정평가기관 등에 감정평가를 실시하여 토지의 가액을 산정한 사실은 확인되지 않는다.

(2) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 보면, 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 단서는 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이 취득가액이라고 규정하고 있는 바, 실지거래가액이라 함은 거래당시 그 대가로 지급받거나 지급한 가액으로 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것으로, 사후에 취득 또는 양도당시 소급하여 시가감정 등에 의하여 파악되는 가액은 이에 해당하지 않는다고 할 것인 바, 거래가 교환인 경우 교환대상 목적물에 대한 가액을 서로 감정하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산을 수반하는 경우에는 실질거래가액을 확인할 수 있다 할 것이고, 그렇지 아니한 단순한 교환의 경우에는 실질거래가액을 확인할 수 없다 할 것인 바(대법99두1299, 1999.3.29 밀 국심2006중1930, 2006.11.22.외 다수 같은 뜻) 청구인과 안○○는 쟁점토지를 교환양도토지와 교환하면서 감정평가하여 토지가액을 산정한 사실이 없어 교환가액을 명확하게 산정한 것으로 보기 어려운 점, 쟁점토지의 전소유자인 안○○는 쟁점토지를 청구인에게 양도한 후 양도소득세를 기준시가로 신고(양도가액 39백만원) 하면서 양도가액이 32백만원인 검인계약서를 제출한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점외토지에 대한 매매가액이 평당 2,000천원이므로 쟁점토지의 경우도 평당 2,000천원으로 취득한 것으로 하여야 한다는 청구주장을 인정하기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.