교환거래시 양도가액 및 취득가액

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.6.9. 취득한 충청북도 음성군 면 리 000-3 토지 616㎡ 및 건물 1,258.4㎡(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)를 2005.3.7. 양00과 교환계약을 체결하여 경기도 용인시 구 동 000-27 토지 232㎡ 및 주택 253.2㎡(이하 “쟁점2부동산”이라 한다)과 교환 양도(이하 “1차교환”이라 한다)하고, 1차교환거래를 통해 취득한 쟁점2부동산을 2005.4.12. 다시 이00와 교환계약을 체결하여 충청북도 음성군 읍 리 00-13 토지 1,289㎡ 및 건물 994.9㎡(이하 “쟁점3부동산” 이라 한다)와 교환 양도(이하 “2차교환 이라 한다)한 후 각 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 1, 2차교환계약서와 1,2차 교환거래 각 당사자의 거래사실 확인내용을 근거로 하여 쟁점1부동산의 양도가액을 1,007,500,000원, 쟁점2부동산의 양도가액을 230,000,000원으로 보아 2009.7.15. 2005년 귀속 양도소득세 68,896,900원을 결정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견 등

• 가. 청구인 주장 청구인은 2004.6.9. 모텔인 쟁점1부동산을 윤00으로부터 770,000,000원에 취득하여 사업을 하던 중 건물누수의 하자로 인하여 금전적, 정신적 고통을 받아 매도하려고 하였으나, 경기침체로 매매가 어려운 실정에서 중개업자가 교환거래를 권유하여 양00 소유 주택인 쟁점2부동산과 1차교환 하였고, 시각장애로 쟁점2부동산을 관리하기가 어렵게 되어 이00 소유의 여관인 쟁점3부동산과 2차교환하게 되었는바, 1차교환계약서에 기술되어 있는 “총 외형가의 0.9%(부동산중개수수료), 외형가 10억7백오십만원(참고임)의 기재사항으로 볼 때, 시가감정을 거치지 아니한 주관적으로 평가한 가액에 불과할 뿐 아니라, 교환가액을 높게 평가하여 청구인이 지급한 법정중개수수료 10,000,000원을 정당화하기 위한 중개업자의 허위계약서에 불과하며, 2차교환계약서 또한 청구인이 계약서에 자필서명 또는 날인조차 하지 아닌한 계약서로서 중개업자가 임의로 작성한 것에 불과하고, 시가감정을 거치지 아니한 단순 교환계약서에 불과함에도 처분청이 교환계약서에 나타난 교환가액을 진실한 가액으로 추정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하며, 한편 1차교환 양도가액으로 본 1,007,500,000원은 교환당시 기준시가와 비교해 볼 경우 200%를 넘어 진정한 가액으로 볼 후 없고, 교환거래 당시 경기침체로 매매가 어려운 시점에서 쟁점1부동산을 770,000,000원에 취득하여 단기간내에 시세차익을 남겼다는 사실은 실현가능하지 않다 하겠으므로, 처분청이 시가의 감정평가 없이 허위로 작성된 1,2차교환계약서만을 근거로 쟁점 1,2부동산의 실지거래가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 것은 실질과세원칙과 근거과세원칙에 위배되는 것이므로, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 것이 타당하다고 하겠다. (나) 처분청 의견 쟁점1부동산을 교환, 취득한 양00이 작성한 거래사실 확인서에서 청구인 소유의 쟁점1부동산과 쟁점2부동산을 교환하면서 쟁점1부동산의 근저당설정액 및 전세보증금 512,000,000원을 승계받고 현금 200,000,000원을 지급하여, 본인의 주택을 350,000,000원으로 책정하고 전세보증금 54,500,000원을 인계해주어 쟁점부동산을 1,007,500,000원에 인수하였으며, 1차교환계약서 작성 시 청구인이 공인중개사의 부축을 받아 자필서명한 것으로 확인되고, 2차교환거래 당사자인 이00의 문답서에서 쟁점2부동산의 가액은 230,000,000원, 쟁점3부동산의 가액은 520,000,000원으로 책정하고 자신이 320,0000,000원을 현금으로 받고 쟁점2부도산의 전세보증금 약 50,000,000원을 승계하기로 하였으며, 교환계약서 내용이 모두 사실이라고 진술 하엿으므로, 1,2차교환계약서를 근거로 실지거래가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 교환계약서가 시가감정평가 없이 허위로 작성되었으므로 실지거래가액이 아닌 기준시가로 양도소득세를 과세하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관계법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산의 경우 제99조【기준시가의 산정】① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다).(단서 생략)
• 나. 건물 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 고시하는 가액)
• 라. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 별률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격.(단서 생략) 제100조【양도차익의 산정】③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.(단서 생략)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액, 매매사례가액 도는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2005.12.31 대통령령 제18850호로 개정되기 전의 것) 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부, 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지, 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액.

③ 법 114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액.

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 쟁점1,2부동산에 대한 양도소득세 조사(종결)복명서(2009.6.5)를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 청구인은 쟁점1,2부동산을 1,2차교환거래를 통해 양도하고 각 양도소득세를 신고하지 아니하였으므로, 아래와 같이 1,2차교환계약서상의 금액에 따라 양도소득세를 과세하였다. (단위: 천원) 구 분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 과세표준 결정세액 쟁점1부동산 1,007,500 770,000 19,243 218,256 95,756 68,896 쟁점2부동산 230,000 350,000 -120,000 합계 1,237,500 1,120,000 19,243 98,256 95,756 68,896 * 쟁점2부동산의 양도차손(양도가액 230,000천원-취득가액(350,000천원) (나) 1차교환계약 내용은 아래 표와 같으며, 1차교환거래 상대방인 양00의 확인서에서 교환계약서 내용이 사실이라고 되어 있다. 구 분 쟁점1부동산 쟁점2부동산 교환가액

① 1,007,500천원

② 350,000천원 책정 근저당 설정

③ 500,000천원 승계 전세 보증금

④ 12,000천원 승계

⑤ 54,500천원 승계 현금 수수

⑥ 200,000천원 청구인 수취

⑦ 200,000천원 지급 * 교환가액

② +③+④-⑤+⑥= 1,007,500천원((①))

① +⑤-③-④-⑦= 350,000천원((②)) (다) 2차교환계약서 내용을 보면, 청구인이 쟁점2부동산을 양도하고 쟁점3부동산을 취득하면서 쟁점2부동산의 전세보증금 수천만원(약3천-5천만원)을 이00에게 부담시키고, 현금 320,000,000원을 지급하며, 쟁점3부동산의 전세권은 이00가 말소시키는 조건으로 되어 있고, 이00의 문답서에서 교환계약서상의 내용이 사실이라고 진술하였다. (라) 청구인은 세무조사 사전통지서를 수령한 후 처분청을 방문하여 본인은 쟁점1부동산의 양도사실만 있을 뿐 양도가액이나 교환매매 등 일체에 대하여 기억이 나지 않고 증빙자료도 없다고 진술하였다.

(3) 1차교환거래 당사자인 양00의 확인서(2009년 5월)을 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 2005.3.2. 청구인 소유의 쟁점1부동산(여관)과 본인 소유의 쟁점2부동산(주택)을 교환하면서 여관의 근저당설정액 500,000,000원과 전세보증금 12,000,000원을 승계받고, 현금 200,000,000원을 지급하였다. (나) 본인의 주택은 350,000,000원으로 책정하고 전세보증금 54,500,000원을 같이 인계해주어 쟁점1부동산을 총액 1,007,500,000원에 인수하였으며, 계약서 작성시 청구인이 자필로 서명하였다.

(4) 2차교환거래 당사자인 이00의 문답서(2009.6.3)를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가)본인 소유의 쟁점3부동산을 520,000,000원으로 책정하고 쟁점2부동산(주택)은 시세가 270,000,000원정도이나 깍아서 230,000,000원으로 책정하였다. (나) 현금 320,000,000원을 청구인으로부터 수차례에 걸쳐 수령하고, 쟁점3부동산의 전세금 100,000,000원을 본인이 갚았으며, 쟁점2부동산(주택)의 보증금 약 50,000,000원 정도는 본인이 승계하였다.

(5) 청구인이 제출한 자료를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 쟁점1,2,3부동산의 등기부 및 건축물대장을 보면, 다음과 같이 되어 있다.

1. 쟁점1부동산의 용도는 지하1층 위락시설, 1층 음식점, 2-4층 숙박시설로 되어 있고, 개별공시지가는 2004년 71,456,000원(㎡당 116,000원), 2005년 77,616,000원(㎡당 126,000원)으로 나타난다.

2. 쟁점2부동산은 주택구조로서 1층 6가구 132.48㎡, 2층 2가구 120.72㎡로 되어 있고, 개별공시지가는 2004년 83,056,000원(㎡당 358,000원), 2005년 114,144,000원(㎡당 492,000원)으로 나타난다.

3. 쟁점3부동산의 용도는 1층 여관 및 주차장 250.06㎡, 2-4층 여관 744.87㎡으로 되어 있고, 개별공시지가는 2004년 117,943,500원(㎡당 91,500원), 2005년 135,345원(㎡당 105,000원)으로 나타난다. (나) 청구인이 쟁점1,2부동산의 기준시가 대비 교환가액 적정성 여부에 대하여 제시한 내용은 아래와 같이 되어 있다. 구 분 교환가액 기준시가 비 율 쟁점1부동산 1,007,500,000원 486,833,644원 206.9% 쟁점2부동산 350,000,000원 158,153,856원 221.3% 비율: 교환가액/기준시가 * 100

(6) 청구인과 양00 간에 작성한 것으로 되어 있는 “1차교환거래 부동산교환계약서”(2004.12.10)를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 제1조에서 쟁점1,2부동산의 교환차액을 2억원으로 하여 양00이 2004.12.10 지불하는 것으로 되어 있다. (나) 특약사항란에는 “현재 모텔원금 5억 설정 중, 지하 1,200만원 보증금 있음/월80만원 세나옴, 용인주택 5,450만원 보증금 있음, 쌍방 보증금은 안기로 한다. 모텔대출금 상환 및 승계는 매수인이 알아서 한다”라고 기재되어 있다. (다) 특약사항란 위 부분에 “총 외형가의 0.9%(부동산중개수수료), 외형가 10억7백오십만원(참고임)이라고 기재되어 있다. (라) 청구인 인적사항란 중 성명란에 청구인의 성명과는 별도로 큰 글씨의 청구인 성명과 함께 “자필서명”이라고 기재되어 있으며, 청구인과 양00의 주민등록번호와 주고가 각 기재되어 있다.

(7) 청구인과 이00 간에 작성한 것으로 되어 있는 “2차교환거래 부동산교환계약서”(2005.12.148)를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 제1조에서 쟁점2,3부동산의 교환차액은 3억2천만원이라고 기재되어 있다. (나) 특약사항란에 “설정과 전세권 말소조건임, 쟁점2부동산 보증금을 안는 조건임”으로 기재되어 있다. (다) 청구인과 이00의 인적사항란에 성명과 주민등록번호 및 주소가 각 기재도어 있다.

(8) 살피건대, 쟁점1,2부동산의 거래와 관련하여 처분청이 제출한 1,2차교환계약서에는 청구인과 거래상대방의 주민등록번호와 주소 및 서명이 각 수기로 기재되어 있고 특히, 1차교환계약서상에는 청구인의 자필서명이라는 문구가 별도로 표기되어 있으며, 각 거래 상대방이 확인한 문답서를 통해 1,2차교환계약서상의 거래 내용이 모두 사실이라고 진술한 반면에, 청구인은 실지계약서 또는 실지거래가액을 인정할 만한 다른 입증자료를 제출하지 못하고 있으므로, 1,2차교환계약서가 허위이고 거래내용이 사실이 아니라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠고, 부동산을 교환함에 있어 교환대상 부동산에 대한 상호간의 평가액에 따라 거래가 이루어지고 교환대상 부동산간의 평가차액에 대하여 정산이 이루어졌다면 교환거래당시 양 당사자간 에 합의된 평가액을 기준으로 실거래가액을 산정하는 것이 타당하다.(국심 2007중5191, 2008.4.25. 같은 뜻임)할 것인바, 처분청이 1,2차교환계약서상의 합의된 평가액을 기준으로 쟁점1,2부동산의 각 양도가액을 1,007,500,000원과 230,000,000원으로 하여 산정된 양도소득금액에서 2차교환거래를 통해 발생한 쟁점2부동산의 양도차손 120,000,000원(양도가액 230,000,000원 - 취득가액 350,000,000원)을 차감하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.