토지를 취득 후 분할양도시 취득가액 산정방법

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.7.12. ○○광역시 ○○구 ○○동 산32-2 임야 10,612㎥, 같은 동 751-1 전 843㎥, 같은 동 750-1 전 545㎥, 같은 동 750-2 전 694㎥를 652,764,000원에 일괄 취득하고. 2006.3.6. 같은 동 산32-5 임야 3,273㎥(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 위 산32-2 토지에서, 같은 동 751-3 전409㎥(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 위751-1토지에서, 같은 동 750-4 전 663㎥(이하 “쟁점③토지”라 하고, 쟁점 ①~③토지를 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를 위 750-2 소재 토지에서 각 분할하였으며, 2006.11.14. 쟁점토지를 3,510,000,000원에 양도한 다음 이와 관련하여 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. ○○지방국세청장은 2008.11.3~11.24. 청구인 등에 대한 세무조사를 실시하여 쟁점토지의 양도가액이 3,510,000,000원, 취득가액이 236,983,341원이라는 내용의 통보를 처분청에 하였고, 이에 따라 처분청은 2009.1.5. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 1,346,069,450원을 경정고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2009.3.31. 이의신청을 거쳐 2009.7.17 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 취득가액 산정방식 관련 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시 지번 ․ 면적과 취득당시 지번 ․ 면적이 일치하지 아니하여 상이하므로, 쟁점토지의 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액으로 산정하여야 한다.

(2) 고○○와 공동 취득 ․ 양도 관련 청구인은 당초 고○○와 공동으로 쟁점토지를 취득하였으나 단지 쟁점토지 전부에 대하여 청구인 명의로 등기하였을 뿐이고, 이러한 사실은 매매계약서 상 매수인 란에 고○○의 이름이 기재되어 있는 점에 의해서 확인될 수 있으므로, 전체 양도가액 3,510,000,000원 중 고○○의 지분에 해당하는 3억원을 제외하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 취득가액 산정방식 관련 청구인이 ○○광역시 ○○구 ○○동 소재 4필지를 652,764,300원에 취득하여 이를 8필지로 분할한 다음, 이 중 3필지인 쟁점토지를 3,510,000,000원에 양도하였음이 실계약서 등에 의하여 확인되는 바, 토지의 분할로 지번과 면적이 상이하다는 사유만으로 취득가액이 불분명하다고 볼 수 없다.

(2) 고○○와 공동 취득 ․ 양도 관련 청구인은 조사당시 고○○와 공동으로 취득 ․ 양도하였다는 주장을 하지 아니하였고, 매매계약서에 고○○가 매수인으로 기재된 사유에 대하여 고○○가 청구인에게 대여해 준 취득자금의 변제를 담보하기 위하여 계약과정에 입회하여 기재한 것이라는 진술하였으며, 고○○는 청구인의 차입금 변제가 지연되자 청구인 소유 부동산에 대하여 임의경매를 신청하여 대금을 변제받은 사실이 있는바, 청구인이 쟁점토지를 고○○와 공동으로 취득하여 청구인 명의로 명의신탁하였다가 양도하였다고 볼 수 없다.

• 가. 쟁점

① 쟁점토지의 실지 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 하는지 여부

② 청구인이 고○○와 공동으로 쟁점토지를 취득하였다고 볼 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 등 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(안분계산)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조제1항제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다 제176조 의2 【추계결정 및 경정】② 법 제114조제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조 제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의기준시가(제164조 제8항의 규정에 해 당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시 의 기준시가)

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 전체토지의 취득가액은 확인되지만 각 필지에 대한 실지거래가액의 구분이 불가능한 경우 총취득가액을 각 토지의 취득당시 기준시가로 안분 계산하여 각 필지별 실지취득가액을 산정할 수 있고(국심 2006부2918,2006.12.5. 같은 뜻임), 취득 토지를 분할하여 양도한 경우 전체 토지의 취득가액을 전체 취득면적에서 양도면적이 차지하는 비율로 안분하여 양도한 토지의 실지 취득가액을 산정할 수 있다 할 것이다(국심 2007전1896,2007.9.17. 같은 뜻임). (나) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 청구인은 아래 (표)와 같이 2002.7.12. ○○광역시 ○○구 ○○동 소재 토지 4필지를 652,764,000원에 일괄 취득하였다가, 2006.3.6. 이를 8필지로 분할한 다음 이 중 쟁점토지에 해당하는 3필지를 3,510,000,000원에 양도한 사실이 확인되는바, 이러한 경우 쟁점토지의 취득가액은 먼저 각 취득 당시 4필지별 실지취득가액을 산정한 다음 각 필지별 면적에서 분할 후 양도된 쟁점토지가 차지하는 면적을 산출하면 된다 할것이고 {전체필지의 취득가액 × 할 전 필지별 기준시가/ 분할 전 전체 필지 기준시가) × 분할 후 양도 필지 면적/ 분할 전 취득 필지면적}, 처분청은 위와 같은 계산방식에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 236,983,341원으로 산정하였으므로, 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 보인다. <표> 청구인의 쟁점토지 취득, 분할 양도내역 (단위: ㎥) 취득(02.7.12.) 분할(06.3.6) 비 고 지번 면적 지번 면적

○○동 산32-2 10,612

○○동 산32-2 6,600

• 32-5 3,273 쟁점토지 32-6 739

○○동 751-1 843

○○동 751-1 434

• 751-3 409 쟁점토지

○○동 750-2 694 751-2 31

• 751-4 663 쟁점토지

○○동 750-1 545 좌동

• (2) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) ○○지방국세청장이 작성한 종합심리분석 보고서, 쟁점토지에 대한 등기부 등본, 매매계약서 등 심리자료에 의하면 고○○는 청구인 및 청구인의 남편 손○○ 등에게 고액을 빌려주고 연 24%~30%의 이자를 수취한 사채업자인 사실, 고○○는 2005.9.14. 청구인에 대한 채권(214,525,000원)을 청구채권으로 하여 쟁점토지 전부(○○동 산32-5,750-4,751-3)를 가압류했다가 2006.3.9. 이를 말소한 사실, 쟁점토지 취득 관련 매매계약서의 매수인란에 고○○라는 이름이 적시되어 있으나 고○○의 매수지분에 대한 구체적인 기재가 없는 사실이 확인된다. (나) 위와 같이 확인된 사실을 종합하여 살피건대, 고○○가 실제 쟁점토지의 일정 지분에 대한 소유자이었다면 자신의 소유부분을 포함한 쟁점토지 전부에 대하여 가압류를 신청하지는 아니하였다고 봄이 합리적인 점, 고○○는 평소 청구인에게 사채를 빌려준 사채업자로서 고○○가 청구인에게 쟁점토지 취득자금을 빌려주었다면 이를 사채로 볼 수 있는 점, 고○○의 매수 지분이 특정되지 아니하는 등 고○○가 사채를 담보하기 위한 목적으로 매매계약서의 매수인란에 자신의 이름을 기재할 수 있다고 보이는 점 등을 고려하였을 때 청구인이 고○○와 공동으로 쟁점토지를 취득하였다는 주장을 받아들이기는 어렵다고 보인다.

(3) 따라서, 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하지 아니하고, 청구인이 쟁점토지 전부를 취득하여 양도하였다고 본 이 건 과세처분은 적법하다고 판단된다. 4.결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.