매매계약 해지 위약금등을 양도가액에 포함하고 필요경비 부인한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.10.7. 취득한 ○○○○ ○○시 ○○동 ○○○-○ 전 5,248㎡ 은 동 ○○○-○ 전 59㎡, 같은 동 263-6 전 267㎡ 합계 5,574㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2007.11.7. ○○○에게 양도하고 실가 양도가액 218백만원, 취득가액 202백만원, 필요경비 13백만원)로 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사에서 매수인 ○○○으로부터 2007.9.7 수령한 51백만원과 매매계약서상 금융채무 인계인수액 200백만원 합계 251백만원을 쟁점토지 양도가액으로 하고, ○○○에게 지급하였다는 매매계약 해지 관련 위약금 등 33백만원(위약금 30백만원 및 중개수수료 3백만원, 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비 불산입하여 2009.1.7. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 23,066,900원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.30. 이의신청을 거쳐 2009.7.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2007.11.7. 양도한 쟁점토지의 실지 양도가액을 218백만원으로 하여 양도소득세 신고를 하였고 동 금액은 매수자 ○○○과 거래한 금액으로 진실한 것임이 중개인, 매수당사자, 토지거래신고서등을 통하여 확인되고 있고, 처분청이 본 양도가액 251백만원으로는 매매계약서를 작성한 사실이 없으며, 쟁점토지 매매와 관련하여 청구인이 실지 수령한 금전적 수입은 218백만원이 전부이여, 2007.8.29.자 매매계약을 해지하면서 ○○○에게 지급한 위약금 등 33백만원을 청구인의 필요경비로 인정하지 아니하면서 ○○○에게 소득세를 과세하는 것은 이중과세에 봉착하게 되므로 실질 수혜자인 ○○○에게만 과세하는 것이 실질과세원칙에 타당할 것이며, ○○○에게 아무런 과세를 하지 아니하면서 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하는 것은 조세정의에도 맞지 아니하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 ｢소득세법｣ 제96조 제1항의 규정에 의하면 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액이라고 규정하고 있으므로 쟁점토지의 양도가액은 금융조사결과 확인된 거래당사자간의 거래금액 51백만원과 금융채무 승계금액 200백만원의 합계인 251백만원으로 보아야 하며, 금융조사결과 쟁점토지의 매매계약과 관련한 잔금 및 위약금 입출금일자가 2007.9.7.로 확인되므로 2007.10.15.자로 작성된 매매계약서는 소급하여 작성되어 신빙성이 없고, 2007.9.7. 매수인으로부터 청구인의 예금계좌로 51백만원이 입금되어 30백만원의 ○○○의 예금계좌로 입금된 점, 중계수수료 51백만원을 대신 지급한 점을 볼 때에 동 금액은 청구인의 매수자 ○○○으로부터 수령한 양도대금의 일부로 지급한 것으로 보는 것이 타당하므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 매수인으로부터 수령한 금액 중 ○○○에게 지급한 매매계약 해지관련 위약금 및 중개수수료 33백만원을 양도가액에 포함하고 필요경비 부인한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익” 이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라한다)에 의한다. 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공재할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액, 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 밥 w[97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 ｢증권거래세법｣에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발행하는 매각차손. 이 경우 재정경제부령으로 정하는 금융기관(이하 이호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 매매와 관련하여 제시된 매매계약서, 금융조사자료 등 심리자료에 의하여 그 내역을 살펴보면 아래와 같다. (가) 청구인은 2007.1.25. 쟁점토지의 매매가액을 293백만원(계약금 40백만원, 융자금 200백만원, 2007.3.10. 잔금 53백만원)으로 하여 ○○○ ․ ○○○(대리인 ○○○)과 매매계약을 체결하였으나 매수자의 계약 미이행으로 동 매매계약이 해지되었으며(청구인은 2007.3.19., 2007.4.11., 2007.8.20. 3회에 걸쳐 매수자에게 계약이행을 촉구하면서 동시에 계약 미이행시 동 계약을 해약한다는 내용이 담긴 내용증명우편물을 발송하였다), 계약금 40백만원의 반환 여부는 확인되지 아니한다. (나) 청구인은 2007.8.29. 쟁점토지의 매매가액을 215백만원(계약금 10,000천원, 2007.9.17. 잔금 205,000천원)으로 하여 ○○○과 매매계약을 체결하였으며, 매매계약서는 매도인이 계약을 오길 경우 계약금으로 받은 금액의 배액을 매수인에게 배상하는 것으로 기재되어 있다. (다) 청구인이 쟁점토지의 최종 매수자인 ○○○과 체결한 매매계약서에는 매매계약일은 2007.10.15., 매매가액은 218백만원(2007.9.5. 계약금 18백만원, 융자금 200백만원)으로 되어 있고, ○○○은 2007.9.7. 청구인에게 30백만원의 영수증(‘쟁점토지 계약해지 위약금으로 30백만원을 정히 영수함’)을 작성해주었는 바, 계약일자보다 계약금일자가 앞서 있어 동 계약서는 사후에 작성된 것 으로 판단된다. (라) 금융조사내역을 보면, 2007.9.6. 청구인의 예금계좌(농협중앙회 307-ｘｘ-ｘｘｘｘｘ)에 ○○○ 명의로 53백만원이 입금되었고(2백만원은 ○○○통해 ○○○에게 돌려준 것으로 조사), 2007.9.7. 청구인의 위 예금계좌에서 ○○○의 예금계좌에 30백만원이 입금되어 청구인이 ○○○으로부터 받은 51백만원중 30백만원은 위약금으로, 3백만원은 ○○○이 지급하여야 할 중개수수료로 지급된 것으로 조사되었는 바, 청구인이 쟁점토지의 매매와 관련하여 실질적으로 취한 금액은 18백만원(대출금 승계 200백만원, 51백만원에서 33백만원을 차감하면 18백만원임)으로 나타난다.

(2) 위 (1)에서 본 매매계약서, 금융조사내역, 경정결의서 등에 의하면, 처분청은 쟁점토지의 양도가액은 251백만원(대출금 승계 200백만원, 청구인 계좌의 입금액 51백만원)으로, 취득가액은 청구인이 당초 양도소득세 예정신고서 신고한 202백만원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 쟁점토지의 양도가액을 218백만원으로 하여야 한다고 주장하면서 제시한 확인서 등을 보면, 쟁점토지를 중개한 ○○○의 사실확인서(2009.3.10.)에는 ｢2007.10.15. 전 소유자 청구인과 매수자 ○○○간 쟁점토지 거래를 중개한 사실이 있으며, 당시 매매대금은 218백만원을 계약하였고, 계약성사 조건으로 계약에 관한 위약금등 33,000천원을 매수자 ○○○이 책임 변제하는 조건부 계약이 사실임을 확인한다｣ 거 되어 있고, 매수자 ○○○의 사실확인서 (2009.3.11.)에는 ｢쟁점토지는 2007.10.15. 전 소유자 청구인으로부터 본인이 매수한 바 실거래금액은 218백만원이 틀림없으며, 다만 당시 다른 원매자(○○○)와 계약이 진행중인 부동산이 있으므로 위약금 30백만원과 중개수수료 3백만원 합계 33백만원은 본인이 부담하는 조건이었으며 동 금액은 ○○○을 잘 알지 못했기에 직접 지급하지 않고 전 소유자 청구인의 통장을 통해서 지급하게 된 것이다｣ 라고 되어 있다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 218백만원으로 하여야 한다고 주장하나, ｢소득세법｣ 제96조 제1항의 규정에 의하면 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액이라고 규정하고 있으므로 쟁점토지의 양도가액은 청구인과 매수자간에 수수된 51백만원과 금융채무 승계금액 200백만원의 합계인 251백만원으로 보이고, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우 양도가액에서 공제되는 필요경비는 ｢소득세법｣ 제97조 제1항에서 열거된 비용에 한하는 것이므로 청구인이 쟁점토지의 매매이전에 이미 체결한 계약의 해약으로 인하여 지급한 위약금 30백만원은 필요경비로 공제하지 아니하는 것이 타당하며(조심2008중1863, 2008.10.14. 같은 뜻), 또한 중개수수료 3백만원은 ○○○리 지급하여야 할 것을 청구인이 대산 지급한 것이므로 청구인의 양도소득금액을 계산함에 있어서 필요경비를 인정할 수 없다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 251백만원으로 하고 쟁점금액 필요경비에 산입하지 아니하고 과세한 이 건 당초 처분을 잘못 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.