쟁점토지를 시가보나 낮은 가격에 매수하였으므로 저가 양수에 따른 이익의 수증으로 보아 증여세 과세함은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2007.5.2. 충청남도 ■■시 서북구 ■■동 1353 대지 1,015.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인과 특수관계없는 최○수로부터 1,105,200,000원에 양수하였다.
• 나. ○○지방국세청장은 쟁점토지의 양도자 최○수에 대한 양도소득세 조사시 청구인이 쟁점토지를 특수관계에 있는 자외의 자로부터 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가(감정가액 1,938,841,000원) 보다 현저히 낮은 가액에 양수하였다 하여 시가와 양수가액과의 차액에서 3억원을 차감한 533,641,000원을 증여재산가액으로 한 증여세를 과세하라고 처분청에 통보하였다.
• 다. 이에 따라 처분청은 2008.12.22. 청구인에게 2007.5.2. 증여분 증여세 141,547,360원(124,725,010원으로 경정감)을 결정·고지하였다. 라.청구인은 이에 불복하여 2009.3.12. 이의신청을 거쳐 2009.7.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지 인근의 매매사례가액이 쟁점토지 매매가액과 비슷한 수준이고, 양도인 최○수는 비사업용토지에 부과되는 종합부동산세 부담 때문에 쟁점토지를 서둘러 처분하려 한 사유가 있으며, 대출담보 목적으로 한 1건의 감정평가액을 시가로 보아 과세한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 양수가액은 약 1,105,200,000원이나 매매일 전 3개월이내의 대출담보 목적 감정가액은 1,938,841,000원으로, 동 감정가액은 공신력 있는 감정기관에서 합리적인 기준에 의하여 평가한 금액이므로 시가로 볼 수 있는 것이고, 쟁점토지에 대한 감정평가시 참조한 인근토지에 대한 감정평가 선례 금액들도 동 감정가액과 유사한 것을 보더라도, 쟁점토지를 시가보다 현저하게 낮은 가액으로 양수한 것이므로 그 이익에 대하여 증여세를 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점토지를 시가(감정가액: 1,938,841,000원)에 비해 약 43% 낮은 가액(1,105,200,000원)으로 양수한 데 대하여 저가양수에따른 이익의 수증으로 보아 증여세를 과세한 처분이 타당한지 여부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 상속세 및 증여세법 제35조 【저가․고가양도에 따른 이익의 증여 등】

① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자외의 자간에 재산을 양수 또는 양도한 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수 또는 양도한 경우에 한하여 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

③ 제2항의 규정에 의한 특수관계에 있는 자, 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제26조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】

① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(다음 각호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

③ 법 제35조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각호의 가액중 적은 금액을 차감한 가액을 말한다.

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

⑤ 법 제35조 제2항에서 “현저히 낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(괄호 생략)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다.

⑥ 법 제35조 제2항에서 “현저히 높은 가액”이라 함은 양도한 자산(괄호 생략)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다.

⑦ 법 제35조 제2항에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제5항 및 제6항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 각각 3억원을 차감한 가액을 말한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

• 다. 사실관계 및 판단 (1)쟁점토지의 매매 및 감정가액은 다음과 같다. (단위: 원) 매매가액(1,105,200,000) ① 감정평가 차 액 (②-①) 계 약 잔 금 일자 금액 ② 일자 금액 일자 금액 ’07.3.23. 100,000,000 ’07.5.2. 1,005,200,000 07.3.27. 1,938,841,000 833,641,000

(2) ◇◇에셋감정평가법인에서 감정평가시 참조한 쟁점토지 인근 토지의 평가 선례는 다음과 같다. 소재지 가격시점 지목 이용상황 ㎡당(원) 감정목적 ■■시■■동 1369 2006년 4월 대지 대지 2,100,000 담보평가 ■■시 ″ 1354 2006년 8월 대지 대지 2,450,000 담보평가 ■■시 ″ 1391 2006년 9월 대지 대지 2,000,000 담보평가 ■■시 ″ 1329 2007년 1월 대지 대지 2,200,000 경매평가 ■■시 ″ 1330 2007년 1월 대지 대지 2,400,000 경매평가 ■■시 ″ 1355∼6 2007년 3월 대지 대지 2,400,000 담보평가 ■■시 ″ 1464 2007년 3월 대지 대지 1,850,000 담보평가 (3)청구인은 2007.5.2. 쟁점토지를 담보로 1,350,000,000원(감정가액의 약 70%)을 대출받았다. (4)청구인은 쟁점토지 인근지역의 토지매매현황을 아래와 같이 제시하였다. NO 소재지 지목 매매일자 면적(㎡) 단가(원) 거래가액(원) 1 ■■시 ■■동 1423 대지 06.5.23 545.50 1,512,374 825,000,000 2 ■■시 ■■동 1347 ″ 06.7.27 670.30 1,089,065 730,000,000 2006년 평균 매매단가 (㎡당) 1,278,993 3 ■■시 ■■동 1315 ″ 07.4.9 719.20 1,146,552 824,600,000 4 ■■시 ■■동 1373 ″ 07.4.30 1,233.50 1,088,610 1,342,800,000 5 ■■시 ■■동 1442 ″ 07.12.21 553.20 1,177,332 651,300,000 2007년 평균 매매단가 (㎡당) 1,124,825 6 ■■시 ■■동 1416 ″ 08.10.15 1,467.10 1,095,000 1,606,475,000 7 ■■시 ■■동 1346 ″ 08.3.18 363.75 1,220,619 444,000,000 8 ■■시 ■■동 1457 ″ 08.8.28 523.50 1,011,079 529,300,000 9 ■■시 ■■동 1480 ″ 08.10.31 496.80 1,253,019 622,500,000 2008년 평균 매매단가 (㎡당) 1,123,152 3년간 평균 매매단가 (㎡당) 1,152,616 ※ 쟁점토지 ㎡당 가액(원): 매매(1,088,760), 감정(1,910,000), 공시지가(1,220,000) (5) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제2항의 규정에는 증여재산가액을 증여일 현재의 시가에 의하도록 하면서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것은 시가에 포함되는 것으로 되어 있으며, 이에 따라 같은 법 시행령 제49조 제1항 각 호에서는 시가로 인정되는 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등을 규정하고 있는 바, 처분청이 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 규정한 증여일 전후 3월 이내 2이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 아닌 1개 감정기관의 감정가액을 시가로 산정하였다 하여 처분청이 시가로 인정한 감정가액을 시가가 아니라고 단정할 것은 아니며 위 감정가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액인지를 확인하여 시가로 볼 수 있는지 여부를 판단하여야 할 것인 바, ♠♠농업협동조합 ♠♠지점장이 청구인에게 1,350,000,000원을 대출하면서 채권 담보 목적으로 공신력 있는 감정기관을 통해 쟁점토지의 가액을 증여세 납부목적과 관련 없이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 것이므로 처분청이 위 감정가액을 시가로 본 것이 부당하다고 할 수는 없다 할 것이다.

(6) 또한, 상속세 및 증여세법 제35조 제1항 및 제2항에는 특수관계에 있는 자외의 자로부터 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액으로 재산을 양수한 경우에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정한 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다고 규정되어 있는 바, 청구인이 쟁점토지를 매수하는데 소요되는 잔금을 대출받을 때에 대출금융기관인 ♠♠농업협동조합 ♠♠지점장의 의뢰에 의하여 ◇◇에셋감정평가법인이 2007.3.27. 감정한 쟁점토지의 평가가격은 1,938,841,000원이고, 청구인이 대출받은 금액은 감정가액의 약 70%인 1,350,000,000원인데도, 쟁점토지의 매매계약일로부터 불과 4일후에 실시한 감정평가액은 물론이고 그 토지를 담보로 대출받은 가액 보다 훨씬 더 적은 가격인 1,105,200,000원에 매수한 것은 현저히 낮은 가격으로 쟁점토지를 양수한 것에 해당한다 할 것이다. (7)따라서 처분청이 청구인이 특수관계에 있는 자외의 자로부터 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액으로 쟁점토지를 양수한 경우에 해당한다 하여 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기 본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.