상가건물임대차보호법에 의하여 확정일자를 받은 임대차계약서를 과세근거로 한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 2008년 8월 처분청은 ○○광역시 ○구 ○○동 492 대지 417.7㎡ 지상 4층 상가건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)에서 부동산임대사업을 영위하고 있는 청구인에 대한 현지확인결과, 청구인이 2006년 제1기~2007년 제2기 과세기간 중 임대수입금액 5,612만원을 신고누락한 것으로 조사적출하여 2008.12.2. 청구인에게 부가가치세 2006년 제1기분 2,067,320원, 2006년 제2기분 1,841,090원, 2007년 제1기분 1,685,800원 및 2007년 제2기분 1,665,230원을 각각 경정고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.2. 이의신청을 제기하였고, 처분청은 위의 과세기간 중 청구인의 임대수입금액 신고누락금액을 2,947만원으로 감액경정하는 것으로 이의신청 결정하였으며, 청구인은 이에 불복하여 2009.5.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2005년 11월부터 쟁점건물 3층 198㎡(이하 “쟁점사업장”이라 한다)를 임대보증금 3,500만원에 김□□에게 임대하였는데 김□□이 호프집을 개업하면서 인테리어 시설자금이 부족하다 하여 청구인의 자금으로 인테리어 시설공사를 대신하여 주면 동 금액을 임대기간 중 분할하여 상환을 받기로 하였으나, 임대 초기에 1,300만원을 지급받았고, 나머지 잔금은 받지 못하였다. 김□□은 동 임대차기간 종료시 임대보증금의 반환문제로 청구인과 다투다가 처분청에 쟁점사업장의 월세가 200만원이고 청구인이 임대수입을 과소신고한 것으로 진정을 제기하였고 이에 따라 이 건 과세처분을 받게 되었으나, 청구인은 2008년 10월경 김□□에게 임대보증금을 정산하여 주었고, 김□□도 이후 위의 1.300만원이 월세가 아닌 인테리어 시설비용에 대한 분할 상환이라고 확인하고 있으므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점사업장의 임차인 김□□이 2006.5.22. 확정일자를 받은 임대차계약서를 보면, 임대보증금 및 월세가 각각 3,500만원 및 110만원으로 기재되어 있고 청구인과 김□□의 인감이 각각 날인되어 있는 것으로 볼 때, 동 계약서는 그 법적효력을 부인할 수 없다고 보여지므로 동 계약서를 기준으로 하여 부과한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점사업장의 월임대료를 확정일자를 받은 임대차계약서에 따라 110만원으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 등 (1) 부가가치세법 제13조 【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 (2) 상가건물임대차보호법 제3조 【대항력 등】① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 제4조 【등록사항 등의 열람ㆍ제공】① 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

1. 임대인ㆍ임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인ㆍ임차인이 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점ㆍ사업장 소재지)

2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간

5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

6. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경ㆍ갱신된 날짜, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날 제5조 【보증금의 회수】② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점건물(토지 포함)의 등기부등본 등에 의하면, 청구인은 2004.1.9. 취득한 ○○광역시 ○구 ○○동 492 대지 417.7㎡ 지상에 건축연면적 833.67㎡ 4층의 제1ㆍ2종 근린생활시설인 쟁점건물을 신축하여 2005.11.7. 소유권보존등기한 사실이 나타난다.

(2) 이 건 과세경위 등을 보면, 처분청은 2006년 제1기~ 2007년 제2기 부가가치세 과세기간 중 쟁점사업장을 임차한 김□□이 임대보증금 및 월임대료를 각각 3,500만원 및 200만원으로 주장한 사실과 김□□이 2006년 1월~5우러 및 2006년 10월에 매월 200만원을, 2006년 6월에 100만원, 합계 1,300만원을 청구인 및 청구인의 배우자 김○옥의 계좌에 이체지급한 사실 등을 근거로 하여 쟁점사업장의 월임대료를 200만원으로 보아 청구인의 임대수입금액 신고누락액을 5,612만원(2006년 제1기분 1,532만원, 2006년 제2기분 1,423만원, 2007년 제1기분 1,360만원 및 2007년 제2기분 1,297만원)으로 경정하였다가, 이 건 이의신청결정시 확정일자를 받은 쟁점사업장의 임대차계약서에 따라 쟁점사업장의 월임대료를 110만원으로 보아 청구인의 임대수입금액 신고누락액을 2,947만원(2006년 제1기 837만원, 2006년 제2기 750만원, 2007년 제1기 675만원, 2007년 제2기 685만원)으로 감액 경정한 사실이 확인되며, 청구인의 부동산 임대수입금액 신고내역 및 현지확인시 청구인이 인정한 임대수입금액 내역, 임차인들의 사업자등록신청 내역 등을 보면 아래 <표>와 같다. <표> 청구인의 임대수입 신고내역 등 (단위: 만원) 쟁점건물 사업장별 임대기간 구분 사업자등록 청구인 당초경정 이의신청 재경정 신고액 인정액 4층 178㎡(발레학원) 2006.10.~계속 보증금 3,000 3,000 3,000 3,000 좌동 월세 40 36 40 40 ″ 3층 198㎡(호프) 2005.11~ 2007.11 보증금 3,000 3,000 3,500 3,500 3,500 월세 60 60 0 200 110 1층 63㎡(소매점) 2005.11.~ 계속 보증금 3,000 3,000 3,000 3,000 좌동 월세 100 100 60 60 ″ 1층 99㎡(통신기기) 2007.5.~ 계속 보증금 3,000 3,000 2,000 2,000 ″ 월세 30 30 60 60 ″

(3) 청구인은 김□□과 임대보증금 3,500만원에, 월임대료는 없는 것으로 하고 임대기간을 2005.11.15.~ 2007.11.15.으로 하여 쟁점사업장의 임대차계약을 체결하였고, 김□□이 지급한 1,300만원은 청구인이 김□□을 대신하여 지급한 인테리어 시설비 3,500만원 중 일부라고 하면서 김□□의 확인서 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 증빙자료로 제출한 김□□의 확인서를 보면, 김□□은 쟁점사업장을 임대보증금 3,500만원에 임차하여 호프집을 운영하면서 시설 및 인테리어자금이 부족하여 청구인으로부터 인테리어 시설비 3,500만원을 빌렸고, 이후 200만원씩 6번 송금하였는데 당시 동 금액을 월세로 착각하였으나 이는 청구인에게 빌린 3,500만원에 대한 분할상환 금액이었음을 확인한다는 내용으로 되어 있다. (나) 그러나, 김□□은 당초 쟁점사업장의 월임대료를 200만원이라고 주장하였다가 별다른 반증없이 이를 번복하고 있어 동 확인서는 신빙성이 있는 증빙자료로 보기 어렵고, 청구인도 위와 같은 주장을 입증할 만한 별도의 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있다. (다) 또한, 국세통합전산망에 의하면, 김□□은 2005.11.16.~2009.1.8. 기간 중 쟁점사업장에서 “나○○○○”라는 상호로 음식/호프업을 영위한 사업자로 2005.11.18. 사업자등록신청시 임대차기간을 2005.11.15.~ 2007.11.15.로 하고, 임대보증금 및 월임대료를 각각 3,000만원 및 60만원으로 기재한 사실이 확인되고 있고, 2006.5.22. 김□□이 상가건물임대차보호법에 의하여 확정일자 (제314-2006-001181호)를 받은 임대차계약서(처분청에 보관중인 사본)를 보면, 2005.11.15.~ 2007.11.15.로 하고, 임대보증금 및 월세를 각각 3,500만원 및 110만원으로 하여 쟁점사업장의 임대차계약을 체결한 것으로 확인되며, 같은 날(2006.5.22.) 김□□이 처분청에 제출한 확정일자 신청내용 확인서를 보면, 위의 확정일자 입력내용은 사업자등록 정정내용과 동일하다고 확인하다는 내용으로 되어 있다.

(4) 위과 같은 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 보면, 상가를 임차한 임차인의 경우 부가가치세법에 따라 사업자등록을 하여 대항요건을 갖춘 후 상가건물임대차보호법에 따라 임대차계약서상에 확정일자를 받게 되면 임차건물에 대한 경매 및 공매시 후순위의 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 권리를 부여받게 되는 것인 바, 이 건의 경우 상가건물임대차보호법에 의하여 확정일자를 받은 임대차계약서에 따라 쟁점사업장의 월임대료를 110만원으로 본 처분청의 과세근거는 타당해 보이는 반면, 청구인은 그 주장내용을 입증할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있으므로 청구인의 주장은 이를 받아들이기 어렵다.

(5) 그렇다면, 처분청이 2006년 제1기~ 2007년 제2기 부가가치세 과세기간 중 쟁점사업장의 월임대료를 110만원으로 보아 청구인의 과소신고 임대소득금액을 경정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 4.결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.