과수목만 별도로 구분하여 매매한 것이 아니라 창고 및 기반시설과 과수목을 통산하면서 종류별 매매가액의 산정기준이나 평가없이 임의로 매매계약서를 작성하였으므로 토지의 가액에 과수목 가액을 포함한 금액을 양도가액으로 하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
과수목만 별도로 구분하여 매매한 것이 아니라 창고 및 기반시설과 과수목을 통산하면서 종류별 매매가액의 산정기준이나 평가없이 임의로 매매계약서를 작성하였으므로 토지의 가액에 과수목 가액을 포함한 금액을 양도가액으로 하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
심판청구를 기각한다.
1. 토지(측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조 【양도가액】① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. 삭제 <2000.12.29 부칙>
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
(1) 부동산등기부등본 및 양도소득세 결정결의서 등에 의하면, 청구인은 2003.9.19. 취득한 ○○○도 ○○군 ○○○읍 ○○리 390-2 전 767㎡ㆍ같은 리 잡종지 410㎡ㆍ같은 리 390-21 임야 410㎡ 등 3필지의 토지(쟁점토지)를 2005.10.29. ○○토지의 가액에 과수목 등의 가액을 포함○○○○주식회사에게 양도하고 2006.6.1. 실지거래가액(양도가액 465,000,000원, 취득가액 338,000,000원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득과세표준 확정신고를 하였고, 처분청은 청구인의 신고가액과 달리 확인된 실지거래가액(양도가액 711,000,000원, 취득가액 289,050,000원)으로 양도차익을 재산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다. <양도소득세 신고 및 결정내역> (단위:원) 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 과세표준 신고 465,000,000 338,000,000 0 127,000,000 124,500,000 경정결정 711,000,000 289,050,000 7,442,120 414,507,880 412,007,880
(2) 청구인은 쟁점토지를 아파트건설용 토지로 ○○토지의 가액에 과수목 등의 가액을 포함○○○○주식회사에 양도하면서 토지가액(465,000,000원)과 별도로 식재된 배나무 250주에 대한 가격을 평가하여 246,000,000원에 양도하였으므로, 과수목의 가액을 제외한 토지대금을 양도가액으로 하여 과세하여야 한다고 주장하면서, ①‘아파트사업부지 매매계약서(대금 465,000,000원)’, ② ‘지상권 매매계약서(대금 246,000,000원)’ 등을 제시하고 있다.
(3) 처분청의 조사자료 등에 의하면, 청구인과 양수자가 제출한 위 ②의 매매계약서 중 과수목 표시부분이 서로 다른 것으로 나타나고(청구인 제출: ‘과수목 248주’, 양수자 제출: 과수목 포함‘), 처분청의 확인조사과정에서 양수자인 ○○토지의 가액에 과수목 등의 가액을 포함○○○○주식회사의 직원(조진호)이 과수목에 대한 산출근거가 없이 청구인의 요구대로 계약서를 분리해 작성하였다고 진술하였고 청구인도 객관적인 평가기준이 없이 임의로 그 가격을 산정한 것이라고 확인한 것으로 나타나는 한편, 위 ①의 매매계약서 제5조 제4항(양도, 양수 및 지장물의 철거)에서 “매매대상 토지위에 농작물 및 관상수, 유실수 등은 제2조의 매매대금에 포함된 것으로 소유권이전과 동시에 매수자의 소유로 한다”고 약정하고 있어 과수목 등이 별도의 거래에 따른 것이 아니라 토지의 매매에 포함된 것으로 나타난다.
(4) 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 338,000,000원과 달리 처분청이 확인한 금액 289,050,000원(전소유자가 과수목 등을 별도 평가하지 않은 가액임을 확인)에 양도시점까지의 개별공시지가 상승률(2.58배)을 감안한 금액은 745,749,000원으로 쟁점토지에 과수목 등의 가액을 포함한 금액과 유사한 수준이고, 처분청이 감정평가법인으로 제출받은 평가조견포상의 양도당시 과수목(배나무)에 대한 평가액은 최대 58,000,000원에서 최소 17,608,800원으로 나타나고 있어 청구인이 주장하는 과수목 등의 매매가액과 큰 차이가 있음을 알 수 있다.
(5) 살피건대, 자산의 양도차익계산시 양도가액은 양도자산의 이전대가로 받은 가액을 말하며 과수의 가액을 별도로 평가하여 토지의 양도가액에 포함하지 아니하는 것인 바, 청구인은 쟁점토지의 양도가액과 구분하여 거래한 과수목 등의 가액에 대한 객관적인 평가기준이나 산출근거를 제시하지 못할 뿐만 아니라 그 거래가액도 적정한 것으로 보여지지 아니하므로, 쟁점토지의 양도가액과 구분하여 과수목 등을 거래하였다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 가액에 과수목 등의 가액을 포함한 금액을 양도가액으로 하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4.결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.