토지의 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 1993.4.28. 취득한 OOOO OOO OOO OOOOO 토지 1,048㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 지상에 1999.1.19. 근린생활시설 197.2㎡(“쟁점건물”이라 하고, 토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 보유하다가 2005.1.14. 쟁점부동산을 양도한 후 2005.3.31. 처분청에 양도가액을 255,000천원, 취득가액을 270,000천원으로 계상하여 양도차익이 없는 것으로 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 2008.10.20.～10.28. 양도소득세 실지조사를 하여쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 경우로 보아 쟁점토지에서 분할된 토지의 수용가액(감정평가액의 평균액)을 매매사례가액으로 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 91,700천원으로 계상하고,쟁점건물의 취득가액은 기준시가 환산액인 29,562천원으로 계상한 결과쟁점부동산의 취득가액을 121,262천원으로 산정하여2008.12.15.청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 27,629,360원을 결정⋅고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 당초 2,097㎡로서 OOO와 함께 매입한 것으로 취득과 관련한 매매계약서나 금융자료는 없으나, 전소유자 및 OOO의 확인서 등에 의하여 쟁점토지의 취득가액이 160,000천원임이 확인되므로, 이를 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 하고, 처분청이 쟁점토지에서 분할된 토지의 수용시 감정평가액을 매매사례가액으로 보아 취득가액으로 보았으나, 이는 도로개설 후의 지가변동 예상액을 반영하지 아니한 것으로 청구인의 쟁점토지 취득시 이미 도로개설 후의 개발이익이 반영되어 시세가 형성되어 있었으므로 당해 매매사례가액을 시가로 보아 쟁점토지의 취득가액을 산정하여 이 건양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지를 취득할 당시의 매매계약서, 관련 금융자료 등 거래가액을 입증할 수 있는 증빙서류가 없고, 관련인들의 진술과 확인서만으로는 실제거래가액을 인정할 수 없으므로 쟁점토지의 취득가액을 추계결정함은 타당하며, 쟁점토지의 일부가 청구인이 취득하기 9일전 OO시에 수용되었는 바, 당시의 수용가액인 감정평가액의 평균액을 매매사례가액으로 보아 이를 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 토지의 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만,당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 6.양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가.다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만,거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다

(2) 소득세법 시행령(2005.2.19, 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1.양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은쟁점부동산을2005.1.14. 양도하고, 2005.3.31. 처분청에 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가액을 255,000천원, 취득가액을 270,000천원 계상하였는바, 쟁점토지의 취득가액을 160,000천원, 쟁점건물의 취득가액을 110,000천원으로 산정하였으나, 쟁점토지 취득관련 매매계약서 등을 제출하지 아니하였다.

(2) 처분청의 조사종결보고서, 양도소득세 결정결의서 등 과세심리자료에 의하면, 처분청은 청구인이 이 건 양도소득세 조사시 토지취득관련 매매계약서를 제출하였으나, 글씨의 잉크나 인주의번짐이 거의 없고, 정형서식이 아닌 일반백지에 수기로 작성되어있어 신빙성이 없으며, 당시 매수를 주도하였던 공동매수인 OOO와 청구인모두 취득대금의 지급과 관련된 영수증, 금융증빙 등을 제시하지 못하므로 청구인이 신고한 토지의 취득가액을 인정하지 아니하고, 청구인의취득일부터 9일전 쟁점토지가 같은 곳 OOO OOOOO로 분할되어 OO시에 수용되었음을 확인하여 당시의 수용가액(감정평가가액의 평균액)인 87,500원/㎡을 매매사례가액으로 보아 쟁점토지의 취득가액을 91,700천원(87,500원×1,048㎡)으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 전 소유자와 공동매수자인 OOO의 확인서 등에서 나타나는 당초 신고가액인 160,000천원으로 하여야 하고, 쟁점토지의 취득시 도로개설후의 개발이익이 시세에 반영되어 있었으므로 OO시에 수용된 가액을 취득가액으로 산정함은 부당하다는 주장이나, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 전 소유자와 OOO등의 확인서 외에 매매계약서, 대금지급 금융증빙 등 객관적인 입증자료에 의하여 확인되지 아니하므로 이를 쟁점토지의 실지거래가액으로 보기는 어렵다 할 것이며, 구소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항에서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 취득가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성 있는 자산의 매매사례가액을 취득가액으로 할 수 있는 것으로 규정하고 있으므로처분청이 청구인의 쟁점토지 취득일부터 9일전 쟁점토지의 일부가 분할되어 OO시에 수용된 가액을 매매사례가액으로 보아 이를 취득가액으로하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.