주택의 울타리 안에 텃밭으로 사용하고 있는 토지를 주택부수토지로 본 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1998.3.17. ○○도 ○○시 ○○○동 10-2번지 임야 1,313㎡(2001.5.18. 지목을 ‘전’으로 변경하였으며, 이하 “쟁점토지”라 한다)와 같은 곳 10-3번지 대지 924㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 취득한 후, 1999.11.3. 쟁점외토지 위에 주택 136.81㎡와 근린생활시설 137.99㎡ 합계 274.80㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 거주하다가 2004.5.20. 쟁점건물과 쟁점외토지 및 쟁점토지 전체를 공공용지의 협의수용에 의하여 대한주택공사에게 양도한 다음, 2004.7.14. 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 쟁점건물 중 주택부분과 쟁점외토지는 1세대 1주택 및 그 부수토지로서 양도소득세 비과세 대상으로 신고하고, 쟁점토지는 청구인이 3년 이상 자경한 농지로서 그 양도소득이 농지의 대토에 따른 소득에 해당된다 하여 양도소득세 비과세 대상으로 신고하였으며(청구인은 2004.9.16. 충청남도 ○○시 ○○동 507-8번지 ○○타운 D-305호로 이사한 후 2004.10.5. 충청남도 ○○시 ○○면 ○○리 730-1번지 전 2,051㎡를 대체농지로 취득하였음), 쟁점건물 중 근린생활시설 부분은 기준시가에 의하여 양도소득세를 계산하여 2004년 귀속 양도소득세 28,825,690원을 신고∙납부하였다.
• 나. 처분청은 2004년 12월에 실시한 현지확인조사 및 2008년 9월에 실시한 간접조사 내용에 근거하여 쟁점건물은 공부상 주택 136.81㎡, 근린생활시설 137.99㎡ 합계 274.80㎡로 등재되어 있으나 실지 면적은 320.90㎡로 청구인이 쟁점건물 전체를 주택으로 사용하였고, 쟁점토지는 공부상 지목이 전으로 되어 있으나 실제로는 주택의 울타리 안에 있는 정원으로 사용한 것으로 조사하여 쟁점건물과 쟁점외토지 및 쟁점토지 전체를 1개의 주택 및 그 부수토지로 본 후, 청구인이 6억원을 초과하는 고가주택을 양도한 것으로 보아 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 재계산하고 2008.12.2. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 92,034,630원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.2.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인이 쟁점건물 전체를 주택으로 사용하였다고 보았으나 쟁점건물 중 A동의 주택은 청구인이 주거용으로 사용하고, A동의 근린생활시설은 의류매장을 운영하는 청구인의 딸 ○○○이 사무실로, B동의 근린생활시설은 의류보관창고로 각각사용하여 쟁점건물은 주거용 이외의 용도로 사용한 면적(137.99㎡)이 주거용으로 사용한 면적(136.81㎡)보다 크므로 쟁점건물 중 청구인의 주거용 이외의 용도로 사용한 면적에 대하여는 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하여야 하고, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 주택의 부수토지로 사용하였다고 보았으나 쟁점토지는 쟁점외토지와는 별개의 농지로서 청구인이 텃밭 등으로 계속 사용하여 왔고, 청구인이 쟁점토지 양도일 이후 1년 이내에 대체농지를 취득하였으므로 쟁점토지의 양도로 인하여 발생한 소득은 청구인이 3년 이상 자경한 농지의 대토로 인하여 발생한 소득으로 보아 양도소득세 과세대상에서 제외하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점건물은 등기부상 A동은 주택 136.81㎡ 및 근린생활시설 71.99㎡, B동은 근린생활시설 66㎡로 되어 있으나, 대한주택공사의 보상금 내역서 및 지장물 조사내역서 등에 의하면, 실지 사용면적은 A동 건물 254.90㎡, B동 건물 66㎡ 합계 320.90㎡로 건물 전체에 대하여 주택으로 보상하였고, 처분청의 조사담당자가 2004.12.28. 실시한 현지확인조사 결과 쟁점건물 전체가 주택으로 사용된 사실이 확인된 바 있으며, 청구인은 이 건 과세전적부심사 청구시에는 쟁점건물 중 근린생활시설(137.99㎡)을 농기구 보관창고로 사용하였다고 주장하다가 이 건 심판청구시에는 의류 보관창고 등으로 사용하였다고 다르게 주장하여 신빙성이 없으므로 처분청이 현지확인조사 결과에 따라 청구인이 쟁점건물 전체를 주택으로 사용하였다고 본 것은 정당하며, 대한주택공사의 영농보상비 지급내역서에 의하면 청구인이 쟁점토지에서 고추 등을 재배한 내역이 나타나나, 처분청의 조사담당자가 2004.12.28. 현지확인조사를 하면서 촬영한 사진 및 항공촬영사진 등에 의하면 쟁점토지는 주택의 울타리 안에 있는 토지로 확인되고 있고, 대한주택공사에서 작성한 영농조사서에도 토지 중 일부는 휴경상태에 잇는 것으로 나타나는 점 등을 감안하면 주된 용도를 경작용으로 보기는 어려움으로 처분청이 현지확인조사 결과에 따라 청구인이 쟁점토지를 사실상 주택의 부수토지로 사용하였다고 본 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점건물 중 일부를 주택 이외의 용도로 사용하였는지 여부와 쟁점토지를 주택의 부수토지가 아닌 3년 이상 직접 경작하다 양도한 대토 농지로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것) 제153조【농지의 비과세】

② 법 제89조 제4호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지(제4항 각호의 1에 해당하는 농지를 제외한다)로서 다음 각 호의 요건을 갖춘 경우를 말한다.

1. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전 농지의 양도일부터 1년 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우 또는 새로운 농지의 취득일부터 1년 내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우

③ 제1항 제3호 단서 및 제2항 제1호에서 “농지소재지”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)을 말한다.

1. 농지가 소재하는 시․군․구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시․군․구안의 지역 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우, 이 경우 가목 및 나목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부구토지를 포함하는 것으로 한다.

• 가. 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수․수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으 로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1998.3.17. 쟁점토지와 쟁점외토지를 취득한 후, 1999.11.3. 쟁점외토지에 쟁점건물(2동)을 신축하여 그 중 A동 건물은 1층 42.66 ㎡, 2층 65㎡, 3층 29.15㎡ 합계 136.81㎡를 단독주택으로, 1층 71.99㎡를 근린생활시설로 소유권 보존등기를 하였고, B동 건물은 66㎡ 전체를 근린생활시설로 소유권 보존등기를 하였다.

(2) 청구인은 2004.5.20. 쟁점건물과 쟁점외토지 및 쟁점토지 전체를 공공용지의 협의수용에 의하여 대한주택공사에게 양도하고, 2004.5.31. 아래 <표1>과 같이 토지 등에 대한 보상금을 지급받았고, 2005.2.7. 쟁점토지와

○○ 도

○○ 시 소재 농지에 재배중인 작물에 대하여 아래 <표2>와 같이 영농보상비를 지급받았다. <표1> 토지 등에 대한 보상금 수령내역 구 분 실지용도 면적(㎡) 보상금액(원) 청구인의 신고내용 쟁점건물 A동 가옥 254.9 227,926,980 주택 136.81 ㎡ 주택외건물 137.99㎡ B동 가옥 66 36,740,000 쟁점외토지 대지 924 506,998,800 주택의 부수토지 쟁점토지 전 1,313 486,203,900 대토농지(3년 자경) 다른농지(

○○ 도

○○ 산시) 전 2,549 998,611,530 8년 자경농지 도 로 도로 198 25,370,330 기 타 지장물 창 고 창고 66.12 2,159,920 수목(57종 735주) 11,333,330 구조물, 자연석 등 35,116,480 합 계 2,330,461,270 <표2> 영농보상비 수령내역 구분 총면적(㎡) 작물재배내역 보상금액(원) 재배작물 면적(㎡) 쟁점토지 1,313 고추, 들깨 845 2,026,220 다른농지(

○○ 시 소재) 2,549 콩 2,549 6,112,240

(3) 청구인은 2004.7.14. 양도소득과세표준 예정신고를 하면서, 쟁점건물 중 공부상 주택부분과 쟁점외토지는 1세대 1주택 및 그 부구토지로서 양도소득세 비과세 대상으로 신고하고, 쟁점토지는 청구인이 3년 이상 자경한 농지로서 그 양도소득이 농지의 대토에 따른 소득에 해당된다 하여 양도소득세 비과세 대상으로 신고하였으며, 쟁점건물 중 공부상 근린생활시설 부분은 기준시가에 의하여 양도소득세를 계산하여 2004년 귀속 양도소득세 28,825,690원을 신고 ․납부하였다.

(4) 이후, 청구인은 2004.9.16.

○○○ 도

○○ 시

○○ 동 507-8번지

○○ 타운 D-305호로 주소지를 이전하고, 2004.10.5.

○○○ 도

○○ 시

○○ 면

○○ 리 730-1번지 전 2,051 ㎡를 대체농지로 취득하였다.

(5) 처분청은 청구인의 신고내용에 대하여 2004.12.28. 현지확인조사를 실시한 후, 쟁점건물은 전체가 주택으로 사용되었고, 쟁점토지는 그 주택의 정원으로 사용된 것으로 조사하여 쟁점건물과 쟁점외토지 및 쟁점토지를 하나의 주택 및 그 부수토지로 보았는 바, 처분청의 조사담당자가 작성한 현지확인 복명서에는 그 근거가 아래와 같이 기재되어 있다. (가) 쟁점건물은 공부상 주택 136.81 ㎡, 근린생활시설 137.99㎡ 합계 274.80㎡로 등재되어 있으나, 대한주택공사(○○지점)의 보상금내역서 및 지장물조사서(현장사진이 첨부되어 있음) 등에 의하면, 실지면적은 320.90㎡로, 전체가 주택으로 보상금이 지급된 사실이 확인되었고, 현지확인한 결과 실지 주택으로 사용된 사실을 확인하였다. (나) 쟁점토지의 항공촬영사진 및 현지확인시 촬영한 사진 등에 의하면, 쟁점토지는 쟁점외토지와 한 울타리 안에 소재하는 주택의 정원으로 사용된 것으로 확인되었다. (다) 따라서, 쟁점건물과 쟁점외토지 및 쟁점토지는 하나의 주택과 그 부수토지로 보는 것이 타당하며, 전체 보상가액이 12억 5,600만원으로 확인되므로 동 주택은 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당된다.

(6) 이상의 조사내용에 기초하여 처분청은 쟁점건물과 쟁점외토지 및 쟁점토지를 하나의 주택과 그 부수토지로 보았으나, 그 실지취득가약에 대하여 추가적인 조사가 필요하고, 청구인이 8년 이상 자경농지로 신고한

○○ 도

○○ 시

○○ 동 소재 전 2,549 ㎡에 대하여는 대한주택공사의 영농보상이 완료된 후에 현지확인을 실시할 필요가 있다는 이유로 청구인의 양도소득세를 즉시 경정하지는 아니하였다.

(7) 이후, 쟁점건물과 쟁점외토지 및 쟁점토지의 실지취득가액에 대한 조사와 청구인이 8년 이상 자경농지로 신고한 농지에 대하여 자경여부 확인 등을 완료한 처분청은 청구인이 8년 이상 자경농지로 신고한 ○○도 ○○시 ○○동 소재 농지에 대하여는 청구인이 8년 이상 자경한 것으로 인정하였으나, 쟁점건물은 전체를 주택으로 사용하였고, 쟁점토지와 쟁점외토지는 주택의 부수토지로 사용하였다고 보아 2008년 9월경 청구인에게 양도소득세 과세예고통지를 하였고, 청구인은 2008.10.29. 과세전적부심사 청구를 하였다.

(8) 이 건 과세전적부심사 청구시, 청구인은 쟁점건물 중 공부상 근린생활시설은 농기구 보관창고로 사용하였다고 주장하면서 그 근거로 대한주택고아의 지장물조사서에 첨부된 사진 등을 제시하였으나, 처분청은 청구인이 제출한 농기구 목록상의 농기구가 쟁점토지에 있는 별도의 간이구조물(창고) 안에 보관된 사실이 사진으로 확인된다는 이유로 청구주장을 받아들이지 아니하였고, 쟁점토지의 실지 용도에 대하여 청구인은 3년 이상 자경한 대토농지로 보아야 한다고 주장하면서 농지위원 3인 (○○○, ○○○, ○○○)의 자경사실확인서(청구인이 2000.11.6.부터 2004.5.20.까지 쟁점토지를 직접 경작하였다는 내용이 기재되어 있음)와 대한주택공사의 영농조사서 등을 제출하였으나, 처분청은 대한주택공사의 영농조사서 및 영농보상비 지급내역서(2005.2.7.)상 쟁점토지 중 845㎡에서는 청구인이 고추 등을 재배한 반면, 106㎡는 창고 등으로 사용하였고, 362㎡는 휴경한 것으로 나타나는 점과 처분청의 조사담당자가 2004.12.28. 현지확인조사를 실시하면서 확보한 항공촬영사진과 그 당시 촬영한 현장 사진상 쟁점토지는 쟁점외토지와 한 울타리 안에 소재하는 주택의 정원으로 사용된 것으로 나타나고, 쟁점토지와 쟁점외토지를 명확히 구분하는 별도의 경계물이 확인되지 않는 점 등을 감안할 때 쟁점토지는 주택과 함께 경제적 일체를 이루면서 주택의 부수토지로 사용되고 있다고 보이고, 주택과 독립된 농지는 아니라는 입장에서 청구주장을 받아들이지 아니하였다.

(9) 청구인은 이 건 심판청구를 제기하면서, 쟁점건물 중 공부상 근린생활시설을 의류업을 영위하는 청구인의 딸 ○○○이 사무실 및 의류보관창고 등으로 사용하였다고 주장하면서 자녀들의 사업자등록증을 제시하였는바, 동 사업자등록증에 의하면, 청구인의 딸 ○○○은 2002.1.22. 개업하여 ○○도 ○○시 ○○○동 535-2번지에서 ‘의류도소매업’을 영위하고 있고, 사위 ○○○은 2003.2.14. 개업하여 ○○도 ○○시 ○○구 ○○로에서 ‘의류 도매업’을 영위하고 있으며, 딸 ○○○은 2003.2.26. 개업하여 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동에서 ‘의류도소매업’을 영위하고 있고, 아들 ○○○는 2003.4.30. 개업하여 ○○○도 ○○시에서 ‘의류도소매업’을 영위하고 있는 것으로 나타나나, 청구인이 제출한 자료만으로는 쟁점건물 중 일부가 실제 주택 이외의 용도로 사용되었는지 여부는 확인하기 어렵다. 한편, 청구인은 쟁점토지가 청구인이 3년 이상 자경한 농지에 해당된다고 주장하면서, 과세전적부심사 청구 시 제출하였던 위 농지위워 3인(○○○, ○○○, ○○○)의 자경사실확인서와 대한주택공사의 영농조사서 등을 다시 제출하였는바, 청구인이 쟁점건물을 비롯하여 쟁점외토지와 쟁점토지의 둘레에 울타리를 하였고, 청구인이 그 중 일부를 창고와 계사(양계장) 등으로 사용한 것으로 나타나는 점과 700여 그로의 조경수목에 대하여 지장물 보상을 받은 점 등으로 보아 쟁점토지의 주용도를 주택의 부수토지가 아니라, 청구인이 3년 이상 자경한 농지라고 인정하기는 어려운 것으로 보이고, 설사 청구인이 텃밭으로 지장물 보상을 받은 쟁점토지 중 일부를 농지로 본다 하더라도 쟁점토지는 당초 지목이 임야였으나 양도일(2004.5.30.)로부터 3년 전인 2001.5.18.에야 비로소 지목이 전으로 변경된 점으로 보아 실지 자경기간이 3년 이상인지 여부를 확인하기도 어려운 점이 있다. 따라서, 청구인이 쟁점건물 중 일부를 주택 이외의 용도로 사용하였고, 쟁점토지를 주택의 부수토지가 아니라 3년 이상 자경농지로 사용하였다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.