부동산 저가양도에 대한 부당행위계산부인

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1997.9.7. 서울○○지방법원으로부터 1,312백만원에 경락받은 서울특별시 ○○구 ○○동 ***-* 소재 대지 1,358.7㎡와 건물 2,868.74㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2005.5.30. 청구인과 특수관계에 있는 주식회사 ○○플라스틱에게 매매대금 2,400백만원에 양도하고 2005.8.1. 취득가액을 1,292백만원, 양도가액을 2,400백만원으로 하여 양도소득 과세표준 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 2009년 4월 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 실지양도가액으로 신고한 2,400백만원은 기준시가 2,611백만원보다 저가이므로 부당행위계산 부인대상이 된다고 보아, 양도가액을 기준시가인 2,611백만원으로 취득가액은 실거래가액인 1,292백만원으로 하여 2009.9.4. 청구인에게 2005년도 귀속 양도소득세 122,079,950원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 양도소득세 예정신고에 대하여 처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 기준시가로 하고 취득가액은 당초 신고한 실거래가액을 적용하여 청구인이 소득세법제101조에 따라 양도소득세를 부당하게 감소시킨 것으로 보아 이 건 양도소득세 부과처분을 하였으나, 소득세법제101조를 적용함에 있어 양도가액과 취득가액은 소득세법 시행령제167조 제4항 내지 제5항의 규정에 따라 각각 기준시가를 적용하여야 함에도, 양도가액은 기준시가를 적용하고 취득가액은 실거래가액을 적용함은 형평에 어긋나는 처분이며, 특히 쟁점부동산의 거래는 소득세법 시행령제167조 제6항의 규정에 따른 거래이므로 소득세법제101조의 규정을 적용할 수도 없는 바, 이 건 양도소득세 부과처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 소재지가 소득세법제96조 제1항 제6호의2 규정에 의한 투기지역이므로 쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액에 의하여야 하고, 취득가액도 같은 법 제97조 제1항 제1호 가목의 단서에 의하여 실지거래가액에 의하여야 하나, 소득세법제101조 제1항 및 같은 법 시행령 제167조 제4항에서 ‘특수관계에 있는 자와의 거래에 있어서 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다’라고 규정하면서 시가는 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 내지 제64조와 같은 법 시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다고 규정하고 있으므로, 양도가액은 상증법제61조 제1항에 의한 평가액으로 하고, 취득가액은 경락가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 특수관계자에게 시가보다 저가로 양도한 것으로 보아 부당행위계산 부인하고, 양도당시의 기준시가를 시가로 보아 양도차익을 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2005.5.31. 법률 제7528호로 개정되기 전의 것) 제101조【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2005.5.31. 대통령령 제18850호로 개정되기 전의 것) 제98조【부당행위계산의부인】① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족

3. 당해 거주자의 종업원외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인

5. 당해 거주자와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 이사의 과반수이거나 출연금(설립을 위한 출연금에 한한다)의 100분의 50이상을 출연하고 그중 1인이 설립자로 되어 있는 비영리법인

6. 제4호 또는 제5호에 해당하는 법인이 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50이상을 출자하고 있는 법인

② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산하다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 본다.

⑥ 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 시행령제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 법인세법제52조의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

(3) 상속세 및 증여세법(2005.7.13. 법률 제7580호로 개정되기 전의 것) 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 【부동산등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 경매낙찰 등기촉탁서 등에 의하면 청구인은 1999.9.7. ○○지방법원으로부터 1,312백만원에 경락받은 쟁점부동산을 2005.5.30. 청구인이 대표이사이자 총발행주식의 48%를 보유하여 최대주주로 있는 특수관계법인인 주식회사 ○○플라스틱에 24억원에 양도하였으며 쟁점부동산 양도시점의 개별공시지가는 2,611,764천원이고, 1999.9.7. 취득당시 개별공시지가는 1,914,244천원으로 확인된다.

(2) 쟁점부동산이 소재하고 있는 서울특별시 ○○구는 소득세법제104조의2 제1항에 의하여 2004.2.26. 투기지역으로 지정(2008.11.7. 해제)되어 실지거래가액 과세대상지역인 것으로 나타난다.

(3) 처분청은 쟁점부동산의 거래에 대하여 필요경비를 과다계상한 혐의로 2009.4.29.부터 2009.5.8.까지 양도소득세 실지조사를 하던 중 청구인 자신이 대표이사로 있는 법인에게 양도한 거래로 양도가액이 시가보다 낮은 양도소득의 부당행위계산 검토대상으로 보아 조사를 실시하였으며 그 결과는 아래와 같다. (가) 경락가액 1,312백만원 중 취득 이후 건물분 감가상가비 20백만원을 사업소득의 필요경비로 산입하여 취득가액에서 공제한 것으로 확인된다. (나) 양도가액 2,400백만원은 부동산매매계약서 및 기타 대금지급 증빙에 의하여 확인되며, 쟁점부동산을 특수관계법인에게 양도하면서 실지거래가액이 양도시점의 기준시가보다 낮아 양도소득의 부당행위계산 검토대상으로 판단하고, “취득가액을 실지거래가액인 경락가액으로 볼 것인지 아니면 상증법제61조 제1항에 의하여 평가한 가액으로 볼 것인지의 여부”에 대하여 국세청에 과세기준자문신청을 한 바, 국세청은 “납세의무자가 소득세법 시행령제98조 제1항의 특수관계에 있는 법인에게 부동산을 ‘시가’보다 낮은 가액으로 양도하여 소득세법제101조가 적용되는 경우의 양도가액은 소득세법 시행령(2006.2.9. 개정전) 제167조 제4항에 따라 상증법제60조 내지 제64조와 같은 법 시행령 제49조 내지 제59조를 준용하여 평가한 가액으로, 취득가액은 실지거래가액으로 계산하는 것”이라는 회신을 하였음이 확인된다. (다) 청구인이 계상한 필요경비 155,373천원 중 임차인 이사비용, 명도소송비용, 전소유주 물건보관료 등 62,800천원을 제외한 92,573천원만 필요경비로 인정하였으며, 이 건 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고내역 및 처분청의 경정내역은 아래와 같다. 구분 신고금액 경정내역 개별공시지가 󰋼 양도가액

• 토지(1,358.7㎡)

• 건물 2,400,000 2,611,764 2,296,203 315,561 2,611,764(04.1.1.기준) 󰋼 취득가액

• 토지(1,358.7㎡)

• 건물 1,292,310 1,292,310 1,914,244(99.1.1.기준) 󰋼 필요경비 155,373 92,573 󰋼 양도차익 952,315 1,226,880 󰋼 산출세액 278,808 362,825 󰋼 기납부세액 252,857 252,857 󰋼 결정세액

• 122,836 (단위: 천원)

(4) 이상의 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 소득세법제101조를 적용함에 있어 양도가액과 취득가액은 각각 기준시가를 적용하여야 함에도 양도가액은 기준시가를 적용하고, 취득가액은 신고한 실거래가액을 적용한 것은 잘못된 것이며, 오히려 ‘개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 시행령제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 법인세법제52조의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조의 규정을 적용하지 아니한다’는 소득세법 시행령제167조 제6항의 규정에 부합되므로 소득세법제101조의 규정을 적용할 수 없으므로, 이 건 양도소득세 경정고지 처분은 취소하여야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령제167조 제4항에서 ‘같은 법 시행령 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다’라고 규정하면서, 제5항에서 ‘제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어 “시가”는 상증법제60조 내지 제64조와 같은 법 시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다’라고 규정하고 있으므로, 처분청이 이에 근거하여 쟁점부동산의 양도가액은 상증법제61조 제1항에 의한 평가액으로 하고, 취득가액은 경락가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.