아파트 매매사례가액에 의한 상속재산의 평가

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인 외 3인(이하 " 청구인 등 " 이라 한다)은 2008.5.15. 피상속인인 청구인의 부 ○○○으로부터 상속받은 재산 중 ○○○(142.74㎡, 이하 " 쟁점아파트 " 라 한다)를 공동주택 기준시가인 7억2,400만원으로 평가하여 2008.11.18. 상속세 과세표준 신고를 하면서 납부할 세액을108,010,160원으로 계산하여 그 중 2,000만원을 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트의 가액을 2007.9.19.에 거래된 쟁점아파트와 동일평형인 같은 단지 내 ○○○(이하 " 비교대상아파트 " 라 한다)의 매매사례가액인 10억5,000만원으로 평가하고 신고 당시 기준시가와의 차액인 3억2,600만원을 상속세 과세가액에 가산하여 2009.9.22. 청구인에게 기납부세액을 공제한 상속세 212,253,590원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.1.심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트에 대한 재산평가금액 10억5,000만원은상속세 및 증여세법(이하 " 상증법 " 이라 한다) 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 규정된 평가기준일 전후 6월 이내 기간의 매매사례가액에 해당되지 않고, 같은 항 단서규정의 " 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때 " 에도 해당되지 않으며, 같은 법 시행령 제49조 제5항의 " 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산 " 의 매매사례가액에 해당되지 아니한데도, 처분청이 쟁점아파트의 시가를 상속개시일부터 소급하여 약 8개월 전인 2007.9.19.에 거래된 비교대상아파트의 매매가액인 10억5,000만원으로 평가하여, 이 건 상속세를 과세한 처분은 부당하므로 상속개시시점인 2008년 5월의 시가를 재조사하여 상속세를 다시 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 시행령(이하 " 상증법 시행령 " 이라 한다) 제49조 제1항 규정에 의한 상속개시전후 6월 이내의 매매사례가액은 없으나, 비교대상아파트가 동 항 단서규정 및 제49조 제5항의 규정에 의하여 면적․용도 등이 동일한 아파트로 상속개시일로부터 가장 가까운 날인 2007.9.19.에 거래된 동일 단지 내 아파트이며, 기준시가가 약간 낮은 같은 평형인 비교대상아파트의 매매사례가액 10억5,000만원을 상속개시일까지 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보고, 지방청 비상장주식평가심의위원회의 자문을 받아 쟁점아파트의 상속재산가액으로 평가하여 이 건 상속세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가함에 있어 상속개시전후 6월 이내 거래된 아파트가 아닌 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제56조의2 【평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등】 ① 비상장주식의 평가에 있어서 다음 각 호에 모두 해당하는 법인이 발행한 비상장주식과 관련하여 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조에서 "납세자"라 한다)가 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준신고기한 만료 4월전(증여의 경우에는 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준신고기한 만료 70일전)까지 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가한 가액 및 그 평가부속서류와 함께 제2항의 규정에 따른 국세청평가심의위원회 또는 제8항의 규정에 따른 지방청평가심의위원회(이하 이 조에서 "평가심의위원회"라 한다)에 신청하는 경우에는 제54조 내지 제56조의 규정에 불구하고 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 동 위원회가 제시하는 평가방법 등을 감안하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다. 이 경우 납세자는 동일한 사안에 대하여 국세청평가심의위원회와 지방청평가심의위원회에 중복하여 신청할 수 없다.(각 호 생략)

② ～ ⑥ (생 략)

⑦ 국세청평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 평가와 관련한 심의외에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장·지방국세청장 또는 관할세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 등은 2008.5.15. 피상속인의 사망으로 쟁점아파트와 ○○○ 소재 대지 112.4㎡와, 근린생활시설 85.2㎡ 등을 상속받았으며, 이 중 쟁점아파트에 대하여는 상속재산가액을 공동주택 기준시가인 7억2,400만원으로 하여 상속세를 신고하였으나, 처분청은 상속세 실지조사를 통해 2007.9.19. 거래된 동일 단지 내 ○○○의 매매사례가액인 10억5,000만원을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 평가하여 상속세를 결정하였음이 상속세 실지조사 보고서 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 2007.9.19. 거래된 비교대상아파트의 매매사례가액 10억5,000만원을 쟁점아파트의 평가가액으로 할 수 있는지에 대하여 2009.8.18. ○○○지방국세청에 설치된 비상장주식평가심의위원회에 자문을 신청하여 2009.9.18. " 유사물건의 매매사례가액을 상속재산의 시가의 범위에 포함할 수 있다 " 는 자문결과를 통보받았는바, 동 자문결과에 따라 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 평가가액으로 하여 이 건 과세처분을 하였음이 확인된다.

(3) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 연도별 기준시가(국세청) 현황 및 ○○○ 인터넷 시세표, 상속개시일 전후의 아파트 거래현황은 아래 표와 나타난다. <표1> 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 기준시가 변동현황 (단위: 백만원) 고 시 일 자 쟁점아파트 비교대상아파트 비고 2006.4.28. 485 477 2007.4.30. 709 698 2008.4.30. 724 710 2009.4.30. 716 702 <표2> 단지 내 쟁점아파트와 동일규모 아파트의 시세표 (○○○○) (단위: 백만원) 기준월 매매가액 비고 하위평균가 1) 일반평균가 2) 상위평균가 3) 2007.3~2007.8 770 840 925~925 2007.9 770 840 965 비교대상아파트거래 (10억5,000) 2007.9.10 780 880 980 국세청통합전산망가격 2007.10~2008.11 780 850 975 2008년5월 상속 2008.5.10 1,000 1,025 1,050 국세청통합전산망가격 2008.12 770 840 950 2009.1 770 840 925 2009.2~2009.6 800 925 965 2009.7 810 875 910 2009.8 830 900 965 2009.9~ 868 922 1,000 1)로얄층에 속하는 세대들의 평균적인 거래가격 2)로얄층과 꺼리는 층을 제외한 층에 속하는 세대들의 평균거래가격 3)가장 꺼리는 층에 속하는 세대들의 평균거래가격 <표3> 쟁점아파트와 동일단지 동일면적 아파트의 거래내역 (단위: 백만원) 거래일자 동․호수 거래금액 기준시가 (08.4.30) 비고 2007.1.30. 1-○○○ 905 660 2007.3.8 1-○○○○ 980 720 2007.4.23 1-○○○ 910 720 2007.8.7. 4-○○○ 955 736 2007.9.19. 1-○○○ 1,050 710 비교대상아파트 2009.3.9 3-○○○○ 880 720 2009.3.17 1-○○○ 877 724

• 주) 쟁점아파트의 08.4.30.자 기준시가는 7억 2,400만원임.

(4) 이상의 내용을 종합하여 살피건대,상증법제60조 제1항에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하도록 하고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 " 평가기준일 6월 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우 그 거래가격 " 을 시가로 인정하도록 하면서, 같은 항 단서규정에서 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중의 매매가액을 같은 법 시행령 제56조의2 제1항에서 규정하는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가에 포함시킬 수 있도록 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 제49조 제1항 규정에 의한 상속개시전후 6월 이내의 매매사례가액은 없으나, 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서의 평가심의위원회에서 상속개시일에 가장 가까운 날인 2007.9.19.에 거래된 쟁점아파트와 동일 단지 내 아파트의 매매사례가액을 상속재산의 시가의 범위에 포함할 수 있다는 자문을 거쳤으며, 비교대상아파트의 매매일로부터 쟁점아파트의 상속개시일까지 쟁점아파트가 소재한 단지의 동일면적 아파트의 시세가 변동될 만한 특별한 사정이 있었던 것으로 보이지 아니하고, 쟁점아파트 상속 당시 국세청통합전산망상의 공동주택 적정가격은 비교대상아파트의 매매사례가액과 유사한 바, 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트 상속개시일 당시 시가로 보아 청구인 등에게 이 건 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.