일괄 취득한 토지의 취득가액을 기준시가로 안분하여 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2006.5.26. 경기도 ○○○ ○○○ ○○○ 답 2,482㎡(이하 “쟁점 토지”라 한다)와 같은 곳 ○○○-○ 답 193㎡(이하 “공동취득토지”라 한다)를 9억5,000만원에 일괄 취득한 후 2008.11.11. 쟁점토지를 9억 3,750만원에 양도하고 쟁점토지의 취득가액을 쟁점토지와 공동취득토지의 면적비율로 안분한 8억 8,145만원으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지와 공동취득토지의 기준시가가 차이가 있어 취득가액인 9억 5,000만원을 취득당시 기준시가(쟁점토지136,000원/㎡, 공동취득토지 320,000원/㎡)로 안분하여 취득가액을 8억306만원으로 하여 2009.11.5. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 24,569,330원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.11.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 ｢소득세법｣ 제100조 제1항 은 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 실거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실거래가액에 의하고 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하도록 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 제1항을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 “토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 각각 구분하여 기장하되․․․”로 되어있기 때문에 토지만 양수도할 경우에는 이 법이 적용되지 아니하며, 같은 법 시행령 제166조 제6항은 토지와 건물 등의 가액이 불분명할 때에는 ｢부가가치세법 시행령｣ 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분 계산한다고 되어 있으나, 이는 토지와 건물이 함께 있는 경우로서 토지만 취득하여 취득가액을 실거래가액으로 신고하였음에도 필지별 기준시가로 안분 계산하여 과세한 처분은 부당하다. ｢소득세법｣ 제96조 제1항 은 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다고 되어있으므로 양도가액을 실거래가액으로 신고한 것은 적법하며, 취득 및 양도 시 지방세도 필지별 기준시 가로 과세되지 않고 실거래가액으로 과세되었고 취득당시 매매계약서에 필지별로 계약하지 않고 전체 평수로 계산하여 거래하였음이 중개인의 확인서에 의하여 확인되므로 필지별 기준시가로 안분 계산하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 ｢소득세법｣ 제100조 의 규정에 의하면 양도가액 또는 취득가액을 실거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하는 경우에 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한때에 취득 또는 양도당시 기준시가로 안분 계산한다고 규정하고 있는데 이 규정은 2필지 이상의 토지를 일괄 취득 하여 전체 실거래가액은 확인되지만 각 필지에 대한 실거래가액이 불분명한 경우에도 적용되는 것이므로, 쟁점토지와 공동취득토지의 취득당시 기준시가가 차이가 있어 면적이 아닌 기준시가로 취득가액을 안분 계산하여 양도소득세를 경정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 일괄 취득한 토지의 취득가액을 필지별 면적비율이 아닌 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 이 건 과세요건 설립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하“실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각 각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계 산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

○ 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지 거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평 가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산매매계약서에 의하면, 청구인은 2006.5.23. ○○○으로부터 쟁점토지와 공동취득토지를 일괄하여 9억5,000만원에 취득하기로 계약하였으며, 2008.11.7. 쟁점토지를 △△△에게 9억 3,750만원에 양도계약한 것으로 나타난다. 등기부등본에 의하면 청구인은 2006.5.26. 쟁점토지를 취득하여 소유권 이전하였으며, 2007.6.5. 이 중 273㎡를 같은 곳

○○○- △로 분할한 후 2008.11.11. 쟁점토지와 함께 양도한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점토지 및 공동취득토지에 대한 양도당시 기준시가는 아래<표>와 같이 나타난다. (단위: 원) 구분 취득시(2006.5.26.) (2005.1.1.기준) 양도시(2008.11.11.) 쟁점토지 공동취득토지 쟁점토지 공동취득토지 지번

○○○

○○○-○

○○○(양도

○○○-△(양도)

○○○-○ 기준시가 136,000/㎡ 320,000/㎡ 279,000/㎡ 167,000/㎡ 622,000/㎡ 매매가액 9억5,000만원 9억3,750만원 ＊기준시가 매년 5.31. 공시

(3) 청구인은 2008.11.11. 쟁점토지를 9억3,750만원에 양도하고 쟁점토지의 취득가액을 쟁점토지와 공동취득토지의 면적비율로 안분한 8억8,145만원으로 하여 양도소득세를 신고 ․납부하였으나, 처분청은 쟁점토지와 공동취득토지의 기준시가가 차이가 있어 취득가액인 9억5,000만원을 취득당시 기준시가로 안분하여 취득가액을 8억306만원으로 하여 2009.11.5. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 24,569,330원을 고지한 사실이 경정결의서 등에 나타난다. (4) 청구인은 쟁점토지와 공동취득토지를 구분하지 아니하고 일괄하여 취득하였고 실지거래가액으로 신고하였으므로 면적으로 안분한 취득가액을 인정하여야 한다고 주장한다.

(5) 청구인이 제출한 쟁점토지 및 공동취득토지의 취득 시 매매계약서를 보면 2006.5.23.쟁점토지와 공동취득토지에 대하여 일괄하여 9억 5,000만원으로 계약한 것으로 나타난다. 2006.6.25. 납부한 취득세 영수증에는 과세표준액이 9억5,000만원으로 되어 있으며, 공인중개사 ○○○는 쟁점토지 취득 시 중개한 중개인으로서 필지별로 매매가격을 결정하지 않고 면적을 합한 것으로 결정하였다고 확인하고 있다. (6) 살피건대, 청구인은 쟁점토지와 공동취득토지를 필지별로 구분하지 아니하고 면적을 합하여 취득하였으므로 쟁점토지의 취득가액을 쟁점토지와 공동취득토지의 면적비율로 안분하여 계산하여야 한다고 주장하나, ｢소득세법｣ 제100조 제2항 의 규정은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분 하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분 계산한다고 규정하고 있는바, 위 규정은 청구인과 같이 쟁점토지와 공동취득토지를 일괄 취득함으로서 전체의 실지거래가액은 확인되지만 각 필지에 대한 실지거래가액의 구분이 불분명한 경우에도 적용되는 것으로 보는 것이 타당하다(조심 2009서1824, 2009.6.4., 국심2005중71, 2005.3.20. 등 같은 뜻). 따라서, 청구인이 필지별 구분없이 일괄하여 취득한 쟁점토지와 공동취득토지를 각 필지별 기준시가로 안분 계산하여 산정된 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.