아파트 분양권 일부 지분을 양도시 동일단지내 매매사례가액을 시가로 본 처분은 정당함

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2008.7.4. 재건축아파트인 ○○○ 분양권(재건축아파트 조합원 분양권으로 이하 “쟁점분양권”이라 한다)의 4분의 1지분을 배우자인 ○○○로부터 증여받고, 2008.7.31. 쟁점분양권의 증여재산가액을 시가 2,100,000천원의 4분의 1인 525,000천원으로 하고, 여기에 배우자 증여재산공제(600,000천원)를 적용하여 2008.7.4. 증여분 증여세 과세표준(△75,000천원)을 신고하였다.
• 나. 처분청은 비거주자는 배우자 증여재산공제의 적용대상이 아니라고 보아 이를 부인하면서 쟁점분양권의 시가를 청구인이 신고한 2,100,000천원으로 하여 증여재산가액을 산정한 뒤 2009.5.7. 청구인에게 2008.7.4. 증여분 증여세 93,251,920원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.29. 이의신청을 거쳐 2009.11.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 4분의 1 지분을 증여받은 쟁점분양권이 속한 재건축아파트는 현재까지 일반분양분 중 미분양분이 있어 프레미엄이 형성되지 아니한 것으로 추정되며 증여당시의 시가로 볼 수 있는 매매사례가액도 발견할 수 없기 때문에 증여자가 분양계약을 체결한 금액 900,277,000원의 4분의 1인 225,069,250원으로 증여재산가액을 평가하여야 함에도 불구하고, 처분청이 프레미엄을 인정하여 쟁점분양권의 시가를 2,100,000천원으로 하여 그 중 4분의 1인 525,000천원으로 증여재산가액을 산정하여 과세한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 증여받을 당시 쟁점분양권 프레미엄이 형성되지 아니하였다 주장하나, ○○○은행의 분양권시세정보에 의하면 2008년 7월 현재에 당해 분양권 매매의 일반평균가가 2,130,000천원인 것으로 나타나므로 프레미엄이 이미 형성되어 있었던 것으로 보이고, 매매사례가액을 조회한 결과 2008.8.11. 같은 동○○○에 있으며 유사한 면적인 ○○○아파트 분양권(○○○, 이하 “비교①분양권”이라 한다)이 2,100,000천원에 거래되며 2008.3.22. 인근 동(○○○)의 같은 면적인 ○○○아파트 분양권(○○○ 이하 “비교②분양권”이라 한다)이 2,200,000천원에 거래된 사실등이 확인되므로 쟁점분양권의 시가를 청구인이 신고한 가액인 2,100,000천원의 4분의 1인 525,000천원으로 하여 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 증여일(2008.7.4.)부터 3개월 이내(2008.8.11.)에 거래된 층수만 다르고 같은 동인 동일평형 아파트 분양권의 매매사례가액을 청구인이 증여받은 쟁점분양권의 4분의 1 지분의 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 제51조【지상권 등의 평가】② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법 시행령제165조 제8항 제3호의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점분양권의 시가를 2,100,000천원으로 하여 그 중 4분의 1인 525,000천원을 증여재산가액으로 산정하여 신고하면서 배우자 증여재산공제를 적용하였으나, 처분청은 배우자 증여재산공제를 부인하고 쟁점분양권의 시가를 청구인이 신고한 가액으로 하여 증여세를 부과한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점분양권이 속한 재건축아파트는 현재까지 일반분양분 중 미분양분이 있어 프레미엄이 형성되지 아니한 것으로 추정되며, 처분청이 매매사례로 제시한 비교①분양권을 보면 면적이 다르고(쟁점분양권: 165.446㎡, 비교①분양권: 165.052㎡) 층도 다르며(쟁점분양권: 19층, 비교①분양권: 13층) 기준시가 또한 상이한(쟁점분양권: 1,648백만원, 비교①분양권: 1,680백만원) 사실이 확인되고, 한편 비교②분양권은 전용면적은 같지만 동이 다르고(쟁점분양권:○○○, 비교②분양권: ○○○) 쟁점분양권 증여일로부터 3개월이 경과한 때에 매매계약이 체결되어(쟁점분양권 증여일: 2008.7.4., 비교②분양권 계약일: 2008.3.22.) 적정한 매매사례로 인정하기는 어려운 만큼, 증여자가 분양계약을 체결한 금액인 900,277,000원을 쟁점분양권의 시가로 하여 그 중 4분의 1인 225,069,250원을 증여재산가액으로 산정하여 증여세를 과세하는 것이 타당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) ○○○은행에서 조사한 증여일 전후의 쟁점분양권 거래시세를 보면 증여일이 속하는 2008년 7월 현재 하한가는 1,840백만원, 일반거래 평균가는 2,130백만원, 상한가는 2,300백만원으로 나타난다. (단위: 백만원) 기준일 하한가 일반거래가 상한가 2008.3 1,855 2,130 2,300 2008.5 1,840 2,130 2,300 2008.7 1,840 2,130 2,300 2008.9 1,840 2,130 2,300 2008.11 1,790 2,105 2,250 (나) 쟁점분양권이 속한 재건축아파트단지는 44개동, 3,410세대(2008년 12월 입주)로 구성되어 있고 최고층은 29층임이 등기부등본 등의 심리자료에 나타나며, 쟁점분양권과 비교①분양권 및 비교②분양권을 비교하여 보면 아래의〈표〉와 같다. 〈표〉쟁점분양권과 비교①분양권 및 비교②분양권의 비교

○○○ (다)상속세 및 증여세법제60조 제1항에서“이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 의한다”고 규정하고 있고, 제2항에서“제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다”고 규정하면서, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서“법 제60조 제2항에서癴수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다”고 규정하고 있고, 그 제1호에서“당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액”을 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에서는“당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 본다”고 규정하고 있다. (3) 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항에서 규정하는 매매사례가액이 존재하는 경우에는 이를 시가로 적용하여야 할 것이다. 비교①분양권은 동일한 단지내에 있는 같은 평형 아파트분양권으로 2008.8.11. 매매계약이 체결되어 증여일(2008.7.4.) 전후 3개월 이내이며, 쟁점분양권보다 일부 면적(0.394㎡)이 적으나, 최고층이 29층이어서 조망권에서 크게 차이가 나지 아니하는 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 당해 분양권은 쟁점분양권과 면적癜위치癜용도 등이 동일하거나 유사한 매매사례에 해당된다 하겠다.

(4) 따라서, 처분청이 청구인이 신고한 가액과 같은 금액인 비교①분양권의 매매가액 2,100,000천원을 쟁점분양권의 시가로 보아 그 중 4분의 1인 525,000천원을 증여재산가액으로 산정하여 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.