1세대1주택 비과세 관련 다가구 주택에 해당된다는 주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2000.10.20. ○○○ 대지 191.9㎡, 건물 513.63㎡인 상가주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득한 후, ○○○를 2005.2.18. 428,000,000원에 양도하고 1세대 1주택의 특례대상으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 대체 취득한 쟁점주택이 1층과 2층은 근린생활시설로, 3층과 4층은 다세대주택으로 등기부등본에 등기된 사실을 확인하고 ○○○의 양도에 대하여 1세대 1주택 특례대상이 아니라고 보아 실거래가액(양도가액 4억2,800만원, 취득가액 2억1,850만원)으로 양도차익을 산정하고 1세대 3주택 중과세율을 적용하여 2009.9.16. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 173,227,370원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.11.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 취득한 쟁점주택은 공부상 다세대주택이지만, 실질은 다가구주택으로 건축되었고, 청구인은 쟁점주택을 취득하면서 구분등기된 부동산별로 매매계약서를 작성하지 아니하고 일괄로 매매계약서를 작성하여 취득하였으며, 쟁점주택은 건축당시부터 다가구 임대용으로 설계되어 최초 건축자도 쟁점주택을 분할하여 양도하지 아니하고 임대를 하다가 청구인에게 일괄 양도하였다. 쟁점주택의 5층은 청구인이 실제 거주하고 있고 나머지 층은 임대를 하고 있으며, 1층과 2층은 근린생활시설이고 3층과 4층은 아주 작은 방으로 이루어진 겸용주택이어서 분할매매가 실제로 이루어 질수 없기 때문에 향후 쟁점주택을 양도할 때에도 일괄로 양도할 수밖에 없다. 청구인은 다가구주택과 다세대주택의 의미도 모르고 쟁점주택을 노후생계대책용으로 임대하기 위하여 취득하였다. 청구인은 71세의 고령으로 쟁점주택을 취득한 이유는 마땅한 수입이 없어 직접 거주하면서 일정한 수익을 확보하기 위한 수단이었다. 즉, 쟁점주택을 한 단위의 부동산으로 판단하여 청구인이 거주도하고 동시에 수입도 올리기 위한 목적으로 거주하던 삼익아파트를 양도하고 소유하고 있던 모든 자금을 보태고 은행에서 융자를 받아 쟁점주택을 취득한 것이다. 쟁점주택은 공부상 다세대주택이지만 실질적인 구조는 층별로 세대를 분리하여 별도로 매매 등이 가능하게 설계된 구조의 주택이 아니며 실질적으론 임대용으로 설계되었고, 층별 세대의 해당면적이 터무니 없이 좁아서 층별로 세대를 분리할 수도 없고 취득할 사람도 없다. 쟁점주택은 2001년 건축허가 당시 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 건축허가를 받을 수 밖에 없었다. 아래 <표1>과 같이 2001년 건축허가 당시의 다가구주택과 다세대주택 관련건축법은 주택의 층수가 4개층인 경우에는 다세대주택으로 규정하고 있는 바, 다가구주택과 다세대주택의 층수를 산정함에 있어 1층 전체를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 주택의 층수 산정에 제외하는 것이나, 쟁점주택의 경우 근린생활시설 등 타용도와 복합으로 건축하였기 때문에 주택의 층수산정에 포함○○○되어 주택의 층수가 4개층이 되어 부득이 다세대주택으로 건축물관리대장에 등재할 수 밖에 없었다.

○○○ 조세심판원에서도 “다세대주택으로 구분등기만 하는 경우 당해 상속주택은 실질과세 원칙상 다가구주택에 해당하므로 1주택으로 봄이 타당하다○○○라고 결정하고 있는 바, 다세대주택으로 구분등기되어 있으나 실질적으로 다가구주택인 쟁점주택은 단독주택에 해당하므로 실질과세원칙에 의거 ○○○의 양도는 1세대 1주택에 해당되므로 이 건 양도소득세 과세처분은 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견 소득세법 시행령 제155조 제15항 에 같은령 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것이나, 다세대주택은 세대별로 각각 하나의 주택으로 보아 주택수를 계산하는 것이다. 청구인이 대체 취득한 쟁점주택은 총 5개층으로 1층은 주차장과 근린생활시설로, 2층은 근린생활시설로, 3~5층은 다세대주택으로 등기부등본에 등재되어 있다. 쟁점주택은 호별로 구분등기가 되어 있고, 각 호별로 구분하여 양도할 수 있고 다가구주택과 동일하게 취급할 수 없어 쟁점주택의 각호를 1주택으로 보아 1세대 3주택 이상에 해당하므로 소득세법 시행령 제155조 제1항 에 규정한 일시적 2주택으로 볼 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택을 다가구주택인 단독주택으로 보아 삼익아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 등 (1) 소득세법 제89조【비과세양도소득】① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.(단서 생략) 제155조【1세대 1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.

⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (3) 소득세법 시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조 제15항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. (4) 건축법 시행령【별표 1】용도별 건축물의 종류

1. 단독주택(괄호 생략)

• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2. 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장면적은 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택 (괄호 및 단서 생략)

• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택(괄호 생략)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2000.10.20. ○○○를 2억1,850만원에 취득하여 보유하던 중 2004.8.27. 쟁점주택을 13억5,000만원에 하나의 매매단위로 일괄매수하고, 2005.2.18. ○○○를 4억2,800만원에 양도한 후, 쟁점주택을 대체 취득한 단독주택으로 보고 ○○○의 양도에 대하여 일시적 2주택으로서 1세대 1주택의 특례대상으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다. (나) 처분청은 대체취득한 쟁점주택이 1층과 2층은 근린생활시설로, 3층과 4층은 다세대주택으로 등기된 사실을 확인하고 ○○○의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하고 실거래가액(양도가액 4억2,800만원, 취득가액 2억1,850만원)으로 양도차익을 산정하고 1세대 3주택 중과세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세하였다. (다) 청구인의 주민등록표에 의하면, 청구인은 ○○○에서2003.1.8.부터 2005.2.18.까지 거주한 것으로 나타난다. (라) 쟁점주택의 건축물관리대장에 의하면, 대지면적은 191.9㎡, 건물연면적은 513.63㎡이며 주 용도는 다세대주택과 근린생활시설로서 아래 <표2>와 같다.

○○○ (마) 처분청은 쟁점주택이 총 5개층으로 1층과 2층은 근린생활시설로, 3~5층은 다세대주택으로 등기부등본에 등재되어 있고, 호별로 구분등기가 되어 있으며, 각 호별로 구분하여 양도할 수 있게 되어 있으므로 다가구주택으로 볼 수 없다는 의견이다.

(2) 청구인이 제시하는 증빙자료 및 주장내용을 요약하면 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점주택의 건축물관리대장을 제시하며 주택 층수는 <표2>와 같이 3개층이고, 층별로 세대를 분리하여 별도로 매매 할 수 없는 구조로 되어 있어 하나의 매매단위로 일괄매수하였으며, 건설교통부 예규○○○에 따라 실제 주택 층수는 3개층이나, 1층을 피로티구조의 주차장과 근린생활시설로 사용하였기 때문에 주택의 층수산정에 포함되어 주택의 층수가 4개층이 되어 부득이 다세대주택으로 건축물관리대장에 등재되어 있을 뿐 실제는 다가구주택에 해당한다고 주장한다. (나) 또한, 쟁점주택의 전경사진과 평면도를 제시하며, 쟁점주택의 외관상 구조는 단독주택의 형태이고, 주택으로 사용하는 3∼4층의 내부구조를 보면 3층이 114.37㎡로 방 3개, 거실, 화장실 등으로 구성되어 있고 4층이 98.77㎡로 방 2개, 거실, 화장실 등으로 구성되어 있으며 4층은 72.12㎡로 청구인이 거주하고 있고, 당초 임대용으로 설계되었고 현재도 임대하고 있다고 하면서, 인근 공인중개사 사무실에 근무하고 있는 추○○○ 인근의 쟁점주택과 같은 모든 주택이 실제로는 임대용으로 설계되었고 임대용으로 쓰이고 있으며, 층별 각각 세대의 해당 면적이 터무니 없이 좁아서 현실적으로 이러한 주택을 분리하여 양도할 수 없고 그렇게 분리된 주택을 취득할 사람도 없다”라는 취지의 확인서를 제출하였다.

(3) 쟁점주택을 다가구주택인 단독주택으로 보아 ○○○의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용할 수 있는지 본다. (가) 소득세법 시행령 제155조 제15항 의 규정에 의하면, 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다고 규정하고 있으며, 소득세법 시행규칙제74조에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이란 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말하고, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다고 규정하고 있고, 또한 건축법 시행령별표1 제1호 다목의 규정에 의하면, 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 것으로 규정하고 있다. (나) 살피건대, 쟁점주택은 5개호의 다세대주택으로 등기부등본 및 집합건축물대장에 각 호별로 각각 1개의 주택으로 구분 등기되어 있고 각각의 세대가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 점, 청구인이 제시한 사진(쟁점주택의 전면과 우측면을 촬영한 것), 평면도(1층∼2층은 주차장 및 근린생활시설이고, 3층∼5층은 주택으로 나타남), 건축물관리대장, 쟁점주택 인근의 중개사무실에 근무하는 추○○○ 외 2인의 확인서를 제출하였으나, 동 자료만으로는 쟁점주택이 다가구용 단독주택인지 여부가 불분명하므로 공부상 등기된 바와 같이 다세대주택에 해당한다고 보는 것이 합리적이라고 판단된다. (다) 따라서, 쟁점주택을 다세대주택으로 보고 ○○○의 양도가 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상에 해당되지 아니하는 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.