아파트 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2008.5.15. ○○○(59.88㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 모친인 ○○○로부터 증여받아 2008.5.16. 소유권 이전등기를 하고, 2008.8.13. 쟁점아파트의 증여재산가액을 5억6,000만원으로 하여 2008.5.15. 증여분 증여세 8,910만원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지내 아파트의 매매사례가액을 조사하여 쟁점아파트와 면적․방향․거래시세가 유사하고, 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 거래된 같은 단지 내 ○○○(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액 6억6,700만원을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 2009.5.1. 청구인에게 2008.5.15. 증여분 증여세 34,584,540원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.22. 이의신청을 거쳐 2009.10.16.심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2008.5.15. 쟁점아파트를 증여받은 후, 2008.8.13 증여세 신고시 쟁점아파트 주위의 일반적인 매매시가인 6억원보다 4,000만원 적은 5억6,000만원을 증여가액으로 하여 정상적으로 증여세를 신고․납부하였고, 단지내 동일방향, 동일면적인 아파트의 매매거래가액중 청구인이 신고한 5억6,000만원보다 낮거나 유사한 거래가 있을 것인데도, 처분청이 이 건 비교대상아파트의 매매가액 6억6,700만원을 무조건 시가라고 단정하는 것은 부당하며, 상속세 및 증여세법 시행령제26조의 규정을 적용하면 증여이익이 산출되지 않는데도 시가를 잘못 산정한 이 건 부과처분은 부당하므로 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 비교대상아파트의 시가는 쟁점아파트 증여일로부터 3월 이내에 이루어진 매매사례가액으로서 이 기간에 급격한 가격변동은 없었으며, 동․층수만 다를 뿐 같은 단지내 동일방향, 동일면적인 아파트로 기준시가는 오히려 쟁점아파트가 비교대상아파트보다 높으므로 가격형성에 있어서는 쟁점아파트가 보다 유리한 조건이었으며, 동 매매사례가액은 ○○○에서 제공하는 유사거래가액 중 최저가액에 해당되는 점, 쟁점아파트 증여당시 ○○○ 시세 하한가보다 낮은 점 등 청구인에게 불리하게 시가를 적용하였다고 볼 수 없으므로, 비교대상아파트의 매매가액을 적용하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 증여일로부터 3개월 이내에 거래된 같은 단지내 같은 규모 아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법(2008.12.26. 법률 제9269호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

○ 상속세 및 증여세법 시행령(2008.5.26. 대통령령 제20791호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 등기부 등본과 증여세 과세표준신고 및 자진납부계산서 등에 의하면, 청구인은 2008.5.15. 쟁점아파트를 모친인 ○○○로부터 증여받은 후, 2008.5.16. 소유권 이전등기를 하고, 2008.8.13. 증여재산가액을 5억6,000만원으로 하여 증여세 8,910만원을 자진 신고․납부하였음이 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점아파트의 증여일(2008.5.16.) 익일(2008.5.17.)에 비교대상아파트가 6억6,700만원에 거래된 사실을 확인하고, 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 증여일을 기준으로 전후하여 가장 가까운 날에 해당되는 가액을 증여재산가액으로 보도록 한 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제2항에 따라 비교대상아파트의 매매사례가액 6억6,700만원을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 과세하였다.

(3) 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 연도별 기준시가○○○, 쟁점아파트와 면적․건물구조․방향․용도가 유사한 아파트의 2008년도 매매사례가액 내역 등은 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점아파트 및 비교대상아파트 현황 (단위:백만원) 구분 쟁점아파트 비교대상 아파트 유사물건 기타1 기타2 기타3 기타4 비교아파트현황 면적 59.88㎡ 59.88㎡ 59.88㎡ 59.88㎡ 59.88㎡ 59.88㎡ 동․호 111-602 109-802 108-2302 110-1804 109-1103 110-1401 해당층 6/24 8/24 23/24 18/24 11/24 14/24 방향 남서 남서 남서 남서 남서 남서 연도별기준시가 (국세청) 06.9.29 456 454 460 470 463 463 07.4.30 535 531 532 544 537 537 08.4.30 489 485 487 597 492 492 매매사례가액 (계약일별) 08.5.17 667 08.2.28 660 08.5.17 695 08.6.7 678 08.7.7 685 거래시세 (08.5,국민은행조사) 하한가 675 675 675 675 675 675 평균가 710 710 710 710 710 710 상한가 720 720 720 720 720 720

(4) 아울러, 상속세 및 증여세법 시행령제26조의 규정을 적용해 보아도 증여이익이 산출되지 않는다는 청구인의 주장에 대하여, 처분청은 동 규정이 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우 시가에서 대가의 차액에 해당하는 이익이 실질적으로 무상이전 되게 되는 바, 이에 대한 저가․고가양도에 따른 이익의 계산방법 등을 규정하는 것으로서 이 건 증여의 경우 동 규정을 적용할 여지는 없다는 의견을 제시하고 있다.

(5) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, 상속세 및 증여세법제60조 제1항에서는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하도록 하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제5항에서는 당해 재산과 면적․위치․용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우 당해 가액을 시가로 보도록 하였으며, 이러한 매매사례가액 등이 존재하지 아니한 경우에는 보충적 평가방법인 기준시가를 적용할 수 있다 할 것인 바, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 내의 아파트로 면적․건물구조․방향․용도가 쟁점아파트와 동일한 것으로 확인되므로 비교대상아파트의 매매사례가액은 쟁점아파트의 증여당시 시가로 볼 수 있으며, 청구인은 같은 단지 내 동일 면적의 아파트 중 비교대상아파트의 매매사례가액보다 낮게 거래된 아파트도 있었을 것이라고 주장하나 이에 대한 구체적인 입증자료를 제시하지 못하고 있는 반면, 증여당시를 전후로 여타 아파트의 매매가액도 660～695백만원에 거래되었으며, ○○○ 기준시가도 쟁점아파트가 비교대상아파트보다 오히려 높게 나타나는 점 등을 감안할 때, 처분청이 쟁점아파트의 증여일로부터 3개월 이내에 거래된 매매사례가액 중 증여일로부터 가장 가까운 날에 거래된 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.