사업시행자로 지정받기 전의 사업자에게 양도한 토지는 공익사업용토지에 해당하지 않음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2007.5.31. ○○○ 외 1 대지 185.1㎡ 및 지상건물 95.87㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 ○○○에 2,478,200,000원에 양도하고 470,096,510원의 양도소득세를 예정신고·납부하였다가, 그 후 ○○○가 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업시행자로 지정·고시되자 2009.8.11. 공익사업용 토지에 대한 양도소득세 10% 감면 규정을 적용하여 달라는 취지의 경정청구를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산 양도 당시 ○○○가 사업시행자가 아니었으므로 공익사업용 토지에 대한 양도소득세 감면규정을 적용할 수 없다고 보아 2009.8.24. 청구인의 감면 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.11.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 2009.5.22. 도시 및 주거환경정비법 제28조 에 의하여 도시환경정비사업 시행인가가 되었고, ○○○는 사업시행자로 지정되었다. 정비사업의 시행을 위해서는 사업시행인가 전 단계에서도 사업시행계획서 작성이나 토지소유권의 취득 등이 요구될 뿐만 아니라 건축물에 대한 건축심의위원회의 심의 등을 거칠 것이 요구되는데, ○○○도 ○○○으로부터 사업지구내 문화재보존조치, ○○○로부터 교통영향평가를 통보받는 등 관할관청으로부터 사업시행자로 취급받았을 뿐만 아니라 그 후 실제로 사업시행인가를 받았으며, 사업시행인가 전에 사업시행에 협조하여 부동산을 양도한 청구인이 사업시행인가 후에 양도한 자보다 더 불리해지게 조세특례제한법 제77조 의 적용을 배제할 합리적인 이유가 없고, ○○○도 같은 취지이므로, 감면을 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 조세특례제한법 제77조 제1항 제2호 의 규정에 의한 사업시행자는 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업시행자로 지정·고시된 자를 의미하나, 쟁점부동산 양도 당시 ○○○는 사업시행자로 지정·고시되지 아니하였고, 같은 법상 사업시행인가 요건은 토지 등 매수가 아닌 토지 등 소유자의 사업시행 동의이며, 사업시행자 지정·고시 전의 토지매매거래는 사업시행의 편리를 위하여 자유롭게 거래한 것이므로 감면규정이 적용되지 아니하며, ○○○은 삭제된 구 조세특례제한법 제85조 에 관련된 것으로서 본 건과 별개이므로 감면을 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 도시 및 주거환경정비법에 의하여 사업시행자로 지정받기 전의 사업자에게 양도한 토지를 공익사업용 토지로 보아 양도소득세를 감면할 수 있는지 여부
• 나. 관련법률

○ 조세특례제한법(2007. 12. 31. 법률 제8827호로 개정되기 전의 것) 제77조【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2009년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 10(토지등의 양도대금을 대통령령이 정하는 채권으로 지급받는 분에 대하여는 100분의 15)에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

2. 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역을 제외한다)안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

○ 도시 및 주거환경정비법 제2조 【용어의 정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

8. “사업시행자”라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다.

○ 제8조【주택재개발사업 등의 시행자】

③ 도시환경정비사업은 조합 또는 토지 등 소유자가 시행하거나, 조합 또는 토지 등 소유자가 조합원 또는 토지 등 소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수, 주택공사 등, 한국토지공사법에 의한 한국토지공사(공장이 포함된 구역에서의 도시환경정비사업의 경우를 제외한다), 건설업자，등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 부동산등기부등본 등에 의하면, 청구인은 2007.5.31. ○○○ 대지 184.2㎡, 지상 건물 95.87㎡ 및 68-7 대지 0.9㎡를 ○○○에게 2,478,200,000원에 양도하였고, 2007.7.31. 쟁점부동산 과세표준을 1,483,415,161원으로 하여 양도소득세 470,096,510원을 신고·납부하였다. ⑵ 청진구역 제12~16지구 도시환경정비사업시행인가고시○○○ 제12~16지구 도시환경정비사업 시행인가를 하고 사업시행자를 ○○○로 지정·고시하였다. ⑶ 청구인은 쟁점부동산 양수인이 사실상 사업시행자의 역할을 수행하였고 실제로 사업시행자로 지정되었으므로 조세특례제한법 제77조 제1항 제2호 의 공익사업용 토지에 대한 감면 규정의 적용을 배제한 처분은 부당하다고 주장하므로 이를 살펴본다. ㈎ 조세특례제한법 제77조 제1항 제2호 는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역 안의 토지 등을 같은 법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세의 10%를 감면하도록 규정하였으며, 이 경우 사업시행자는 같은 법에 의하여 지정·고시된 사업시행자를 의미하는 것으로 보아야 할 것이다. ㈏ 도시 및 주거환경정비법 제8조 제3항 에 의하면, 도시환경정비사업은 토지 등 소유자가 시행할 수 있을 뿐만 아니라 토지 등 소유자가 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 건설업자 등과 공동으로 시행할 수 있는 것이므로, 사업시행자로 지정·고시되기 전의 토지매매거래는 사업시행의 편의를 위하여 상호 자유로운 의사에 의하여 매매하였다 할 것으로서 조세특례제한법 제77조 제1항 제2호 의 규정에 의한 공익사업용 토지의 매매로 보기 어렵다. ㈐ ○○○를 도시환경정비사업의 사업시행자로 지정·고시하였으므로 양도 당시 ○○○는 사업시행자가 아니었고, 쟁점부동산은 조세특례제한법 제77조 제1항 제2호 의 공익사업용 토지에 해당하지 아니하는 것으로 판단된다. ⑷ 따라서 처분청이 쟁점부동산에 대하여 조세특례제한법 제77조 제1항 제2호 의 규정을 배제하여 청구인의 환급 경정청구를 거부한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.