부당행위계산부인 규정을 적용하여 경정한 비교부동산 가액을 시가로 적용할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. ○○지방국세청장은 △△출판 주식회사 외 5개 관련 법인에 대한 법인제세 통합조사를 실시하는 과정에서 주식회사 디지털△△의 주주였던 윤AA의 배우자인 청구인이 2006.4.6. 모(母)인 장BB으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 44 ♧♧♧아파트 A동 4004호 (152.843㎡, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)의 1/2지분(이하 "쟁점부동산 지분"이라 한다)을 증여받고 2006.4.28. 증여세 신고시 쟁점부동산 지분의 증여재산가액을 쟁점부동산의 기준시가 1,070,000,000원의 1/2인 535,000,000원으로 신고한 사실을 확인하고, 쟁점부동산 증여일부터 평가기간내에 거래된 같은 동 2809호(151.189㎡) 매매가액 1,650,000,000원의 1/2인 825,000,000원을 쟁점부동산 지분의 시가로 보아 2009.2.4. 청구인에게 2006.4.6. 증여분 증여세 112,290․00원을 부과한다는 과세예고통지를 하였다.
• 나. 청구인은 2009.2.27. ○○지방국세청장이 쟁점부동산의 매매사례 가액으로 적용한 2809호는 조망권과 구조가 쟁점부동산 보다 월등하여 분양가액이 높고, 프리미엄이 높게 형성되어 있으므로 2809호의 거래가액을 매매사례가액으로 적용하는 것이 부당하다는 내용으로 과세전적부심사청구를 하였고, ○○지방국세청장은 2009.3.27. 재조사 결정을 하였다.
• 다. ○○지방국세청장은 2009.5.11. - 2009.6.5. 기간 동안 재조사를 실시하고, 쟁점부동산과 같은 단지에 위치하고 동이 다른 C동 4402호 (151.999㎡․ 이하 "비교부동산"이라 한다)의 2006.5.4. 거래가액 1,500,000,000원의 1/2인 750,000,000원을 매매사례가액으로 적용하여 과세할 것을 처분청에 통보하였다.
• 라. 처분청은 위의 통보자료에 의해 2009.7.9. 청구인에게 2006.4.6. 증여분 증여세 83,733,900원을 경정 ․ 고지하였다. 마 청구인은 이에 불복하여 2009.9.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 처분청이 쟁점부동산의 매매사례가액으로 적용한 비교부동산의 거래는 특수관계자간에 해당하는 최CC(부)과 최DD(부) 사이에 이루어졌다는 사실이 부동산 등기부등본에 의하여 확인되는 바, 상속세 및 증여세법 상 증여재산을 평가함에 있어 ‘시가’로 인정되는 매매사례가액은 ‘특수관계가 없는 제3자 사이에 이루어진 객관적인 교환가격 또는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액’이라 할 것이므로 특수관계자 간에 이루어진 비교부동산의 거래가액을 매매사례가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.

(2) 처분청이 쟁점부동산의 매매사례가액으로 적용한 비교부동산의 거래가액은 당초 13억 원으로 신고되었으나 특수관계자간의 거래라 하여 과세관청이 이를 부인하고 부당행위계산부인 규정을 적용하여 비교부동산의 거래일로부터 평가기간내에 거래가 이루어진 다른 부동산 (C동 1802호)의 거래가액 15억 원을 매매사례가액으로 하여 경정한 것인 바, 증여재산을 평가함에 있어 비교부동산에 대한 과세관청의 경정 가액은 상속세 및 증여세법상 제3자 사이에 이루어진 매매, 수용, 공매, 경매된 가액에 포함되지 아니하므로 이 건 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점부동산 지분을 증여받을 당시 동일 평형의 매매사례가액이 없고 쟁점부동산과 유사한 평형(59평형)의 부동산 거래는 비교부동산외에 3개 (A동 2809호 C동 1802호·3402호)가 있으며, 처분청이 매매사례가액으로 적용한 비교부동산 거래가액은 유사 평형의 부동산 거래가액 중 가장 낮고, 기준시가도 쟁점부동산 보다 낮아 오히려 청구인에게 유리하게 적용한 것이므로 이 건 처분은 정당하다.

(2) 비교부동산의 경정가액은 쟁점부동산의 증여일로부터 평가기간 내에 거래되고, 쟁점부동산 보다 기준시가가 낮은 C동 1802호의 거래가액 15억 원을 매매사례가액으로 적용한 것임에 따라 청구인에게 오히려 유리하므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점부동산 지분의 증여가액을 특수관계자 사이에 거래된 비교부동산의 매매사례가액을 시가로 적용할 수 있는지 여부

② 특수관계자간에 거래가액이라는 이유로 부당행위계산부인 규정을 적용하여 다른 부동산의 거래가액을 시가로 하여 경정한 비교부동산 가액을 시가로 적용할 수 있는지 여부

• 나. 관련 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고 제2항에 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정 가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한 다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제5항에 의하면, 법 제60조 제2항에서 "수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매 또는 공매가격에 의하되, 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 해당가액을 시가로 보도록 규정하고 있다. (나) 쟁점부동산과 처분청이 매매사례가액으로 적용한 비교부동산을 비교하여 보면, 아래 <표1>과 같이 동 ․ 층 ․ 면적은 다르나, 용도 ․ 건축연도가 같고 평가기간 내의 거래가액으로 나타난다. (다) 쟁점부동산이 소재한 ♧♧아파트 단지는 3동 741세대이고, 쟁점부동산과 동일 면적(60평형)은 10세대로 완공일(2005년 3월) 이후 현재까지 매매된 사실이 없으나, 쟁점부동산 증여일(평가기준일) 전후 3월 이내에 거래된 유사평형아파트의 매매사례는 아래 <표2>와 같이 비교부동산 외에 3개가 있는 것으로 나타난다.

○○지방국세청장은 2006년 9월 쟁점부동산의 매매사례가액으로 적용한 비교부동산의 거래가 특수관계자[양도자: 최CC(부), 양수자: 최DD(자)]간에 거래이므로 이들이 당초 신고한 거래가액 13억 원을 부인하고, 양도소득 부당행위계산규정(소득세법 제101조)을 적용하여 C동 1802호 부동산 거래가액 15억 원을 매매사례가액으로 한 비교부동산의 시가를 15억 원으로 보아 과세하였음이 최CC에 대한 조사복명서로 확인된다. (라) 한편, ○○지방국세청장이 쟁점부동산의 증여일로부터 평가기간 내에 거래된 C동 1802호 부동산이 아닌 비교부동산의 거래가액을 매매사례가액으로 적용한 사유를 보면, 청구인은 본 건의 과세전적부 심사와 관련한 국세심사위원회에 참석하여 ○○지방국세청장이 당초 쟁점부동산의 매매사례가액으로 적용한 같은 동 2809호(151.189㎡, 2006.3.18. 16억5천만 원에 거래됨) 보다 고층이며 기준시가가 쟁점부동산과 더 유사한 비교부동산이 13억 원에 거래되었다고 주장하여 재조사결정이 있었는 바 처분청은 청구인의 주장을 받아들인다는 입장에서 비교부동산의 경정가액을 쟁점부동산의 시가로 적용하였음이 과세전적부심사결정서에 의해 알 수 있다. (마) 따라서, 청구인은 특수관계자간에 거래된 비교부동산의 매매 사례가액을 시가로 적용할 수 없다고 주장하나, 처분청이 쟁점부동산의 매매사례가액으로 적용한 부동산은 비교부동산이라기 보다는 쟁점부동산의 증여일로부터 평가기간 이내에 거래된 C동 1802호(기준시가 8억 5,900만원) 거래가액 15억 원을 매매사례가액으로 적용한 것으로 보여지므로, 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. 위의 쟁점①에서 심리한 바와 같이 처분청이 쟁점부동산의 매매 사례가액으로 적용한 것은 비교부동산의 경정가액이라기 보다는 쟁점 부동산 증여일로부터 평가기간내에 거래된 C동 1802호 부동산 거래 가액이라고 할 수 있으므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.