아파트취득권리를 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인들은 2007.10.4. 조○○○(2007.10.4. 사망, 이하 “피상속인”이라 한다)으로부터 ○○○(이하 “종전아파트”라 한다)의 재건축으로 인한 ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)을 배정받을 수 있는 권리(이하 “쟁점아파트취득권리”라 한다) 등을 상속받고 2008.4.2. 상속세를 신고하면서 쟁점아파트취득권리를 ○○○(이하 “재건축조합”이라 한다)이 2006.8.1. 관리처분시 종전아파트에 대한 권리가액으로 확정한 877,500,000원을 상속개시일 현재 시가로 하여 상속세를 신고하였다.
• 나. ○○○은 2009.2.16.부터 2009.5.19.까지 피상속인에 대한 상속세를 조사하여 쟁점아파트취득권리를 쟁점아파트와 동일 단지 동일평형을 배정받은 후 상속개시일로부터 3월 이내인 2007.12.3. 매매계약이 이루어진 ○○○(이하 “비교대상재건축아파트”라 한다)의 매매사례가액인 1,435,000,000원으로 평가하는 등 하여 처분청에 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 이를 근거로 2009.7.9. 청구인들에게 2007.10.4. 상속분 상속세 829,439,270원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2009.10.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들은 상속세신고시 쟁점아파트취득권리에 대한 매매사례가액을 찾고자 하였으나 ○○○ 등 인터넷사이트에서 그 거래가액을 찾을 수 없었고, 처분청이 제시한 비교대상재건축아파트의 거래가액은 2007년말 비교대상 면적, 위치, 층수, 방향 등에 대한 객관성이 없는 유사 매매사례가액이며, 청구인들이 쟁점아파트취득권리를 상속받을 당시는 부동산경기가 침체기에 있었고, 재건축조합이 총회를 거쳐 종전아파트의 권리가액을 조합원들에게 통지한 2006.8.1. 이후부터 상속개시일(2007.10.4.)까지 부동산 등의 거래가액이 보합상태에 있었으므로 2006.8.1. 당시의 권리가격(감정가액)인 877,500,000원을 쟁점아파트취득권리의 시가로 보아야 함에도 상속개시일 이후인 2007.12.3. 매매계약이 이루어진 비교대상재건축아파트의 매매사례가액인 1,435,000,000원을 평가기준일 현재의 시가로 보고 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 종전아파트와 비교대상재건축아파트는 동일한 아파트 단지내에 위치한 재건축이 진행중인 28평형(1동, 2동)과 38평형(3동, 4동)으로 구성된 소규모아파트로, ○○○에서 조사한 상속개시일 전 6월 이내인 2007.5.25.까지의 시세를 보면 하한가 1,400,000천원~상한가 1,525,000천원으로 나타나고 있고, ○○○은행의 2007년 6월부터 2008년 5월까지의 전국주택가격동향조사내역을 보면 ○○○의 경우는 -1.86%로 가격변동이 없는 것으로 나타나고 있으며, 재건축진행중인 유사아파트의 매매사례가액을 인근 공인중개사사무실 등으로부터 알 수 있었음에도 시가를 알 수 없다는 이유로 상속개시전 1년 2개월전인 2006년 8월 재건축조합에서 조합원들에게 통보한 종전아파트의 권리가격으로 상속가액을 신고하였으나 이는 당시의 기준시가보다 243,000,000원이 낮고 평균호가인 15억원에 비해 6억원 정도 낮은 금액인 점으로 볼 때 상속개시일 현재 시가로 인정하기 어려우므로 상속개시일 전후 3월이내의 매매사례가액을 시가로 보고 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트취득권리를 종전아파트의 권리가액이 아닌 비교대상재건축아파트에 의한 매매사례가액으로 평가하여 상속세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법률 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 종전아파트와 비교대상재건축아파트는 1978년도에 건축한 28평형(1, 2동)과 38평형(3, 4동)으로 구성된 소규모단지 아파트로 2011년 10월 쟁점아파트로 입주 예정되어 있어 현재 재건축중인 상태이며, 최근 분양된 ○○○ 옆에 위치해 있으며, ○○○ 등이 위치한 입지요건을 갖춘 곳으로, 종전아파트는○○○으로 남향이며 재건축 후 같은 소재지에 신축한 쟁점아파트인 57평형 현대 ○○○를 배정받은 것으로 나타나고 있고, 비교대상재건축아파트도 종전아파트와 같은 단지내 ○○○ 38평형(111.37㎡)의 남향으로 재건축 후 쟁점아파트와 동일한 평형을 배정받은 것으로 나타난다.

(2) 청구인들이 2007.10.4. 피상속인으로부터 쟁점아파트취득권리를 상속받고 재건축조합이 2006.8.1. 종전아파트에 대한 권리가액으로 확정한 877,500,000원을 상속개시일 현재 시가로 보아 상속세를 신고한데 대하여 처분청은 상속개시일로부터 6월 이내에 거래된 비교대상재건축아파트의 매매사례가액을 시가로 보고 과세한 것으로 나타나며, 2006.8.1. 관리처분시 재건축조합이 조합원에게 통보한 권리가액을 보면 종전아파트는 877,500,000원이고 비교대상재건축아파트는 857,450,000원이며, 2007.4.30. 고시된 종전아파트와 비교대상재건축아파트의 기준시가를 비교해 보면 종전아파트의 기준시가는 1,120,000천원이며 비교대상재건축아파트의 기준시가는 1,064,000천원으로 유사한 것으로 나타나고 있다.

(3) ○○○등에서 조사한 상속개시일 전후 6개월간의 시세는 분양권에 대한 것으로, ○○○에 의하면 2007.1.1.부터 상속개시일 직전인 2007.5.25.까지의 시세가 하한가 1,400,000천원에서 상한가 1,550,000천원으로 확인되고 있고, ○○○은행 등의 전국주택가격동향조사내역에 의하면 ○○○지역에 소재한 아파트의 매매가격은 상속개시일 이전인 2007년 6월부터 동년 8월까지 약보합세를 유지하였고, 2007년 9월부터 동년 11월까지는 매매가격의 변동이 없다가 12월에 약간 하락한 후 2008년 1월 다시 상승하는 등 전반적인 큰 변화는 없었던 것으로 확인되며, 비교대상재건축아파트의 거래가액은 약보합세 또는 매매가격이 변동이 없었던 상속개시일(2007.10.4.)로부터 6월 이내인 2007.12.3. 1,435,000,000원(계약일 2007.12.3. 150,000,000원, 중도금 2008.1.20. 300,000,000원, 잔금 2008.2.15. 985,000,000원)에 매매계약이 체결된 것으로 나타난다.

(4) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항에 의하면 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 당해 재산에 대한 거래가액과 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 당해 거래가액을 시가로 볼 수 있는 것으로 규정하고 있는 점, 종전아파트와 비교대상재건축아파트는 모두 동일단지내 같은 평형의 재건축추진중인 아파트로 재건축 후 같은 소재지에 신축한 57평형아파트를 배정받은 점, 2006.8.1. 관리처분시 재건축조합이 조합원에게 통보한 권리가액을 보면 종전아파트는 877,500,000원이고 비교대상재건축아파트는 857,450,000원이며, 2007.4.30. 고시된 종전아파트의 기준시가를 보면 1,120,000천원이고 비교대상재건축아파트의 기준시가는 1,064,000천원으로 통상 재건축이 추진중인 아파트는 동별 위치는 매매사례가액에 영향을 주지 않는 것(○○○ 2008.2.11., 같은 뜻)인 점에서 유사한 다른 재산에 해당하는 것으로 볼 수 있는 점, ○○○에 의한 2007.1.1.부터 상속개시일 직전인 2007.5.25.까지의 시세가 하한가 1,400,000천원에서 상한가 1,550,000천원에 형성된 것으로 나타나고 있고, 2007.12.3.에 매매계약이 체결된 비교대상재건축아파트의 거래가액인 1,435,000,000원은 약보합세 또는 매매가격의 변동이 없었던 상속개시일(2007.10.4.)로부터 2007년 12월사이에 이루어진 거래가액이라는 점 등으로 볼 때 처분청이 비교대상재건축아파트의 거래가액을 상속개시일 현재 쟁점아파트취득권리의 시가로 보고 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.