비교아파트의 기준시가가 상속재산의 기준시가보다 높은 경우에도 매매사례가액으로 보아 상속재산가액으로 평가 할 수 있는지 여부

○○세무서장이 2009.8.13. 청구인에게 한 2007.8.20. 상속분 상속세31,601,050원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인 이○○○(이하 “청구인”이라 한다)은 2007.8.20. 피상속인 김○○○의 사망으로 서울특별시 ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)을 상속받아 상속개시일 현재 기준시가에 의하여 상속재산을 평가하여 신고하였다.
• 나. 처분청은 2007.8.3. 매매계약이 체결된 동일아파트 내 106-1202(이하 “비교아파트”라 한다)의 거래가액 655,000천원을 매매사례가액으로 보아 2009.8.13. 청구인에게 2007.8.20. 상속분 상속세 31,601,050원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.11.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 비교아파트는 쟁점아파트에 비하여 일조․조망권이 우수하고 국토해양부에서 매년 고시하는 공동주택 가격에서도 우위에 있어 매매사례가액으로 볼 수 없으며, 쟁점아파트 내 동일규모의 국토해양부 제공 실거래가액 자료를 보면 상속개시 전후 6개월간 거래는 2007년 4월 650,000천원(10층), 2007년 7월 650,000천원(19층), 2007년 8월 655,000천원(12층)에 거래된 총 3건으로 모두 일조․조망권이 우수하여 기준시가가 쟁점아파트에 비하여 높으므로 매매사례가액으로 보기 어려워 비교대상이 될 수 없는 아파트의 거래가액으로 쟁점아파트를 평가하여 결정한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트는 기준시가가 비교아파트에 비하여 낮고, 층수도 6층으로 12층인 비교아파트에 비하여 차이가 나기는 하나, 쟁점아파트와 비교아파트는 같은 단지의 아파트로서 면적, 용도, 위치, 방향 등이 동일하고, 매매사례가액 조사시 탐문한 바에 의하면 주택의 개보수 상황이나 거래당시 매물상황에 따라 거래가격에 차이가 나기 때문에 실제 층간 시세차이는 크지 않는 것으로 탐문되어 비교아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 보아 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 비교아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가(매매사례가액)로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (후단 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. (단서 생략)

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2007.8.20. 김○○○의 사망을 이유로 쟁점아파트를 취득하고 상속개시일 현재의 기준시가인 504,000천원을 상속재산가액으로 평가하여 신고하였으나, 처분청은 동일단지내 같은 동(106동) 1202호의 매매사례가액 655,000천원을 시가로 하여 청구인에게 상속세를 부과한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 처분청은 쟁점아파트에 대한 매매사례가액 현지확인 조사에서 국토해양부 제공 실거래가액 자료 중 평가기간(6월) 내 쟁점아파트와 동일 단지․규모․방향(동향)에 해당하는 같은 동 1202호의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 선정하였는 바, 비교아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가보다 높더라도 쟁점아파트와 비교아파트는 면적이 같고, 동일한 단지 내에 위치하여 면적․위치․용도 등이 유사하고, 쟁점아파트의 경우 실제 층간 시세차이는 크지 않는 것으로 탐문되어 비교아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가인 매매사례가액으로 보아 상속세를 부과한 처분은 정당하다는 의견이다.

(3) 비교아파트는 쟁점아파트의 평가기준일(2007.8.20.)보다 17일전인 2007.8.3. 거래된 것으로 같은 동 12층에 소재하여 6층인 쟁점아파트 보다 기준시가(2007.4.30. 기준)가 21,000천원 높게 나타나고, 쟁점아파트와 비교아파트의 비교는 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점아파트와 비교아파트 비교표 (단위: 천원) 구분 쟁점아파트 비교아파트 비고 위치

○○삼○ 106-***

○○삼○ 106-1*** 59㎡ 동일면적임 해당층 6층 12층 최고층수 22층 22층 거래일 2007.8.20.상속 2007.8.3. 매매 기준시가 504,000 525,000 매매가액 655,000

(4) 청구인은 처분청에서 선정한 비교아파트는 12층에 위치하여 6층인 쟁점아파트에 비하여 조망권이 우수하고 기준시가 또한 매년 높게 평가(기준시가 차이가 21,000천원으로 쟁점아파트 대비 4.16% 높게 평가됨)되어 고시되고 있으므로 기준시가가 높은 비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 과세하는 것은 부당하다고 주장하고 있다.

(5) 살피건대, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제1호에서 말하는 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적 평가방법인 기준시가 보다 이를 먼저 적용하여야 할 것이나, 2007.1.1.기준 쟁점아파트의 기준시가를 비교하여 보면 비교아파트가 쟁점아파트보다 높고, 쟁점아파트는 22층 중 6층인 반면 비교아파트는 22층 중 12층에 해당하여 비교아파트의 선호도가 쟁점아파트보다 높은 것으로 인정되는 점으로 보아 특별한 사정이 없는 한 비교아파트의 재산적 가치가 쟁점아파트 보다 클 것으로 판단되므로 비록 비교아파트의 매매거래일(2007.8.3.)이 상속일(2007.8.20.)로부터 6월이내로서 평가기간내에 있다하더라도 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.