전 소유자가 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서를 실지취득가액으로 볼 수 있는지 여부

○○세무서장이 2009.8.10. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 227,163,100원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 청구인의 동생 김○○과 함께 2001.11.12. 유○○로부터 공유지분으로 취득한 ○○○○시 ○구 ○○로 가 **- 소재 토지 132.26㎡ 및 위 지상건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 에 대한 1/2 지분을 주식회사 ○○AAA에게 2008.6.10. 양도한 후, 양도가액은 실지거래가액인 20억원으로, 취득가액은 환산취득가액인 9억 7,698만원으로 하여 양도소득세를 신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 전 소유자 유○○이 쟁점부동산의 양도가액으로 신고한 5억 6,000만원을 근거로 청구인의 지분에 해당하는 2억 8,000만원을 실지 취득가액으로 하여 2009.8.10. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 227,163,100원을 경정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산의 전 소유자 유○○이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산의 매매계약서(2매, 이하 “쟁점매매계약서”라 한다)에 의하여 청구인 지분에 해당하는 실지취득가액(2억 8,000만원)으로 산정하였으나, 쟁점매매계약서는 실지 매매계약서가 아니라 유○○의 지시로 청구인의 부 김○○(법무사)의 사무원인 손○○가 임의로 작성한 계약서들로써 통상의 매매계약서의 형식조차 갖추고 있지 못한 점, 쟁잼매매계약서상의 매매가액 5억6,000만원은 토지만의 개별공시지가 6억 6,923만원보다 적은 점, 청구인과 쟁점부동산을 공동 매수한 김○○이 한국○○은행으로부터 5억 4,000만원을 대출받으면서 설정한 근저당권의 채권최고액이 7억 200만원인 점, 쟁점부동산에 대한 취득당시의 감정가액이 9억원을 초과하는 점 등을 감안해 볼 때 처분청이 과세근거로 제시한 쟁점매매계약서는 유○○이 양도소득세를 과소신고하기 위하여 작성한 소위 다운계약서가 분명하므로 실지 매매계약서를 분실한 청구인이 실지취득가액이 아닌 환산취득가액을 산출하여 양도소득세를 신고한 것이 정당한데도 처분청이 사실과 다른 허위계약서를 근거로 하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 부 김○○가 2001.11.9. 유○○의 양도소득세 신고서를 ○○세무서에 직접 접수하였고, 쟁점매매계약서 중 1매(이하“쟁점매매계약서1”이라 한다)에는 매매대금, 계약일, 잔금지급일, 법무사 김○○의 명판이 날인되어있고 김○○가 직접위임장 및 신분증 사본을 ○○세무서에 제출하여 신고한 것으로 보아 임의로 작성된 허위계약서라는 청구주장은 신빙성이 없고, 이후 2001.12.21. 유○○이 직접 실지거래가액으로 자진신고한 쟁점매매계약서 중 1매9이하 “쟁점매매계약서2”라 한다)는 김○○가 제출한 계약서와 동일한 양식으로 매매대금, 매도인, 매수인 등이 일치한 것으로 볼 때 쟁점매매계약서1,2는 동일한 계약서 이다. 또한, 김○○ 및 유○○은 서로 지인관계로 일반적으로 전혀 모르는 사이에서의 계약관계보다 형식적인 절차는 중요하지 아니하여 통상의 계약과 유사한 형태가 아니라 하여 허위계약서로 보기 어렵고, 실지공시지가 및 감정가액보다 낮은 금액으로 거래된 사례가 상당수 있다. 청구인은 쟁점부동산의 공유자인 청구인의 동생 김○○이 받은 대출금과 쟁점부동산의 근저당권 채권최고액을 근거로 쟁점매매계약서상에 기재된 매매가액이 허위라고 주장하나, 근저당권 채무자는 김○○, 청구인 및 김○○이고 담보물건도 청구인 소유지분이 아닌 쟁점부동산 전체에 대한 근저당권 설정계약인 것으로 보이는 바, 청구인은 쟁점매매계약서가 실지와 다르고, 또한 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 없다고만 주장할 뿐 매매계약서 등 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 것으로 보아 전 소유자가 양도소득세 신고시 제출한 쟁점매매계약서상의 실지거래가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다. 증여세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 전 소유자가 양도소득세 신고시 제출한 쟁점매매계약서상에 기재된 가액을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법(2007.12.31. 법률 8825호로 개정된 것) 제96조【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

○ 소득세법 시행령(2008.2.22. 대통령렬 제20618호로 개정되기전의 것) 제143조【추계결정 및 경정】

① 법 제80조제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2008년 귀속 양도소득세 과세표준신고서 등을 보면, 청구인이 2001.11.12. 청구인의 동생인 김○○과 함께 쟁점부동산을 공동으로 취득한 후,2008.6.10.주식회사 ○○AAA에게 양도하면서 청구인 지분에 상당하는 양도가액을 실지거래가액인 20억원으로, 취득가액을 매매계약서를 분실하여 확인되지 아니한다는 사유로 화산가액인 9억 7,698만원으로 적용하여 양도소득세를 신고․납부한데 대하여 처분청은 쟁점부동산의 전소유자 유○○이 쟁점부동산의 양도가액을 5억 6,000만원으로 하여 처분청에 양도소득세 과세표준신고를 하면서 제출한 쟁점매매계약서를 근거로 청구인의 지분에 해당하는 2억 8,000만원을 산출하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 나타난다.

(2) 쟁점매매계약서를 실지 매매계약서로 보아 동 계약서상에 기재된 가액 5억 6,000만원을 근거로 하여 청구인의 실지취득가액을 산정할 수 있는지 여부를 살펴본다. (가) 유○○이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점매매계약서를 살펴보면, 아래 <표>와 같은 바, 매도인 및 매수일 모두 타자로 인쇄되어있고, 인감도장이 아닌 막도장이 날인되어 있으며, 계약체결일도 2001년 11월로 기재되어 있으나 실지 계약일을 기재되지 아니하다. 또한, 계약금과 중도금의 지급에 관한 사항도 기재되어 있지 아니하고, 매매대금 5억 6,000만원을 2001.11.12. 일시에 지급하고 매매대금도 ○○은행에서 지급하도록 약정되어 있는 바, 쟁점매매계약서는 동일한 양식으로 작성되어 있으나 매매대금 외에는 그 기재내용이 서로 일치하지 아니한 것으로 확인된다. 구분 쟁점매매계약서1 쟁점매매계약서2 매매대금 김

○○가 2001.11.9. 신고 유

○○이 2001.12.21.신고 매매대금 5억 6,000만원 5억 6,000만원 잔금지급일 2001.11.12. 기재없음 특약사항

○○은행에서 매매대금을 지급한다.

○○은행에서 매매대금을 지급한다. 계약일 2001년 11월 기재없음 매수인 전화 545-9**** 기재없음 기타 법무사 김

○○의 명판 날인 기재없음 (나) 2001년 9월부터 2002년 6월까지 김○○가 운영하던 법무사 사무실 직원으로 근무한 손○○가 2009.10.8. 작성한 확인서를 보면, “쟁점부동산 양도 당시 유○○의 부탁으로 매매대금을 사실과 달리 기재한 계약서를 작성하더라도 당시 양도소득세 등은 기준시가로 부과 될것이므로 큰 문제가 없을 것이라 생각하여 계약서 작성일, 대금지급일 등을 기재하지 아니한 채 허위로 매매계약서를 작성하여 유○○에게 전달하여 주었다”라는 진술내용이 기재되어 있다. (다) 쟁점부동산 중 토지의 개별공시지가를 비교하여 보면, 이래 <표>와 같은바, 2001년 1월 토지의 개별공시지가는 ㎡당 5,060,000원이나 청구인의 토지지분(214.9분의 66.13)의 매매가액은 ㎡당 4,234,084원으로 개별공시지가보다 낮은 것으로 확인된다. (단위: 원) 기준일 개별공시지가 전년대비 개졀공시지가×토지면적(132.26㎡기준) 1999.1.1. 5,150,000 -490,000 681,139,000 2000.1.1. 5,150,000 0 681,139,000 2001.1.1. 5,060,000 -90,000 669,235,600 2001.11.12. 청구인의 쟁점부동산 매0수 2002.1.1. 5,060,000 0 669,235,600 2003.1.1. 5,520,000 460,000 730,075,200 2004.1.1. 5,980,000 460,000 790,914,800 2005.1.1. 6,620,000 640,000 875,561,200 (라) 쟁점부동산의 등기부등본을 보면, 청구인과 함께 쟁점부동산을 매수한 청구인의 동생 김○○은 2001.11.12. 한국○○은행으로부터 5억 4,000만원을 대출받은 사실이 김○○의 예금계좌에 나타나고, 이 때 한국○○은행은 2001.11.8. 쟁점부동산에 대한 채권최고액을 7억 200만원으로 하여 근저당권을 설정한 사실이 나타난다. (마) ○○감정평가법인의 감정평가서를 보면, ○○감정평가법인이 2009년 10월에 청구인의 쟁점부동산 취득시점인 2001.11.12.를 기준하여 산정한 쟁점부동산의 감정가액은 9억 2,597만원인 사실이 나타난다. (나) 위 사실관계 등을 종합하여 보건대, 쟁점매매계약서가 인감이 아닌 막도장으로 날인되어 있고, 계약체결일, 계약금 및 잔금지급일등이 일치하지 아니하거나 기재되지 아니하는 등 실지 계약서로 보기 어려운점, 김○○가 운영하던 법무사 사무실의 직원 손○○가 쟁점매매계약서는 유○○의 지시로 임의로 작성한 계약서라고 진술한 점, 쟁점매매계서상의 매매대금 5억 6,000만원은 토지의 개별공시지가인 6억 6,923만원보다 낮은 점, 공동매수자인 김○○이 한국○○은행으로부터 5억 4,000만원을 대출받으면서 설정한 쟁점부동산의 근저당권의 채권최고액이 7억 200만원이고 통상 근저당권 설정액이 시가의 70~80%인 점, ○○감정평가법인이 청구인의 쟁점부동산 취득 당시 소급하여 평가한 감정가액이 9억 2,597만원인 점 등을 고려하여 볼 때, 쟁점 매매계약서상에 기재된 매매가액을 쟁점부동산의 실지취득가액이라고 인정하기는 어렵다고 하겠다. 그렇다면, 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 산정하여 이건 양도소득세를 과세하는 것이 타당하나도 보여지므로 이 건 과세처분을 취소하는 것이 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.