취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 양도소득세를 부과한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1984.2.1. 경기도 ○○○(이하 “당초토지”라 한다)를 유○○○으로부터 취득하였다가 306.2㎡(당초토지 중 1991.2.21. 안양시에 수용된 149.3㎡를 차감한 토지로서 이하 “쟁점토지”라 하다)를 2005.9.16. (주)○○○에 양도한 후 2005.11.30. 양도소득과세표준을 예정신고하면서 쟁점토지의 양도가액은 1,935,000천원으로 하고 취득가액은 1,926,080천원〔청구인이 당초토지(455.5㎡)를 취득할 때의 취득가액 2,866백만원을 면적비율로 안분계산하였다〕으로 하여 2005년 귀속 양도소득세(303,260원)를 납부하였다.
• 나. 서울지방국세청은 쟁점토지의 양도에 대한 실지조사과정에서 청구인이 취득가액을 허위로 신고한 것으로 보아 취득가액을 환산가액(168,841,921원)으로 하여 양도차익을 산정하고 2009.6.16. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 616,634,870원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 부동산 중개업을 하던 ○○○ 종친인 이○○○이 확실한 개발정보가 있다고 하여 시세와 비교하여 상당히 비싼 것을 알면서도 당초토지를 취득한 것이며, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 정당한 가액임에도 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 정당한 가액이라고 주장하고 있으나, 청구인이 신고한 취득가액은 3.3㎡당 21백만원으로 25년이 경과한 현재도 인근 토지의 최고시세가 20백만원으로 형성되어 있는 것을 보면 당초토지의 취득가액은 객관성 및 현실성이 결여되어 있고, 청구인은 단순히 개발정보만을 믿고 투자목적으로 비싼 줄 알면서도 당시 시세의 수십배인 가격으로 취득하였다고 주장하고 있으나, 상식적으로 납득되지 아니하는 점 등으로 보아 청구인이 신고한 취득가액을 정당한 가액으로 인정할 수 없으며, 청구인에게 2차례에 걸쳐 쟁점토지 취득당시의 매매계약서 및 매매대금의 수수와 관련한 증거자료를 제출할 것을 요청하였으나, 청구인은 1997년 9월 자신이 운영하는 (주)○○○의 공장이 전소되어 증빙서류 일체가 소실되었다고만 주장하며 미제출하고 있는 점 등을 고려하면, 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 신고한 쟁점토지의 취득가액을 부인하고 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이조에서 “감정평가법인”이라한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 (제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) (3) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 귀속이 명의일뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위․또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 부동산 중개업을 하던 ○○○이 확실한 개발정보가 있다 하여 가격이 비싸다는 것을 알면서 당초토지를 취득한 것이고, 따라서 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 정당한 가액임에도 처분청이 이를 부인하고 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 당초토지 취득당시 매매계약서 등을 증빙서류로 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다.

(2) 처분청이 이 건에 대하여 조사한 내용은 다음과 같다. (가) 당초토지의 전소유자 유○○○은 국외이주(캐나다 토론토)한 것으로 조사되나, 외교통상부에 확인한 결과 국외 거주지 및 연락처는 불명인 것으로 확인되고, 당초토지 매매계약서상 중개인 이○○○은 2002년 1월에 사망하여 사실관계 확인이 불가능하며, 다만 이○○○은 1983년 4월부터 2002년 1월까지 ○○○의 임원 및 원장을 역임하였지만 부동산 중개업을 영위한 사실은 없는 것으로 나타난다. (나) 현지에 출장하여 당초토지 인근 부동산 중개업소○○○에게 확인한 결과, 쟁점토지의 인근 지역은 취득당시 주거지역이었으며 청구인이 1984.2.1. 취득한 후 3년이 지난 1987년○○○ 현재의 최고시세가 3.3㎡당 5백만원 정도에 불과하였고, 2009년 현재의 최고시세가 3.3㎡당 2천만원 수준이다. (다) 쟁점토지 취득일을 전후하여 인접한 필지의 양도에 대하여 양도소득세를 신고한 실지거래가액은 아래〈표〉와 같으며 이를 보면 쟁점토지(557-12)는 3.3.㎡당 21백만원이라 주장하고 있으나, 그 가격은 인근 필지 거래가액의 21배○○○ 또는 8배○○○의 수준에 이르는 등 가액간에 큰 차이가 있고, 한편 당초토지 중 일부(149.3㎡)가 1991년 2월 분할○○○되어 ○○○에 도로로 수용이 되었는바, 그때의 수용가액은 3.3㎡당 5백만원 정도인 것으로 확인된다. (라) 처분청은 청구인에게 2회에 걸쳐 원본 매매계약서 및 매매대금 관련자료를 요청하였으나, 1997년 9월 청구인이 운영하는 (주)○○○의 공장이 전소되어 서류 일체가 소실되었다고 주장하면서 제출하지 아니한 사실과 청구인은 1981년부터 현재까지 (주)○○○을 경영하는 사실 등이 심리자료에 나타난다. (2)소득세법제114조 제5항에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다.

(3) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 청구인은 신고한 쟁점토지의 취득가액(1984년 취득)이 정당하다고 주장하나, 그 가액은 3.3㎡당 21백만원으로 취득일(1984년 취득)부터 25년이 경과한 조사일 현재(2009년)까지 인근 토지의 최고시세인 20백만원 보다도 높은 점, 단순한 개발정보만을 가지고 비싼 줄 알면서 당시 시세의 수십배인 가격을 주고 쟁점토지를 취득하였다는 청구인 주장이 상식적으로 납득이 되지 아니하는 점, 취득당시 매매계약서 사본 외에 실지거래가액을 확인할 수 있는 다른 증빙서류가 없는 점 등을 보면, 청구인이 신고한 취득가액을 정당한 가액으로 인정하기는 어렵다 하겠다.

(4) 따라서, 처분청이소득세법제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의2에 따라 실지양도가액을 기준시가에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당한 것으로 판단된다○○○.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.