법무사가 작성한 매매계약서의 양도가액 390백만원이 아닌 295백만원 인지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 재미교포로 비거주자인 바, 2007.09.17. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌 ○○동 ○○호(이하“쟁점아파트”라 한다)를 390,000,000원에 양도하였다며 2007.08.31. 그 금액을 양도가액으로 하고 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례(이하“신축주택감면”이라한다)를 적용하여 양도소득세 49,706,496원을 전액 감면하고 농어촌특별세 9,941,299원을 납부하는 내용의 양도소득 과세표준 예정신고를 하였다가, 2008.05.31. 청구인은 쟁점아파트 양도일 현재 1세대 1주택을 보유한 비거주자이므로 신축주택감면 대상이 아니라 하여 동 감면을 배제하고 양도소득세 49,566,968원을 확정신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 2009.05.11. 쟁점아파트 양도일 현재 청구인이 1세대 2주택 보유자라 하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율(50%)을 적용후 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 50,873,740원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.06.29. 이의신청을 거쳐 2009.10.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트의 실지 양도가액은 295,000,000원임이 금융자료에 의하여 확인되는 바, 양수인의 쟁점아파트 소유권이전등기와 대출주선 업무를 수행한 법무사가 대출한도액을 높인다면서 임의로 양도가액을 390,000,000원으로 매매계약서를 작성하여 은행에 제출한 것이므로 양도가액을 295,000,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 스스로 양도가액을 390,000,000원으로 하여 양도소득세 예정 및 확정신고를 하였고, 외국환거래규정에 의한 부동산매각자금 확인시 쟁점아파트의 양도가액을 390,000,000원으로 신고하였으며, 부동산등기부에도 거래가액이 390,000,000원으로 등재되어 있어 실지 양도가액이 295,000,000원이라는 주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 양도가액은 390,000,000원이 아니라 295,000,000원이라는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하“실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인은 2004.10.14. 미국영주권을 취득한 재미교포 비거주자로서, 2007.08.30. 쟁점아파트를 청구인 오빠의 딸인 김○○에게 390,000,000원에 양도하였다며 2007.08.31. 그 금액을 양도가액으로 하고 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례(이하 “신축주택감면”이라 한다)를 적용하여 양도소득세 49,706,496원을 전액 감면하고 농어촌특별세 9,941,299원을 납부하는 내용의 양도소득 과세표준 예정신고를 한 후, 2008.05.31. 청구인은 1세대 1주택을 보유한 비거주자이이므로 신축주택감면 대상이 아니라면서 동 감면을 배제하고 양도소득세 산출세액 49,566,968원에서 기납부한 농어촌특별세 9,941,299원을 공제한 39,625,669원을 양도소득세로 확정신고납부하였다가 이 건 심판청구시에는 실지 양도가액은 295,000,000원인데도 양수인의 쟁점아파트 소유권이전 등기와 은행대출 주선업무를 수행한 법무사가 대출한도액을 높이려고 임의로 계약서에 양도가액을 390,000,000원으로 사실과 다르게 작성하였으니 양도가액을 295,000,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장하고 있다. (나) 청구인이 2007.10.04. 해외이주비 51,370,000원을 송금하기 위해 외국환은행에 제출하려고 외국환거래규정 제4-6조에 의거 ○○세무서장으로부터 발급받은 “부동산 매각자금 확인서(발급번호: 2007-90)”에는 쟁점아파트의 양도가액이 390,000,000원으로 기재되어 있으며, 쟁점아파트의 부동산 등기부에 등재된 거래가액 역시 390,000,000원이다. (다) 국토해양부에서 제공하는 아파트실거래가격정보에 의하면, 쟁점아파트 매매등기원인일(2007.09.06.) 전후 1개월내의 쟁점아파트와 같은 단지내동일 면적의 유사한 조건의 아파트(전용면적 85㎡, 18층) 매매가액은 2007.08.21~08.31.에 계약한 것이 375,000,000원(14층)이고, 2007.09.01~09.10.에 계약한 것은 400,000,000원(17층)과 390,000,000원(18층), 2007.09.11.~09.20.에 계약한 것이 410,000,000원(15층)으로 확인된다. (라) 청구인이 쟁점아파트의 매매가액 295,000,000원 가운데 전세보증금 150,000,000원은 양수인이 부담하기로 하고, 나머지 145,000,000원은 양수인으로부터 송금받았다면서 제시하는 ○○은행저축예금통장(계좌번호: 620-168088-×××)사본에 의하면, 양수인은 2007.09.21. 청구인의 통장에 142,450,000원을 입금한 사실이 확인되는 바, 나머지 금융거래 주장에 대한 내용은 다음과 같다.

1. 양수인은 자신이 부담한 세입자 전세보증금 반환금 150,000,000원 가운데 15,000,000원은 자신의 아버지 김○○가 2007.06.29. 세입자에 게 대신 송금하였다면서 ○○은행 ○○지점의 “유동성 거래내역조회”를 제시하는 바, 그 금액이 세입자 이○○에게 지급된 것으로 기록되어 있으나 나머지 135,00,000원은 2007.08.10. 양수인의 큰아버지 회사동료라는 김○○로부터 50,000,000원(○○은행 ○○지점에서 수표 13,000,000원 ○○은행 ○○지점에서 수표 36,000,000원과 현금 1,000,000원)을 차입하고, 양수인이 전에 살던 주택의 전세반환금 50,000,000원, 양수인의 예금 35,000,000원으로 지급하였다고 주장하는바, 김○○의 ○○은행 저축예금통장(계좌번호: 065-18-××××××)에서 13,000,000원이 대체출금된 사실과 ○○은행통장(계좌번호:292502-01-××××××)에서 36,000,000원이 대체출금된 사실은 확인되나, 그 금액이 이○○에게 지급되었는지 영부는 확인되지 아니하고, 나머지 85,000,000원의 지급증빙도 확인되지 않는다.

2. 양수인은 ○○새마을금고에서 대출받은 200,000,000원으로 청구인에게 쟁점아파트 잔금 142,250,000원을 지급하고 김○○로부터 차입한 50,000,000원에 이자 600,000원을 합한 50,600,000원을 2007.09.27.청구인의 통장을 이용하여 송금하였다면서 같은금액이 각각 입ㆍ출금된 청구인의 ○○은행통장(계좌번호:620-168088-×××)과 김○○의 ○○은행통장(계좌번호:065-18-×××××-×)을 제시하나, ○○새마을금고에서 전산 출력한 양수인의 “온라인자립예탁금거래원장”을 보면, 2007.09.21. 현금 57,400,000원과 청구인에게 대체한 142,450,000원이 출금된 것으로 되어 있으나, 현금으로 출금한 57,400,000원 가운데 50,600,000원이 어떤 결로로 청구인이 통장에 잠시 입금되었다가 김○○에게 송금되었는지는 확인되지 않고 있다. 한편, 2007.08.10. 작성된 차용금 57,400,000원의 차용증을 보면, 차용인은 청구인이고, 대리인은 청구인의 오빠이자 양수인의 아버지인 김○○이며, 대여인은 이○○이고, 변제기일은 쟁점아파트 잔금지급일이며, 은행융자처리시 양수인으로부터 돌려받기로 한다고 되어있어 양수인이 2007,09,21, ○○새마을금고에서 출금한 57,400,000원과 일치하는 바, 이러한 서정으로 보아 2007.09.27. 청구인의 통장에서 김○○의 통장으로 송금된 50,600,000원은 양수인이 쟁점아파트 세입자에게 전세보증금을 반환하기 위해 빌린 돈을 갚은 것인지 영부가 확인되지 않는다.

(2) 판단 (가) 청구인은 쟁점아파트의 매매가액이 당초 양도소득과세표준 예정 및 확정신고시 신고한 390,000,000원이 아니라 295,000,000원이라고 하면서, 관련 금융자료를 자세하나, 앞서 본 사실관계에서와 같이 금융자료의 내용이 청구주장과 일치하는 지 여부가 확인되지 않는 부분이 있어 전적으로 실뢰하기 어려운 점, 반드시 금융기관을 통하지 않더라도 다른 수단으로 양도대금을 수수할 여지가 전혀 없다고 볼 수 없는 점, 청구인 스스로 쟁점아파트 양도가액을 390,000,000원으로 하여 양도소득세 예정 및 확정신고를 하였고, 외국환거래규정에 의한 부동산매각자금 확인시 쟁점아파트의 양도가액을 390,000,000원으로 신고한 점, 부동산등기부에도 거래가액이 390,000,000원으로 등재되어 있는 점, 쟁점아파트의 등기부상 매매원일일 전후 1개월내에 쟁점아파트와 같은 단지내의 동일평형 아파트 매매가액이 375,000,000원에서 410,000,000원인 점 등을 감안하면 쟁점아파트의 실지 양도가액을 295,000,000원이라고 인정하기는 어려원 보인다. (나) 따라서 쟁점아파트의 양도가액을 295,000,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.