상가용 건물의 일부를 주택으로 사용하여 1세대1주택 비과세라는 주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.2.25. 경기도 ○○○ 소재 2층 건물(대지: 341.0㎡, 건물: 1층 117.6㎡, 2층 80.85㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 430백만원에 취득하여 2008.5.6. 720백만원에 양도하고 2008.5.29. 쟁점부동산의 주택면적이 주택 외의 면적보다 크다 하여 1세대 1주택(고가주택에 해당)으로 보아 6억원을 초과하는 부분에 대하여만 양도소득세 5,084,642원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 연면적 198.45㎡ 중 1층 전체(117.6㎡)가 공부상의 용도는 제조업소이고 사업용으로 임대된 사실이 있음을 확인하고, 청구인이 1층 중 주거용으로 사용하였다는 40㎡(이하 “쟁점면적”이라 한다)가 실제 거주에 적합하지 아니한 것으로 보아 2층 주택(80.85㎡)에 대하여만 1세대 1주택 비과세를 적용하는 한편, 1층(117.6㎡)에 대하여는 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 2009.6.8. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 30,562,510원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.21. 이의신청을 거쳐 2009.10.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 2004.2.15. 취득하여 2층은 주택으로 임대하고 1층 중 방 2칸(약 40㎡)은 청구인이 실제 거주하고 그 외 약 77.6㎡는 창고 겸 사무실로 임대하였으며, 이는 1층 및 2층 임차인의 확인서로 확인되고, 쟁점부동산을 매입한 후 1층 117.6㎡ 중 약 40㎡에 해당하는 공간을 방 2칸으로 개조하여 거주하였으며, 서울에서 운영하고 있는 전기공사업으로 인하여 외부에서 숙식을 하였는 바, 쟁점부동산 양도 당시 청구인의 주소지가 양도한 주택의 소재지로 되어 있음이 확인되고, 쟁점부동산 중 2층 주택은 이를 전체 임대한 사실이 확인되며, 1층은 공부상 근린생활시설로 되어 있으나 청구인이 직접 거주하기 위한 주거용 방 2칸이 있는 사실도 확인 할 수 있으므로 처분청이 쟁점부동산의 1층 전체를 주택 외의 부분으로 보아 과세한 이 건 당초 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 1층 건물(117.6㎡)은 건축물대장상 용도가 제조업소이고, 2008.1.4. 이후 1층 세입자인 대선상사가 고양세무서에 제출한 쟁점부동산의 임대차계약서에 의하면, 1층 전체(117.6㎡)를 사업용으로 임대한 사실이 임대차계약서에 의하여 확인되며, ○○○ 전 세입자인 ○○○에서 ○○○세무서에 사업자등록시 제출한 임대차계약서에는 사업장으로 1층 전체(117.6㎡)를 임차한 것으로 확인되고, 쟁점부동산에 대한 사용현황에 대하여 현지확인 조사시 확인한 바, 청구인이 주택으로 사용하였다고 주장하는 1층 40㎡는 공사잔여물만 현장에 있고, 방의 출입구가 별도로 없어 임차인의 사업장인 ○○○의 출입구를 통하여만 출입할 수 있도록 되어 있고, 임차인 ○○○의 동의를 거쳐야 방으로 진입할 수 있도록 되어있어 쟁점부동산 1층 전체를 사업용 건물로 사용하였음이 확인되므로 이 건 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 1층 전체면적(117.6㎡) 중 쟁점면적(40㎡)을 ‘주택’으로 사용하였다는 청구주장에 대하여 이를 주택 외의 부분으로 사용한 것으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용을 배제한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

(3) 주택법 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 2004.2.25. 취득하여 2008.5.6. 양도하고 2008.5.29. 양도가액 720백만원, 취득가액을 430백만원으로 하여 2008년 귀속 양도소득세 5,084,642원을 신고․납부한 사실 및 쟁점부동산을 3년 이상 보유한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간 다툼이 없는 것으로 나타난다.

(2) 쟁점부동산의 건물은 2003.7.23. 신축된 지하층이 없는 2층의 건물로서, 주용도는 제2종 근린생활시설, 주구조는 일반철골조로 되어 있고, 면적은 1층이 117.6㎡, 2층은 80.85㎡이며, 그 공부상 용도는 1층이 제조업소, 2층은 단독주택으로 되어 있음이 동 건물의 건축물대장에 나타난다.

(3) 쟁점부동산에 대한 처분청의 현지확인 복명서(2009년 3월)에 의하면, 쟁점부동산은 주상복합의 겸용주택으로 공부상 1층 117.6㎡는 제조업소(1층 세입자인 ○○○의 사업자 등록신청서상의 임대면적도 117.6㎡로 공부상과 동일)이고, 2층 80.85㎡는 주택으로 주택면적이 제조업소 면적보다 작으므로 2층(80.85㎡)만 주택으로 보아 비과세 적용하고, 주택 외의 부분은 양도소득세 비과세 적용을 제외하여 세액 결정하고자 한다는 내용이 기재되어 있다.

(4) 처분청의 국세통합전산망 조회내용에 의하면, 쟁점부동산 1층에서 사업을 영위하는 ○○○는 2000.9.25. 개업하여 사업을 영위하다가 2008.1.4. 쟁점부동산으로 사업장을 이전하여 현재까지 사업을 영위하고 있으며, 쟁점부동산으로 사업장 변경시 ○○○세무서에 신고한 사업자등록정정신고서상의 임대차계약 기간은 2007.3.2.부터 2008.3.2.까지로 되어 있고, 동 신고서와 같이 제출된 (창고)월세 계약서에 의하면, 부동산의 표시란에 용도는 창고, 면적은 117.6㎡, 임대차기간은 2007.3.2.부터 12개월, 계약금은 1백만원, 잔금은 9백만원(2007.3.2.), 임대료는 1백만원, 작성일은 2007.2.19.로 기재되어 있는 바, 이는 청구인이 이 건 과세전적부심사청구시 제시한 (창고)월세계약서와 계약일 및 계약기간이 상이한 것이며, 특약사항은 별도로 표기되어 있지 아니한 것으로 나타난다.

(5) 또한, 처분청 이의신청결정서상 사실관계 조사내용에 의하면, ○○○ 이전에 쟁점부동산 1층에서 주방기구, 잡화 및 식품의 도소매업을 영위하였던 ○○○의 임대차내역에 의하면, 2005.5.14.부터 2006.5.13.까지를 계약기간으로 하여 보증금 10백만원, 월세 1백원으로 쟁점부동산 1층 전체(117.6㎡)를 임차한 것으로 나타난다.

(6) 처분청의 현지조사 내용에 의하면, 1층 중 주거용으로 사용하였다는 방은 현지 확인일 현재 방안에 공사잔여물이 있고, 방의 출입구가 별도로 없어 임차인인 ○○○의 출입구를 통하여만 출입이 가능하도록 되어 있어 임차인인 ○○○의 동의를 거쳐야만 청구인이 거주하였다고 주장하는 방으로 진입이 가능하도록 되어 있으며, 쟁점부동산의 현황 사진을 살펴본 바, 청구인이 주거용으로 사용하였다는 방은 2개이고 그 외에 화장실이나 부엌 등은 갖추어지지 아니하여 독립된 주거생활을 영위하였는지는 확인되지 아니한다는 내용이 나타난다.

(7) 처분청의 이의신청결정서 사실관계 조사내용에 의하면, 처분청이 청구인의 재산세 과세(납세) 증명내용을 조사한 바, 쟁점부동산 1층(117.6㎡)에 대하여 주택이 아닌 건축물로 하여 2005년 271,250원, 2006년 218,260원, 2007년 241,950원의 재산세가 과세된 것으로 나타난다.

(8) 청구인이 제출한 청구인 및 이○○○간 월세계약서(2007.3.29.)에 의하면, 부동산의 표시에서 용도는 창고, 면적은 117.6㎡, 임대차기간은 2007.4.2.부터 2009.4.1.까지 24개월이며, 월세보증금은 10백만원이며, 월임대료로 일백만원을 지급하는 것으로 되어 있고, 그 특약사항으로 청구인이 현재 거주하고 있는 방2칸(40㎡)은 임대면적에서 제외한다는 내용이 기재되어 있다.

(9) 청구인은 쟁점부동산 건물 1층 일부(40㎡)를 주거용으로 사용하였다는 청구주장과 관련하여 청구인의 주민등록초본 및 쟁점부동산 1층 및 2층 세입자 등의 확인서를 제출하고 있는 바, 청구인의 주민등록초본에 의하면, 청구인은 1999.5.31. 서울특별시 ○○○에 전입하였다가, 쟁점부동산 취득일(2004.2.25.) 이후인 2004.10.19. 쟁점부동산 소재지인 경기도 ○○○로 전입하였으며, 쟁점부동산 양도일(2008.5.6.) 이후 2008.5.22. 현주소지인 서울특별시 ○○○로 전입한 것으로 나타나며, 쟁점부동산 1층 세입자 이○○○의 확인서(2009.3.30.) 및 2층 세입자 하○○○의 확인서(2009년 3월) 등에 의하면, 청구인이 2004년 쟁점부동산 매입 후 2008년 양도시까지 쟁점부동산의 1층 주택에서 거주하였다는 내용이 기재되어 있다.

(10) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 주택으로 사용하였다고 하는 쟁점부동산 1층의 쟁점면적은 싱크대․가정용 욕실․난방시설 등이 갖추어지지 아니한 것으로 나타나므로 이를 상시 주거용으로 사용하기에 적합한 주택으로 보기는 어려우며, 처분청에서 쟁점부동산에 대하여 현지확인시 방으로의 출입구가 별도로 없어 1층 사업자의 동의를 거쳐서만 진입이 가능한 점 등에 비추어 장기간 독립적인 주거생활이 불가능 하였을 것이라고 조사한 점, 쟁점부동산 1층 임차인들이 당초 관할 세무서에 제출한 임대차계약 내용에 1층 전체면적이 도소매업을 영위할 사업장으로 신고한 것으로 나타나고, 청구인이 불복청구 당시 제출한 임대차계약서가 1층 임차인이 사업장의 관할세무서에 제출한 계약서와 상이한 것으로 나타난 점, 청구인이 제출한 관계인들의 확인서는 이를 객관적인 증빙으로 볼 수 없는 반면, 쟁점부동산이 공부상 근린생활시설로 등록되어 1층 전체면적 117.6㎡가 건축물분 재산세로 납부된 사실이 재산세 과세증명 내용에 나타나는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 주거용으로 사용하였다는 쟁점부동산 1층의 쟁점면적 시설을 주택으로 보기 어려우므로 처분청이 쟁점부동산 1층 전체(117.6㎡)에 대하여 이를 주택으로 보지 아니하고 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용을 배제한 이 건 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.