매매사례가액을 쟁점오피스텔 증여당시의 시가로 보아 경정한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2006.6.12. ○○○호(201.99㎡, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)의 분양권을 부 염○○○ 및 모 홍○○○(이하 “염○○○ 등”이라 한다)로부터 증여받고 쟁점오피스텔의 분양권가액인 2억 4,200만원(분양대금납입액 1억 8,700만원에 부동산정보업체 공표 프리미엄 5,500만원을 더한 금액)을 증여재산가액으로 하여 2006.9.7. 증여세 3,475만원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 가액을 부인하고, 2006.5.12. 쟁점오피스텔과 같은 단지 같은 동 1208호(201.99㎡, 이하 “비교대상오피스텔”이라 한다)가 프리미엄 2억 9,500만원에 거래된 것을 매매사례가액(시가)으로 보아 프리미엄 차액 2억4,000만원을 증여재산가액에 가산하여 2009.8.14. 청구인에게 2006.6.12. 증여분 증여세 62,629,000원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 증여당시 쟁점오피스텔은 착공만 한 상태로 정확한 매매사례가액을 확인하기 어려워 부동산정보업체인 ○○○뱅크의 시세를 참고하였고, 증여일 이전 3개월은 프리미엄이 제대로 형성되지 않아 증여 후 3개월간의 시세를 조회한바, 프리미엄이 4,000만원부터 1억 2,000만원 사이가 되므로 중간 금액인 5,500만원으로 평가하여 증여세를 신고한 것으로서 처분청이 매매사례가액으로 본 단 한건의 비교대상오피스텔은 쟁점오피스텔과 비교하여 보면 평형만 동일할 뿐 층수 및 조망권이 다르며 최초 분양가액도 653만원 높게 책정된 것 등을 고려하면 비교대상오피스텔의 가액을 쟁점오피스텔의 매매사례가액(시가)으로 보는 것은 부당하므로 청구인의 신고가액을 인정하여야 마땅하다.
• 나. 처분청 의견 부동산정보업체가 공표한 가액은 실지매매가액을 나타내는 것이 아니고 시장에 형성된 매도자 또는 매수자의 희망가액을 나타내는 추상적인 것이므로 실지 거래가 형성된 경우에는 그 차액과다에 불구하고 이를 시가로 보아야 할 것이며, 이 건 분양가액 653만원의 차이는 시세에 영향을 줄 정도는 아니며, 조망권에도 다소 차이는 있으나 동일 방향인 점에 비추어 비교대상오피스텔의 가액을 쟁점오피스텔의 매매사례가액으로 본 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 비교대상오피스텔의 매매사례가액을 쟁점오피스텔 증여당시의 시가로 보아 이를 적용하여 경정한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(괄호 생략)에 대하여 2이상의 기획재정부장관이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (단서 생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액 (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가 기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 증여세 신고서 및 증여세 결정결의서 등을 보면, 2006.6.12. 청구인이 염○○○ 등으로부터 쟁점오피스텔을 증여받은 후 부동산정보업체의 시세를 참고로 하여 분양권가액인 2억 4,200만원(분양대금납입액 1억 8,700만원에 부동산정보업체 공표 프리미엄 5,500만원을 더한 금액)을 증여재산가액으로 하여 증여세 3,475만원을 신고·납부한데 대하여 처분청은 청구인이 신고한 가액을 부인하고, 2006.5.12. 쟁점오피스텔과 같은 단지, 같은 동의 비교대상오피스텔이 프리미엄 2억 9,500만원에 거래(분양대금 납입액 1억 9,700만원, 프리미엄 2억 9,500만원, 총액 4억 8,200만원)된 것을 매매사례가액(시가)으로 보아 증여세 62,629,000원을 경정·고지한 것으로 나타난다.

(2) 처분청이 제시한 증여세 결정결의 검토조서 및 매매사례가액 조서를 보면, 아래 <표1>의 유사성 검토와 같이 같은 동 오피스텔 내에 위치하는 쟁점오피스텔과 비교대상오피스텔은 면적(201.996㎡)이 같고, 층수는 각각 15층과 12층으로 조망상태 양호하며, 거래일자도 증여일의 1개월 내에 이루어졌기 때문에 쟁점오피스텔과 비교대상오피스텔의 프리미엄은 유사한 것으로 조사되어 있다.

(3) 처분청이 제시한 비교대상오피스텔의 매매계약서를 보면, 2006.5.12. 매도자 윤○○○은 매수인 최○○○에게 분양금액 4억 8,604만원인 비교대상오피스텔을 분양권 상태에서 프리미엄 2억 9,500만원을 포함하여 7억 8,104만원에 양도한 것으로 나타난다.

(4) 청구인의 부친인 염○○○은 2009.12.2. 조세심판관회의에 출석하여 증여 당시 객관적인 시세를 알 수 없어 조세전문가의 도움을 받아 분양권 시세를 알 수 없는 경우 과세관청과 조세심판원에서 부동산전문업체가 인터넷상에 공표한 시세표의 하한가를 적용해 주는 것으로 알았으며, 부동산정보업체가 공표한 ○○○ 오피스텔의 프리미엄이 4,000만원부터 1억 2,000만원이어서 그 중간 금액인 5,500만원으로 평가하여 증여세를 신고한 것으로 처분청이 매매사례가액으로 본 비교대상오피스텔은 쟁점오피스텔과 비교하면 평형만 동일할 뿐 층수 및 조망권이 달라 최초 분양가액도 653만원 높게 책정된 점 등을 고려하면 비교대상오피스텔의 가액을 쟁점오피스텔의 매매사례가액으로 보는 것은 부당하다고 진술하였다.

(5) 우리 원이 확인한바, 쟁점오피스텔은 1층은 로비, 2층부터 17층까지는 오피스텔이고, 18층부터 40층까지는 아파트이며, 1호 라인과 8호 라인은 연접한 것으로서, 2010.1.1. 국세청 고시예정 기준시가(안)를 보면, 쟁점오피스텔과 비교대상오피스텔의 기준시가가 동일하게 ㎡당 2,635만원으로 나타나며, 이를 전체면적으로 환산하면 5억 3,224만원이며, 쟁점오피스텔과 같은 면적의 오피스텔이 증여일 전후 3개월 내에 명의 변경되거나 거래된 추가 사례가 있는지 여부에 대하여 ○○○공원남측도시환경정비사업조합(조합장: 김○○○)에 조회한 바, 비교대상오피스텔 외에는 없는 것으로 확인되었다.

(6) 관련 법령과 사실관계를 종합하여 보면,상속세 및 증여세법시행령제49조 제5항에서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있다. 쟁점오피스텔과 비교대상오피스텔은 분양가액이 653만원 차이나고(총 분양가액의 1.3%)와 층이 3층 차이나나, 같은 단지, 같은 동의 같은 규모, 같은 용도 및 국세청 고시예정기준시가가 동일한 오피스텔들로서, 면적·위치 및 용도 등이 동일하거나 유사하다고 보이며, 비교대상오피스텔의 매매사례가액이 평가기준일 전후 3개월 내에 실제 존재한 점, 청구인이 제시한 분양권가액이 실지 1억원에 미달하다는 사례는 평가기준일 전후 3개월 내에는 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 비교대상오피스텔의 프리미엄을 쟁점오피스텔의 프리미엄의 매매사례가액(시가)으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.