부동산의 상속재산가액을 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 부(夫)임 김○○이 2007.6.13. 사망하자, 2007.12.13. 상속세 신고시 상속재산가액을 2,820,012,427원, 상속세 과세가액을 2,035,814,377원으로 신고하면서 상속부동산 중 ○○시 ○○구 ○○동 000 ○○ 00동 000호(건물면적 127.75㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 평가액을 보충적 평가방법에 의거 기준시가인 1,784,000,000원으로 평가하였다.
• 나. 처분청은 2008.3.1.∼2008.6.11. 기간동안 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하고 쟁점부동산의 평가액을 쟁점부동산과 같은 동인 00동 0000호(이하 “비교부동산”이라 한다)의 2007.10.25. 거래가액인 2,150,000,000원을 매매사례가액 등으로 하여 상속재산가액을 3,186,012,427원, 상속세과세가액을 2,674,603,180원으로 하고 2009.7.6. 청구인에게 2007.6.13. 상속분 상속세 203,802,940원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 단지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트는 1985년 사용승인된 것으로, 총 000세대 중 쟁점부동산과 동일한 128㎡(45평형)는 단지의 절반인 180세대를 차지하고 있고, 상속개시일 전․후년도의 거래내역을 보면, 2006년도에는 6건이 거래되어 나름대로 시세가 형성되었으나, 2007년도에는 처분청이 매매사례가액으로 적용한 비교부동산 1건만이 거래되었고, 2008년도에는 전혀 거래가 이루어 지지 아니하였는 바, 비교부동산 거래는 11개월만에 매매가 이루어지고 매도자의 특수한 사정이 반영되었음에 따라 시세를 반영하는 대표성이 없을 뿐 아니라, 000아파트 45평형은 2006년 12월 최고가액 00억원에 거래가액이 형성된 이후 2009년 6월에는 17억원에 거래되어 무려 9억원이 폭락하였다. 따라서, 처분청은 아파트가격이 폭락하는 시점에서 대표성이 없는 1개의 매매가액을 매매사례가액으로 하여 과세하는 것은 매우 부당하므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 비교부동산의 매매사례가액이 대표성이 없으므로 이 건 과세가 부당하다고 주장하나, 비교부동산의 기준시가가 쟁점부동산의 기준시가 보다 낮아 청구인에게 오히려 유리하게 적용되었고, 관련 법령인 상속세 및 증여세법상 매매사례가액을 적용함에 있어 그 횟수를 규정하고 있지 아니하므로 같은 법 시행령 제49조 제5항의 규정에 의한 매매사례가액 적용은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 상속재산가액을 비교부동산의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 쟁점부동산의 시가를 비교부동산이 매매사례가액으로 적용하여 이 건을 처분한데 대하여 청구인은 비교부동산의 매매가액이 대표성이 없으므로 매매사례가액으로 적용함은 불합리하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (1) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속일 현재의 시가에 제2항에 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항과 제5항에 의하면, 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가격에 의하되, 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 해당가액을 시가로 보도록 규정하고 있다.

(2) 쟁점부동산과 매매사례가액으로 적용한 비교부동산을 비교하여 보면, 아래<표>와 같은 것으로 층은 다르나, 동․면적․용도가 같고 세법상 평가기간 내의 거래가액으로 나타나는 바, 비교부동산의 기준시가가 쟁점부동산의 기준시가 보다 오히려 낮다. <표> 쟁점부동산과 비교부동산 현황 (단위: 원) 구분 쟁점부동산 매매사례가액 적용 비교부동산 주소

○○시 ○○구 ○○동 000 ○○아파트 00동 00호

○○시 ○○구 ○○동 000 ○○아파트 00동 00호 면적 건물 127.75㎡ 좌동 거래일 2007.6.00(상속개시일) 2007.10.00(계약일) 기준시가 1,784,000,000 1,752,000,000 신고․거래가액 1,784,000,000 2,150,000,000

(3) 한편, 처분청이 제시한 자료에 의하면, 상속개시일(평가기준일) 전후 6월 이내 기간에 쟁점부동산과 동일 평형의 아파트의 매매사례는 비교부동산 외에 같은 단지내 00동 000호(쟁점부동산과 동과 층은 다르나 기준시가는 같음)가 있는 것으로 조사되어 있고, 동 주택의 매매계약일은 2006.12.14.이며, 거래가액은 비교부동산 거래가액(2,150,000,000원) 보다 높은 2,600,000,000원으로 나타나는 바, 처분청이 쟁점부동산의 기준시가 보다 낮은 비교부동산의 거래가액을 매매사례가액으로 적용한 것은 청구인에게 오히려 유리하게 적용한 것으로 보인다.

(4) 또한, 청구인은 처분청이 매매사례가액으로 한 비교부동산의 거래가액 2,160,000,000원에 대하여 매도자의 특수한 사정이 반영되어 매매사례가액으로 대표성이 없다고 주장하면서도 이의 사실을 입증할 만한 증빙 등을 제시하지 못하고 있다.

(5) 따라서, 쟁점부동산은 비교부동산과 위치․면적․용도 등이 동일하거나 유사하고 가격형성에 중대한 영향을 미칠만한 개별성․특수성이 존재하지 아니하고 비교부동산의 기준시가가 쟁점부동산의 기준시가 보다 오히려 낮으며, 비교부동산의 거래가 세법상 평가기간 내에 이루어진 것을 확인되므로, 처분청이 청구인의 기준시가 신고를 인정하지 아니하고 비교부동산의 거래가액을 매매사례가액으로 하여 상속을 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없다고 판단된다

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.