신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2001.10.19. ○○○(건물 59.99㎡, 이하 “쟁점1주택”이라 한다)와 2001.11.9. □□□(건물 59.95㎡, 이하 “쟁점2주택”이라 한다)를 취득할 수 있는 권리를 취득하여 2002.7.2. △△△구청에 임대사업자등록을 하고, 2002.7.30. △△△세무서에 임대업으로 사업자등록을 한 후, 쟁점1·2주택으로 부동산임대업을 영위(임대기간: 쟁점1주택 2002.8.24.~2007.8.24, 쟁점2주택 2002.6.30.~2007.8.2.)하다가 쟁점1주택은 2007.8.24, 쟁점2주택은 2007.8.2. 각각 양도하고, 2008.5.31. 양도소득세 확정신고시 쟁점1·2주택이 조세특례제한법 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】제1항 제2호에 해당한다 하여 2007년 귀속 양도소득세 40,944,440원을 감면신청하였다.
• 나. 처분청은 쟁점1·2주택에 대하여 임대요건 부족 및 분양권 매입으로 취득한 임대주택에 해당한다 하여 감면신청을 부인하고 2009.7.17. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 38,235,910원을 경정·고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인이 쟁점1·2주택의 분양권을 구입하여 취득한 신축 임대주택이라는 이유로 조세특례제한법제97조의2 제1항 제2호의 양도소득세 감면특례대상이 아닌 것으로 보았으나, 같은 호에서는 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일 까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한 한다)으로 한정하여 양도소득세를 면제한다고 규정하고 있다. 조세특례제한법제97조의2가 신설된 1999.12.28. 당시 규정되어 있던 같은 법 제99조와 2000.12.29. 신설된 같은 법 제99조의3에서 그 감면대상을 ‘신축주택 취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택’으로 규정한 것은 분양권 매입을 통한 취득을 제외한다는 의미로서 그 취득대상을 명확히 하고 있어 같은 법 제97조의2 제1항 제2호와는 차이가 있다. 따라서, 규정상 분양권 상태에서 취득하면 면제대상이 아니라는 등에 관한 구체적인 요건이 없음에도 처분청이 이를 확대·유추해석하여 감면대상기간에 분양권의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 다음 취득한 쟁점1·2주택에 대하여 조세특례제한법제97조의2 제1항 제2호의 양도소득세 면제대상이 아닌 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당 하다.
• 나. 처분청 의견 조세특례제한법제97조의2 제2호의 신설취지는 임대주택 공급을 확대함으로써 중산서민층의 주거안정을 도모하고 미분양주택을 일소하여 건설경기를 부양함에 있었으므로 이미 분양된 분양권까지 허용한 것은 아니라고 봄이 타당하다 조세특례제한법제97조의2에서는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일 까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)을 신축임대주택으로 규정하고 있는데 반하여 쟁점1주택의 최초계약일은 1999.7.20.로 임대주택의 취득시기 요건을 충족하지 아니하였으므로 감면대상임대주택에 해당되지 아니한다. 조세특례제한법제97조의2에서 같은 법 제97조 제2항 내지 제4항의 규정을 준용하도록 하고, 같은 법 시행령 제97조 제5항 제4호에서는 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것이라고 규정하고 있는 바, 동 규정을 신축임대주택에 관하여 준용한다면 2호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니하다고 할 것이어서 임대기간 5년 이하는 감면대상이 아니고, 임대사업기간이 5년 미만(임대사업기간: 2002.8.24.~2007.8.2.)인 청구인은 이를 충족하지 못하였으므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 분양권 매입을 통하여 취득한 쟁점1·2주택으로 임대 주택사업을 영위하다가 양도한 것에 대하여 조세특례제한법제97조의2 제1항 제2호에서 규정하는 신축임대주택에 의한 양도소득세 감면특례 대상으로 볼 수 있는지 여부.
• 나. 관련법령 ⑴ 조세특례제한법 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당 하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택

• 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택
• 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)

• 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택
• 나. 제1호 나목에 해당하는 주택

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. ⑵ 조세특례제한법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19888호로 개정되기 전의 것) 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법 시행령제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다.

③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고 하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무 서장에게 제출하여야 한다.

④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1. 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증

3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본

4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본

5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류

⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

2. (삭제, 2001. 12. 31.)

3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 3의 2. (삭제, 2001. 12. 31.)

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 ⑶ 조세특례제한법 시행령 제97조의2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】

① 법 제97조의2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의2 제1항의 규정에 의한 신축임대 주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대 주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류 외에 매매계약서 사본과 계약금지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지관할세무서장에게 제출하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 쟁점1·2주택의 양도가 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례 대상이 아닌 것으로 보아 이 건을 처분한 데 대하여 청구인은 감면대상이라고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 조세특례제한법제97조의2와 같은 법 시행령 제97조의2의 규정을 보면, 1999.8.20. 이후 신축된 국민주택을 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.~2001.12.31. 기간 중 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함)하고 신축주택 1호 이상을 포함하여 2호 이상 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 당해 주택을 양도하는 경우 양도소득세를 감면하는 것으로 규정하고 있다. 동 규정상 감면요건을 구체적으로 살펴보면, ① 국민주택일 것, ② 임대주택법에 의한 매입임대주택으로 1999.8.20. 이후에 신축된 주택이거나 1999.8.19. 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20. ∼ 2001.12.31. 기간 중 매매계약하고 계약금을 지급한 경우에 한함) 및 임대를 개시한 주택일 것, ③ 임대주택법에 의하여 임대사업자로 등록할 것, ④ 신축임대주택 1호 이상을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하고 양도할 것 등 ①∼④ 요건을 모두 충족한 경우에 한하여 1세대 1주택 판정시 당해 임대주택을 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

(2) 청구인의 쟁점1·2주택의 취득·양도 및 임대내역은 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점1·2주택 취득·양도내역

○○○ 청구인은 국민주택 규모인 쟁점1·2주택을 임대사업자 등록을 하고 당해 주택을 임대하였다가 양도한 것으로 나타나나, 2호 이상의 임대기간이 4년 11월 9일(2002.8.24.~2007.8.2.)로 규정상 감면특례 적용기준인 5년을 충족하지 못하였으며, 쟁점2주택의 최초분양시점이 특례취득시점(1999.8.20.) 이전인 1999.7.20.로 나타난다.

(3) 따라서, 청구인이 국민주택규모인 쟁점1·2주택을 취득하여 임대사업자등록을 하고, 당해 주택을 임대하였다가 양도하였으나, 2호 이상의 임대기간이 4년 11월 9일(2002.8.24.~2007.8.2.)이고, 쟁점2주택의 최초분양시점이 특례취득시점(1999.8.20.) 이전인 1999.7.20. 것으로 나타나는 바, 청구인은 조세특례제한법 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】의 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면특례 요건을 충족하지 못하였으므로 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.