취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1995.10.19. ○○○ 과수원 1,470㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 2008.1.14. 양도하고 취득가액은 133,000천원, 양도가액은 310,000천원으로 하여 양도소득세 75,792,780원을 자진납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산 양도에 대한 실지거래가액을 조사하여 취득당시 실지거래가액이 불분명하다고 보아소득세법제114조 제4항의 규정에 의한 환산가액을 취득가액으로 하여 2009.7.13. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 88,979,670원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1995년 10월에 ○○○에 거주하는 조○○○의 소개로 서명석 소유의 쟁점부동산을 취득하였다. 청구인은 매매계약서 작성을 요구하였으나, 매도자는 정식계약서 작성을 원치 않았기에 조○○○의 입회하에 계약금 40,000천원을 지불하고 영수증만 받고, 얼마 후에 잔금 80,000천원을 지불하였다. 당시에 양도소득세 신고는 실지거래가액이 아닌 기준시가로 했기에 소유권이전 후 영수증은 별로 중요하게 생각지 않았고 그 후 분실하게 되었다. 이듬해 쟁점부동산에 석축공사, 하천매립공사, 조경공사 등을 하였으나 현지 영세업자에게 공사를 주어 공사비에 대한 영수증을 제대로 받지 못하였다. 2008년 1월에 개인사정으로 매매를 하고 양도소득세 신고를 하려고 보니 매매계약서가 없어 취득시 지불한 금액 및 공사비용을 감안하여 매매계약서를 작성하였고, 일부 영수증을 필요경비로 하여 양도소득세 예정신고를 하였으므로 사실내용을 검토하여 인정해 줄 것을 요구한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 당초 신고시 제출한 취득시 매매계약서(매매대금 133,000천원)는 매도자인 서명석이 작성사실을 부인하였고 청구인도 임의로 작성한 사실을 시인하였다. 청구인은 매도자 서명석이 사실확인을 해주지 않아서 매매계약서를 임의로 작성하였다고 하며 소개인 조○○○의 사실확인서와 매립공사자 김○○○의 공사확인서를 추가로 제출하였으나, 서○○○은 평당 150천원에 양도한 것으로 기억하고 있다고 진술하고 있고, 매매계약서가 없는 상태에서 조○○○의 사실확인서만으로는 취득가액을 인정하기 어렵고, 김○○○의 공사확인서도 공사대금 지급 여부 등이 확인되지 않아 환산가액으로 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다

⑧ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제7항까지의 규정에 따라 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다.

⑨ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 주식등의 양도차익에 대한 신고내용의 탈루 또는 오류 기타 거래내역의 적정성을 확인할 필요가 있는 경우에는 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 등 다른 법률의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 투자매매업자 또는 투자중개업자 및 당해 주식등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인에 이를 조회할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

• 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 (2005. 8. 5. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항 본문에서 “대통령령이 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ───────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────-------------─── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 서○○○에게 평당 20만원에 취득하였고 그 동안 매립, 석축 및 조경공사로 지출한 금액이 평당 10만원이 넘어 쟁점부동산의 취득가액은 평당 30만원, 합계 133백만원이라고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점부동산의 전 소유자인 서○○○이 작성한 사실확인서에 의하면 쟁점부동산(과수원)을 1995.10.19. 청구인에게 매도하였는데 매도가격은 평당 15만원으로 기억하고 있으며, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매대금 133,000천원의 부동산 매매계약서는 본인이 작성한 사실이 없는 허위계약서라는 것으로 기재되어 있다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 취득 후 매립, 석축 및 조경공사로 지출한 금액이 평당 10만원이 넘는다고 주장하나 김○○○와 이○○○의 사실확인서 이외에는 실제 공사한 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 않았다. (다) 소득세법제114조 제5항 및 소득세법 시행령제176조의2 제1항 제2호는 납세자가 양도소득을 실지거래가액으로 계산하여 법정신고기한내에 신고한 경우로서 양도 또는 취득당시의 실거래가액을 확인하기 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우 또는 그 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류 등이 매매사례가액·감정가액 등에 비추어 허위임이 명백하여 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액 또는 양도가액을 매매사례가액·감정가액 또는 기준시가에 의하여 추계결정하도록 규정되어 있다.

(2) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 보면, 청구인은 쟁점부동산의 매매계약서(취득)를 제시하였으나, 쟁점부동산의 전 소유자 서○○○은 본인이 작성한 사실이 없는 허위계약서라고 사실확인하고 있고 청구인도 임의로 작성한 사실을 시인하고 있어 실제의 매매계약서가 아닌 점, 쟁점부동산을 취득한 후 매립, 석축 및 조경공사를 하였다는 사실을 입증할 수 있는 사실확인서 이외에는 객관적인 증빙이 없는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산은 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액이 장부 등 기타 증빙서류에 의하여 확인되지 않는다는 이유로 취득가액을 소득세법 시행령제176조의2에서 규정하고 있는 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.