쟁점주택을 다가구주택으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세 대상으로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1988.11.26. 및 1991.4.10. 취득한 ○○○ 외 1필지 대지 59.6㎡의 지상에 1996.4.4. 연면적 202.59㎡의 주택(이하 대지와 주택을 합하여 “쟁점주택”이라 한다)을 신축하여 2006.12.27. 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택을 5호로 구성된 다세대주택으로 보고 5호를 각 1주택으로 보아 양도 당시 청구인 세대가 2주택 이상 소유하였다 하여 2009.7.17. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 31,109,990원을 결정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 건축당시 건물이 노후되어 환경개선지구로 지정되어 본인의 의사와는 무관하게 부득이하게 신축하게 되었고, 쟁점주택은 토지면적 59.6㎡, 건물면적 202.5㎡인 소형주택으로 건물은 호수별로 등기되어 있으나, 토지는 구분등기 되어 있지 아니하여 다세대주택으로서 기능을 할 수 없다. 또한, 건축허가시 층수가 4층 이상이 되어 건축법상 부득이 다세대주택으로 분류되어 있을 뿐 실질적으로는 다가구주택으로 보아야 하며, 개별호수별로 매매를 할 수 없는 주택으로 매매계약서와 같이 일괄 양도하였고, 매매가액이 3억2,500만원으로 양도당시 고가주택기준에 해당하지 아니할 뿐만 아니라 단순히 호수별로 안분하더라도 가구당 6,500만원에 지나지 아니하므로 다가구주택으로 보아야 한다. 청구인이 쟁점주택을 양도후 무신고한 사유는 토지가격에 건축비를 감안하면 실지 양도가액을 상회하고, 20년간 거주한 1주택으로 당연히 비과세되는 것으로 판단하여 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 시행규칙 제74조 에 의하면, “재정경제부령이 정하는 다가구주택이라 함은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다”라고 규정하고 있고, 별표1 제1호 다목에서 다가구주택을 “① 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하일 것, ② 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡이하일 것, ③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것”으로 규정하고 있다. 그러나, 쟁점주택은 4개층으로 이루어져서 위 다가구주택의 요건 중 “주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하일 것”의 요건을 충족시키지 못하고 있고, 등기부등본에 의하면, 총 5호의 다세대주택으로 구분등기 되어 있으며, 실제 주거형태가 별도로 구분된 다세대주택으로 지하1층 지상4층으로 각 층별 1세대씩 총 5세대로 구분되어 있으므로 쟁점주택을 다세대주택으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택을 다가구주택으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세 대상으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대 1주택의 범위 】① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.(단서 생략)

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.

○ 소득세법 시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조 제15항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

○ 건축법 시행령【별표 1】용도별 건축물의 종류

1. 단독주택(괄호 생략)

• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2. 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장면적은 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택 (괄호 및 단서 생략)

• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택(괄호 생략)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 ○○○ 대지 3.6㎡와 동 소 108-4 56㎡를 1991.4.10. 및 1988.11.26.에 취득하였고, 1996.4.4. 위 지상에 연면적 202.5㎡의 주택을 신축하였으며, 2006.12.27. 서재표외 1인에게 하나의 매매단위로 일괄 양도하고, 쟁점주택이 다가구주택으로 1세대1주택 비과세에 해당한다고 보아 양도소득세를 신고ㆍ납부하지 아니하였다. (나) 등기부등본에 의하면, [표제부] 1동의 건물의 표시 중 건물내역에 “철근콘크리트 평스라브4층 다세대주택 5세대 지층 40.50㎡, 1층 40.50㎡, 2층 40.50㎡, 3층 40.50㎡, 4층 40.50㎡, 옥탑 5.06㎡”로 되어 있으며, [표제부] 전유부분의 건물의 표시 중 건물번호 및 건물내역에 제지하층 제101호 알ㆍ씨조 31.69㎡, 제1층 제101호 알ㆍ씨조 31.69㎡, 제2층 제201호 알ㆍ씨조 31.69㎡, 제3층 제301호 알ㆍ씨조 31.69㎡, 제4층 제401호 알ㆍ씨조 31.69㎡로 각각 구분등기 되어 있다. (다) 과세전적부심사결정서에 의하면, 처분청에서 쟁점주택을 현장확인한 바, 지하1층(반지하) 지상4층 건물로 1층 출입문을 이용하고, 각 층은 계단을 통하여 연결되어 있으며, 각 층별로 1세대씩 거주하게 되어 있는 구조로 3층 계단에 중간방범문이 설치되어 있다고 되어 있다. (라) 청구인의 주민등록 상황을 보면, 쟁점주택에 거주하지 아니하고 ○○○에 1973.8.28. 전입하여 현재까지 거주하는 것으로 주민등록 되어 있으나, 청구인은 전기요금청구 및 영수증을 제시하며 쟁점주택 4층과 5층에 거주하였다고 주장한다.

(2) 쟁점주택을 단독주택인 다가구주택으로 볼 수 있는지에 대하여 본다. (가) 소득세법 시행령 제155조 제15항 의 규정에 의하면, 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다고 규정하고 있으며, 소득세법 시행규칙 제74조 에서 ‘재정경제부령이 정하는 다가구주택’이란 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말하고, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다고 규정하고 있으며, 또한 건축법 시행령별표1 제1호 다목의 규정에 의하면, 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 것으로 규정하고 있다. (나) 살피건대, 쟁점주택은 5개호의 다세대주택으로 호수별로 구분등기되어 있고, 각 층별로 각각의 세대가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 점, 지하1층 지상4층으로 건축법 시행령별표1 제1호 다목의 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하이어야 한다는 요건을 충족하지 못하는 점 등으로 보아 쟁점주택을 다가구주택으로 보기보다는 다세대주택으로 봄이 합리적이라 할 것이다. (다) 따라서, 쟁점주택을 다세대주택으로 보고 쟁점주택의 양도가 1세대1주택 양도소득세 비과세 대상에 해당되지 아니하는 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.