부동산 매매계약서상의 취득가액을 인정할 것인지 여부

심판청구를 기각합니다.

가.청구인은 2006.11.16. ○○○(이하 “쟁점토지”라 한다)를 999,371,237원에 양도하고 양도소득과세표준확정신고를 하지 않았다. 나.처분청은 쟁점토지의 취득가액이 확인되지 않는다 하여 쟁점토지의 양도당시의 실지거래가액에 취득당시의 기준시가를 곱한 금액을 양도당시의 기준시가로 나누는 방식으로 산정한 251,693,496원(이하 “환산가액”이라 한다)을 취득가액으로 하고, 양도가액은 실지거래 가액으로 양도차익을 산정하여 2009.7.9. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 289,088,850원을 결정·고지하였다. 다.청구인은 이에 불복하여 2009.9.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 부동산 매매계약서에 의하여 확인되는 400,000,000원을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 취득가액이 금융자료 등 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 환산가액으로 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액을 4억원으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.(단서 생략)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

○ 소득세법 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액 × ───────────────────── (이하 생략) 양도당시의 기준시가(괄호 생략)

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인이 2006.11.16. 쟁점토지를 999,371,237원에 양도하고 양도소득과세표준확정신고를 하지 않자 처분청은 2009.7.9. 쟁점토지의 양도차익을 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 양도당시의 실지거래가액을 취득·양도시의 기준시가로 환산한 가액으로 하여 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 289,088,850원을 결정·고지한 데 대해, 청구인은 쟁점토지의 취득가액은 400,000,000원임이 부동산매매계약서 등 관련 서류에 의하여 확인되므로 그 금액을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장한다. (2)청구인이 제시하는 쟁점토지 취득시의 부동산매매계약서의 내용을 보면, 소재지 및 면적은 ○○○(138평)이고, 계약일자는 2003.5.15. 이며, 매매대금은 552,000,000원이고, 매도인은 ○○○이며, 매도인측 대리인은 ○○○이고, 매수인은 청구인과 ○○○으로 되어 있으며, 특약사항은 “537 번지 573㎡ 중 456㎡를 분할하기로 함”으로 되어 있다. (3)청구인은 ○○○(부동산중개업자라고 주장함)이 쟁점토지를 ○○○으로부터 평당 190만원에 매수하여 청구인에게 평당 400만원에 전매한 것이라고 주장하면서 쟁점토지의 원래 소유자인 ○○○과 ○○○이 체결한 부동산매매계약서를 제시하는 바, 그 내용을 보면, 소재지 및 면적은 ○○○ 538-1 324㎡, 538-6 398㎡, 537-2 764㎡ 합계 2,059㎡(622.8평)이고,계약일자는 2003.4.23. 이며, 매매가액은 1,180,000,000원(3.3㎡당 190만원)이고, 매도인은 ○○○이며, 매수인은 ○○○외 3인이고, 특약사항 2호에는 “매수인이 지정하는 자에게 명의이전 해준다.”고 되어 있다. (4)청구인이 쟁점토지의 취득가액을 400,000,000원으로 인정하여야 한다면서 제시하는 청구인 명의의 예금통장{(○○○, ○○○(계좌번호는 확인되지 아니함)}사본을 보면, 270,000,000원(2003.5.15. 70,000,000원, 2003.6.17. 200,000,000원)이 인출된 것으로 되어 있으나, 그 돈이 누구에게 무슨 명목으로 지급되었는지 여부가 영수증 등 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니한다. (5)따라서 쟁점토지의 취득가액을 400,000,000원으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.