부동산에 근저당 등이 설정되어 있던 매도인의 채무를 매수인이 인수하여 잔금에서 공제하고 잔금을 청산하기로 한 경우에는 계약조건에 따라 매수인이 인수한 채무액을 차감한 잔금을 청산한 날이 잔금청산일임
부동산에 근저당 등이 설정되어 있던 매도인의 채무를 매수인이 인수하여 잔금에서 공제하고 잔금을 청산하기로 한 경우에는 계약조건에 따라 매수인이 인수한 채무액을 차감한 잔금을 청산한 날이 잔금청산일임
○○세무서장이 2009.2.18. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 181,764,110원의 환급 경정청구에 대한 거부처분은 이를 취소한다.
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명의 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 먼저, 이 건의 사실관계를 본다. (가) 쟁점토지의 양도와 관련하여 청구인은 2003.12.3. 매수인을 김○○, 최◇◇, 입회인을 이△△(매수인 최◇◇의 남편)로 하고, 매매대금을 8억원(계약금 7천만원은 계약시 지급, 중도금 1억3천만원은 당일 지급, 4억원은 2004.1.31. 지급, 잔금 2억원은 2004.4.30. 지급)으로 하며, 특약사항으로 쟁점토지에 압류, 가압류, 근저당(6건)과 묘지(산소) 일체를 이의없이 잔금지급기일전에 해지와 이장처리한 후 잔금을 지급하는 것으로 계약(이하 “1차 계약”이라 한다)을 체결하였다. (나) 청구인은 이로부터 약 3개월 12일 후인 2004.3.15.에 매수인을 김○○, 최◇◇, 주○○으로 하고, 매매대금을 8억원(계약금 7천만원은 계약시 지급, 중도금 없이 잔금 7억3천만원은 2004.4.30. 지급)으로 하며, 특약사항으로 쟁점채무를 공제 후 잔금을 지급하는 것으로 계약(이하 “2차 계약”이라 한다)을 체결하였다. (다) 쟁점토지의 등기부와 처분청의 심리자료에서 나타나는 쟁점채무의 내역은 아래와 같다. <표 생략> (라) 이건 청구서와 처분청의 이의신청 결정내용에 의하면, 청구인은 당초 2003.12.3. 매매대금 8억원, 쟁점채무는 매도인이 청구인이 상환하는 1차계약을 체결하고, 2억원의 계약금을 수령하였으나, 특약사항을 이행하지 못하면서, 청구인과 매수인 등은 2004.3.15. 쟁점채무(1억3천만원)를 매수인이 인수하고, 나머지 금액 6억7천만원을 매매대금으로 지급하는 내용의 갱신계약(2차 계약)을 하였으며, 이에 따라 매매대금 6억7천만원이 2004.4.19.에 청산되었으므로 이 날을 양도시기로 보아야 한다고 주장하는 반면, 처분청은 2차계약서는 신빙성이 없는 것으로 보고, 쟁점채무 중 박△△의 채무는 21004.8.27. 말소등기가 되었으며, 박△△이 동 채무를 청구인이 변제한 것으로 진술하고 있어 매수인들이 쟁점채무를 인수하였는지가 불명확하고, 잔금청산일이 불분명한 것으로 보아 양도시기를 소유권이전 등기일인 2008.5.30.로 판단하였음이 나타난다. (마) 처분청의 심리자료에서 청구인이 쟁점토지의 매매대금을 수령한 사실이 청구인의 은행 계좌(우리은행 649-082624--)와 청구인의 딸인 임☆☆의 은행 계좌(우리은행 581-088955-- 및 181-07-117***)에 아래와 같이 나타난다. (단위: 천원) 거래일자 적요 지급금액 입금금액 계좌명의 2003.12. 4. 타점입금 200,000 임☆☆
2004. 2. 4. 수 표 200,000 임☆☆
2004. 3.18. 타점입금 100,000 청구인
2004. 3.24. 대체지급 60,000
2004. 4. 7. 타점입금 60,000
2004. 4. 9. 대체지급 100,000
2004. 4.16. 대체지급 2,500
2004. 4.19. 타행현금-이△△(김○○외) 10,000
2004. 4.19. 타행취소 10,000
2004. 4.19. 타행현금-이△△(김○○외) 100,000 합 계 670,000 (바) 쟁점토지의 매수인 최◇◇, 주○○, 김◇◇, 김▲▲ 〔김◇◇, 김▲▲은 당초 매수인 김○○(2006.1.25. 사망)의 자로서 상속인임〕은 청구인이 쟁점토지의 소유권 이전등기를 이행하지 아니하자, 2007.2.13. ◎◎지방법원 ◎◎지원에 소를 제기하여 2007.10.10. 승소판결(2007가합1735, 청구인 무변론)을 받아 2008.5.30. 소유권 이전등기를 하였는바, 판결문의 이유는 “김○○와 원고 최◇◇, 주○○은 2004.3.15. 피고(청구인)로부터 쟁점토지를 8억원에 매수하기로 하는 내용의 계약을 체결하였으며, 김○○는 2006.1.25. 사망하여 아들들인 원고 김◇◇과 김▲▲이 공동상속하였고, 이후 원고 김◇◇은 2007.2.10. 김▲▲과의 상속재산 협의분할에 따라 쟁점토지의 단독 상속인이 되었으므로 피고는 공동매수인인 원고 최◇◇, 주○○ 및 김○○의 상속인인 김◇◇에게 쟁점토지의 각 1/3 지분에 관하여 2004.3.15. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있음”으로 되어 있다. (사) 처분청에서 매수인들에게 거래사실을 조회하여 회신한 내용에 의하면, 매수인 최◇◇, 주○○, 김◇◇은 모두 쟁점토지의 취득가액을 쟁점채무를 포함하여 8억원으로 회신하고 있다. (아) 위 소유권 이전 소송의 대리인 변호사(사무장 임)는 매수인들이 쟁점채무를 직접 상환한 것으로 진술한 사실이 처분청의 심리자료에 나타나고, 채권자 중 1인인 박△△은 확인서(2009.11.13. 인감증명서 첨부)에서 청구인과 매수인 최◇◇의 남편 이△△(1차 계약시 입회인)이 함께 찾아와 채무액을 받고 근저당권 말소에 필요한 서류를 건네 주었다고 진술하고 있으며, 당시 근저당권 말소 업무를 대행하였던 법무사 김▲▲은 매수인 김○○로부터 의뢰받아 근저당권 등기말소 신청을 하였다고 확인(2009.11.12.)하고 있다. (자) ○○도 ◎◎시장은 쟁점토지의 거래와 관련하여 2004.3.2. 토지거래계약 허가를 하였음(◎◎시 민원지적과-2542, 2009.1.22)이 나타나고, 쟁점토지의 재산세 과세내역서에서 2004년~2007년도 재산세는 청구인에게, 2008년도 재산세는 매수인에게 과세되었음이 나타난다. (차) 한편, 쟁점토지의 등기부에는 2004.11.24. 가등기권자를 김○○, 최◇◇, 주○○으로 하여 매매예약에 의한 소유권이전 청구권 가등기가 설정되었다가 2005.7.26. 말소되었고, 2005.7.27. ◎◎농업협동조합에서 채무자를 정□□로 하고, 채무액을 10억4천만원으로 하여 근저당권을 설정하였다가 2009.10.16. 말소된 사실이 나타난다. (카) 쟁점토지 매수인의 등기지연 사유에 대하여 소유권이전 소송의 대리인 변호사(사무장 임)는 청구인이 2004년 이후 인감증명 등 소유권이전에 필요한 서류를 몇 차례 구비하여 건네주었으나, 소유권 이전이 이루어지지 아니하자 차후에는 매수인들의 소유권이전 요구에 불응하였기 때문에 매수인들이 2007.2.13. 소를 제기하였다고 진술한 사실이 처분청의 심리자료에 나타나고, 매수인 김◇◇(김○○의 아들), 주○○, 이△△(최◇◇의 남편)은 확인서에서 쟁점토지의 매입과 지상의 건물신축 전반을 김○○가 주도하였으며, 사실상 일부지분을 투자한 정□□이 ◎◎시 거주자로서 쟁점토지위에 정□□ 명의로 2005년 5월경 건축허가를 받았고, 건축비에 추당하기 위하여 농협에서 담보대출을 받을 때, 건축주 명의로 대출하여야 한다고 하여 정□□ 명의로 대출을 받았으며, 소유권이전이 늦어진 사유는 2004년 4월 쟁점토지를 매입한 후 정□□의 투자지분을 정리(변경)하고 합의하는데 시간이 소요되었고, 2005년부터는 쟁점토지 위에 정□□ 명의로 건축허가를 받기 위해 노력하였으며, 같은 해 5월경 건축허가를 받아 건축공사를 진행하던 중 토지에 대한 소유권이전 및 공장 건축주 명의변경을 시도하였으나, 정□□이 자신의 명의로 건축허가를 받았음을 기화로 토지전체를 자신에게 매각할 것을 요구하면서 건축주명의 변경을 하지 못하였고, 2006년 1월경 쟁점토지의 매입과 지상의 건물신축을 주도하였던 김○○가 사망한 후 김○○의 지분에 대한 상속관계(2007.2.100. 김◇◇에게 협의분할 상속)로 진행이 지연되었다고 진숧면서 이와 관련하여 매수인간의 건축주 명의변경 건으로 분쟁한 내용이 기재되어 있는 소장(◎◎지방법원2008가합8*, 건축허가명의변경절차이행 청구, 2008.7.28. 접수), 건축허가명의변경금지 가처분결정(◎◎지법 2008카합3, 2008.7.1. 결정), 합의서, 소취하서(2008.10.22.) 등을 제출하고 있다.
(2) 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이고, 대금청산일이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 되는 것이며, 부동산에 근저당 등이 설정되어 있던 매도인의 채무를 매수인이 인수하여 잔금에서 공제하고 잔금을 청산하기로 한 경우에는 계약조건에 따라 매수인이 인수한 채무액을 차감한 잔금을 청산한 날이 잔금청산일이 된다 할 것(대법원 2008다3053, 2008.4.24.선고 등 다수)이다.
(3) 청구인은 2005.5.25. ○○도 ◎◎시청에 쟁점토지의 토지승낙서를 제출한 사실이 확인되고, 2005.7.25. ◎◎농협에 대출승인을 받을 당시 쟁점토지의 담보제공에 동의한 사실이 있으며, 2004년도 ~2006년도 재산세가 청구인 명의로 과세되었으나, 잔금이 청산되었더라도 청구인이 등기상 소유자이므로 쟁점토지의 사용승낙과 담보대출에 동의한 것으로 볼 수 있고, 재산의 소유권 변동이 있더라도 과세기준일(6.1.)까지 등기가 이행되지 않으면 별도의 신고를 하지 않는 한 등기상 소유자에게 재산세가 과세되므로, 이러한 사실을 두고 쟁점토지의 잔금 청산일이 불분명한 근거로 삼기는 어렵다 할 것이다.
(4) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 쟁점토지의 잔금청산일에 대하여 살펴보면, 매수인 최◇◇ 등 4인이 2007.2.13. ◎◎지방법원 ◎◎지원에 쟁점토지의 소유권 이전등기 청구의 소를 제기하여 승소함에 따라 2004.3.15. 매매를 원인으로 소유권 이전등기를 하였는바, 판결문에서 2차 계약과 같이 김○○, 최◇◇, 주○○이 2004.3.15. 청구인으로부터 쟁점토지를 매수하였음을 명시하고 있어, 2차 계약서는 신빙성이 있는 것으로 여겨지는 점, 1차 계약과 2차 계약의 매매대금이 동일하며, 매수인도 주○○을 제외한 2인(김○○, 최◇◇)이 일치하므로 청구인과 매수인들이 쟁점토지를 당초 2003.12.3. 매매하는 계약(1차 계약)을 하였으나, 청구인이 등기상 채무에 대한 변제 등 특약사항의 이행이 여의치 않게 되자 2004.3.15. 매수인들이 쟁점채무를 인수하는 것으로 갱신계약(2차 계약)을 한 것으로 보이는 점, 위의 매수인들이 소송에서 청구인은 무변론하였으며, 판결에 따른 쟁점토지의 소유권 이전시 청구인이 추가로 대금을 수령한 것으로 나타나지 아니하는 점, 청구인과 매수인들은 2차 계약에서 쟁점채무를 공제하고 대금을 지급하는 것으로 특약하였고, 금융증빙 등에 의하여 청구인이 최종적으로 대금을 수령한 날이 2004.4.19.로 나타나는 점, 쟁점채무를 청구인이 아닌 매수인들이 인수하여 변제하였음을 소송대리 변호사의 사무장, 근저당권 말소 업무를 대행하였던 법무사, 청구인 및 매수인들이 일관되게 진술하고 있고, 채권자 중 1인인 박△△도 매수인 최◇◇의 남편 이△△이 청구인과 함께 찾아와 채무를 변제하였다고 진술하고 있으며, 청구인은 매매대금 8억원 중 쟁점채무를 차감한 6억7천만원을 수령한 것으로 은행계좌 등에서 확인되므로 매수인들이 쟁점채무를 인수한 것으로 보이는 점, 잔금을 청산한 후에도 정□□의 투자지분 정리, 건축허가 명의변경, 매수인 김○○의 상속문제 등 매수인들이 사정에 의하여 소유권이전등기가 지연된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점토지는 매수인들이 쟁점채무를 인수하는 조건으로 양도되었으며, 매수인들이 쟁점채무를 차감하고 잔금을 청산한 날인 2004.4.19.을 잔금청산일로 봄이 상당하다 할 것이므로, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못된 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.