리모델링 공사비가 실제 지출된 공사비인지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2007.5.25. 취득한 ○○○ 대지 98.8㎡ 및 그 지상 주택 38.81㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2008.6.30. 양도한 후, 2008.8.31. 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가액 6억2,000만원, 취득가액 5억3,780만원, 필요경비 84,734,800원(주택리모델링 공사비 7,000만원, 취·등록세 등 14,734,800원)으로(양도차손) 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 주택리모델링 공사비 7,000만원 중 5,200만원을 필요경비로 인정하고 나머지 1,800만원을 부인하여 2009.8.10. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 5,726,460원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 노후 건물인 쟁점주택을 리모델링하면서 ○○○이라 한다)과 공사금액 7,000만원에 공사계약을 체결하고 ○○○의 이사인 ○○○와 거래를 하였으나, ○○○가 세금계산서를 교부하지 아니하여 거래명세표와 영수증을 교부받았다. 쟁점주택을 중개한 승리부동산의 ○○○은 청구인과 동서관계로 주택리모델링 공사와 대금지급을 청구인이 ○○○에게 위임하였고, 이에 따라 청구인 또는 청구인의 남편 ○○○가 ○○○에게 공사대금을 송금하면, ○○○이 ○○○에게 송금하거나 현금으로 출금하여 직접 지급하였는바, 총공사대금 7,000만원 중 3,350만원을 송금하고 나머지는 현금으로 지급하였음을 관련 증빙으로 확인할 수 있다. 처분청은 ○○○가 공사금액이 5,200만원이라는 확인서를 제출하였다고 하는데, ○○○의 주장이 사실이라면 공사견적서상의 금액이 5,200만원이어야 함에도 70,472,300원으로 되어 있고, 청구인이 ○○○로부터 교부받은 공사대금 영수증의 합계금액이 74,002,100원이나 됨에도 불구하고 주택리모델링 공사비를 5,200만원으로 보는 것은 부당하므로 나머지 1,800만원을 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제3항에 의한 자본적 지출액 및 용도변경·개량 또는 이용 편의를 위하여 지출한 비용으로서 실제로 지출이 확인되는 경우 당해 경비를 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이므로 청구인이 신고한 기타 필요경비가 이에 해당하는지 여부는 객관적인 증빙서류를 통하여 사실 판단할 사항이다. 이 건의 경우 공사계약서와 견적서 상의 공사업자인 ○○○이 공사계약서 작성, 공사한 사실 및 공사대금을 수수한 사실이 없다고 확인하고 있어 거래상대방인 ○○○ 개인의 거래로 볼 수 있으므로, ○○○를 실지공사자로 보는 것은 별론으로 하더라도 해당 경비의 적정성 여부에 대하여는 거래상대방인 ○○○가 인정한 5,200만원 외에 사실상 지출여부가 확인되지 아니하므로 1,800만원을 부인한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 리모델링 공사비를 청구인이 당초 신고한 7,000만원으로 볼 것인지, 아니면 5,200만원으로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인이 쟁점주택을 양도하고 주택리모델링 공사비 7,000만원을 필요경비로 계상하여 양도소득세를 신고(양도차손)한 것에 대하여, 처분청은 5,200만원은 인정하였으나 1,800만원을 필요경비 부인하여 이 건 양도소득세를 과세하였다. (나) 청구인(발주자)과 ○○○(수급자)간에 체결한 2007.6.20.자 공사계약서에 의하면, 공사내용이 쟁점주택 리모델링 공사로 되어 있고, 공사대금은 7,000만원으로 되어 있으며, 동 계약서에는 ○○○의 법인도장이 날인되어 있다. 한편, 위 공사계약서에 첨부된 2007.6.20.자 공사견적서에 의하면, 견적 금액이 70,472,300원으로 되어 있고, ○○○의 법인도장이 날인되어 있으며, 전화번호에는 ○○○의 전화번호(○○○)가 기재되어 있다. (다) ○○○가 ○○○의 매출세금계산서 대신 청구인에게 교부하였다는 영수증(거래명세표, 간이영수증 등)의 내역은 ○○○ 등 127건 74,002,000원으로 되어 있고, 처분청이 ○○○의 합계표를 조회해 본 바 위 거래업체와 2007년도에 거래한 내역은 나타나지 아니한다고 조사되어 있다. (라) ○○○는 ○○○의 감사로서 2007.3.31. 퇴임하였다가 2008.4.5. 다시 등재되었다고 조사되어 있고, 1990년부터 2001년까지 나이트클럽 등 4개 업체를 운영하였으나 현재는 사업체를 운영하지 아니하며, 체납세액(전액 결손)이 10,965,000원으로 조사되어 있다. (마) 청구인은 쟁점주택의 리모델링 공사를 ○○○에게 위임하고 공사대금은 ○○○(청구인의 남편)를 통해 ○○○에게 송금하면, ○○○이 이를 ○○○에게 송금하거나 현금으로 출금하여 지급하였다고 하면서 관련 금융증빙 내역을 제출하였는 바, ○○○가 ○○○에게 송금한 내역은 2007.5.15. 3,000만원, 2007.10.2. 2,000만원, 2007.10.4. 1,000만원, 계 6,000만원으로 되어 있고, ○○○이 ○○○에게 지급하였다는 내역은 11건 66,650,000원으로 계좌송금 내역은 2007.6.20. 1,000만원, 2007.10.2. 1,200만원, 2007.10.9. 500만원, 2007.10.18. 650만원, 계 3,350만원이며, 나머지는 현금으로 출금하여 지급하였다고 주장한다. 또한, 본인(○○○)이 승리부동산을 운영하면서 청구인에게 쟁점주택의 매입을 중개하였고, 이후 쟁점주택 리모델링 공사를 위해 청구인 또는 그의 남편 ○○○로부터 4회에 걸쳐 약 7,000만원을 송금받아 수차례에 걸쳐 ○○○의 ○○○사장에게 통장이체 및 현금으로 공사대금을 지급하였다고 확인하는 ○○○(날짜 미상)의 확인서를 제출하였다. (바) 이 건 과세전적부심사와 관련하여 처분청에서 ○○○와 전화통화(2009.7.6. 2회)로 확인한 내용에 의하면, 쟁점주택은 본인이 공사하였고, 실제 공사대금은 5,200만원이나 본인 공사분은 2,000만원이며 나머지는 하청공사분이고, 본인은 그 당시 ○○○의 감사로 있었으며 법인 계약서와 견적서를 작성하였으나 법인이 공사를 한 것이 아니라 개인적으로 직접 공사를 하였다고 답변한 것으로 되어 있고, ○○○ 대표이사 ○○○와 전화통화(2009.7.9.)로 확인한 내용에 의하면, 청구인과 ○○○은 아무런 관계가 없고, 공사계약서는 최근에 ○○○가 가져와서 처음 보았으며, ○○○은 공사계약서 작성, 공사한 사실 및 공사대금을 수수한 사실이 없다고 답변한 것으로 되어 있다. 한편, ○○○는 2009.7.10. 처분청을 방문하여 도급금액 7,000만원의 공사계약서는 사실이 아니고, 공사금액은 5,200만원이며, ○○○, ○○○(○○○과 동업하는 부동산 중개인)과 계약하였고, 둘의 요구에 의해 건네준 증빙에는 쟁점주택과 다른 공사현장의 영수증이 포함되어 있어 합계액이 7,000만원이 넘는다는 확인서를 제출한 것으로 되어 있다.

(2) 위의 사실관계 등을 근거로 쟁점주택의 리모델링 공사비를 청구인이 주장하는 7,000만원으로 볼 것인지, 아니면 5,200만원으로 볼 것인지 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점주택의 리모델링 공사를 실제로 하였고 ○○○의 인감이 날인된 2007.6.20.자 공사계약서 및 견적서, ○○○가 ○○○에게 송금한 내역 및 ○○○이 ○○○에게 송금한 내역 등에서 보듯이 공사계약서 및 견적서상 금액 7,000만원이 실제 공사비이므로 동 금액을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다. (나) 그러나, ○○○의 대표이사가 쟁점주택과 관련된 공사계약서를 작성하거나 공사를 한 사실이 없다고 진술한 점, 공사계약서상 공사업자인 ○○○에게 공사대금이 지급된 사실이 나타나지 아니하는 점, 실지 공사업자인 ○○○가 쟁점주택의 공사대금이 5,200만원이라고 확인하고 있는 점과 청구인이 제시하는 영수증(거래명세표 및 간이영수증)에 대하여 다른 공사부분의 영수증까지 포함되어 있다고 ○○○가 확인하고 있는 점 등을 감안할 때, 쟁점주택의 리모델링 공사비를 7,000만원으로 보기보다는 5,200만원으로 보는 것이 타당하다고 보인다. (다) 따라서, 처분청에서 쟁점주택의 양도와 관련하여 청구인이 필요경비(주택 리모델링 공사비)로 신고한 7,000만원 중 5,200만원을 인정하고 나머지 1,800만원을 필요경비 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.