실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.4.30. 충청남도 당진군 BB면 00리 산 104-4 임야 6,843㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2007.11.26. 양도하고, 실지거래가액(양도가액 5억1,000만원, 취득가액 4억5,000만원)으로 양도차익을 산정하여 2007.11.30. 2007년 귀속 양도소득세 30,959,440원을 신고⦁납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점토지를 전소유자(송00)로부터 2억4,000만원에 취득한 사실을 확인하였으나, 청구인이 실지취득가액이 3억2,800만원이라는 취지로 2009.2.24. 제기한 이의신청에 대하여 2009.3.26. 쟁점토지의 실지취득가액을 확인하기 어려운 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 경정하도록 한 결정에 따라 쟁점토지의 취득가액을 환산가액인 278,223,241원으로 적용하여 당초 결정세액 144,345,600원 중 25,301,610원을 감액⦁경정하였다.
• 다. 청구인은 위 이의신청 결정에 불복하여 2009.6.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지의 양도인인 송00의 확인서에 대하여 고령이고 객관적인 증빙의 제출불가 등의 사유로 이를 인정하지 아니하고 있으나, 이는 최초 확인서(2억4,000만원)에 의한 과세에 대하여 부실과세하였음을 스스로 인정하는 것이고, 동일인의 다른 확인서에 대하여 다른 해석을 적용함으로써 행정 편의적인 행태를 보이고 있다. 취득당시 일부 금액에 대하여 금융계좌를 이용하지 아니하였기에 매매대금 전부에 대하여 증빙을 제시할 수 없으나, 청구인이 00강판의 사장을 역임한 것을 고려하면 부족한 차액 정도의 금액을 쉽게 동원할 수 있었음을 알 수 있다. 또한, 처분청은 증빙으로 제출된 금융자료에 대하여도 수수료 및 사적경비 등이 포함된 것으로 추정하고 있으나, 출금일자와 자금의 흐름을 고려하면 취득자금으로 판단함이 타당하다. 따라서 양도인의 일방적인 진술에 근거하여 과세하는 것은 형평에 어긋나는 것이므로, 제출된 계약서와 금융자료에 근거하여 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 금융자료금액을 취득가액으로 볼 것인지에 대하여 살펴보면, 관련 계좌를 통한 출금내역만 나타날 뿐, 동 출금액이 쟁점토지의 취득자금으로 사용되었는지 불분명하다. 아래 <표1>과 같이 인접토지의 2005년 매매사례가액보다 ㎡당 단가가 더 고액인 점 등으로 보아 금융기관 출금액 3억2,800만원은 실지취득가액 외에 수수료 및 사적경비 등이 포함된 것으로 보여진다. <표1> 시세비교표 (단위: 천원, ㎡) 소재지 면적 거래일자 거래금액 ㎡당 단가 비고 충청남도 당진군 BB면 00리 산 104-4 6,843 2004.4.30. 328,000 48 쟁점토지 충청남도 당진군 BB면 00리 산 104-3 3,868 2005.6.15. 175,000 45 또한, 쟁점토지의 양도자인 송00이 확인내용을 번복하고 있고, 청구인이 제출한 금융자료 등에 의해서도 실지취득가액을 확인하기 어려우므로 ｢소득세법｣ 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항에 의하여 취득가액을 환산가액(매매사례가액 및 감정가액이 없음)으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005.12.31. 개정)

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정⦁경정 및 통지】

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액⦁매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제7항에서 ̋대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액＂이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 ｘ 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지⦁건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 ｘ 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점토지를 2007.11.26. 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2007.11.30. 양도소득세를 신고⦁납부하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 아래 <표2>와 같이 양도가액에 취득시와 양도시의 기준시가 비율을 적용한 환산가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하였다. <표2> 쟁점토지의 양도에 따른 양도차익 산정 내역 (단위: 원) 구분 양도가액(a) 취득가액(b) 필요경비(c) 양도차익(a-b-c) 처분청 경정(A) 510,000,000 278,223,214 1,254,321 230,522,465 청구인 신고(B) 510,000,000 450,000,000 2,667,700 57,332,300 차액(A-B)

• △171,776,786 △1,413,379 173,190,165 (나) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 2004.4.10.자 청구인과 송00 간의 부 동산매매계약서에는 청구인이 쟁점토지를 송00으로부터 4억5,000만원에 취득한 것으로 되어 있다. (다) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세조사종결보고서에는 2008.9.17. 15:00 경 남부터미널역 서초유니빌 경비실에서 쟁점토지의 전소유자인 송00을 만나 2004년 양도당시 양도가액 확인서의 제출을 요구하였고 “쟁점토지를 2억4,000만원에 양도하였다”는 송00의 확인서를 받은 것으로 조사되어 있다. (라) 2008.12.1. 작성한 송00의 거래사실 확인서에는 “2008.9.17.기억에 의하여 쟁점토지를 2억4,000만원에 청구인에게 양도하였다고 확인하였으나, 청구인의 항의가 있어 실매매계약서를 찾아 확인한 바, 양도가액이 2억8,500만원으로 확 인되어 재확인한다”라고 확인하고 있다. (마) 처분청은 청구인이 제출한 금융자료금액이 청구인의 계좌에서 출금된 사실만 확인될 뿐, 쟁점토지의 취득대금으로 사용되었는지 불분명하고, 인근의 매매사례가액보다 ㎡당 단가가 고액이며, 전소유자 송00이 취득금액을 수차례 번복하는 등 취득가액의 확인이 불가능하다는 이유로 ｢소득세법｣ 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항에 의한 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세하도록 한 이의신청 결정에 따라 환산가액인 278,223,241원을 취득가액으로 산정하여 당초 결정세액 144,345,600원 중 25,301,610원을 감액⦁경정하였다. (바) 청구인은 아래 <표3>과 같이 자금을 인출하여 쟁점토지의 취득자금으로 사 용하였다고 주장한다. <표3> 자금인출 내역 (단위: 천원) 출금계좌(명의인) 출금일자 출금금액 출금구분 비고 대신증권 138-108(청구인) 2004.4.16. 10,000 현금 대신증권 117-119(이00) 2004.4.16. 10,000 현금 청구인의 배우자 대신증권 117-119(최00) 2004.4.16. 10,000 현금 청구인의 모(母) 우리은행 1004-200-000(청구인) 2004.4.16 260,000 대체지급 우리은행 1004-200-000***(청구인) 2004.4.30. 38,000 대체지급 계 328,000

(2) 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 양도소득세 를 과세한 처분이 정당한지에 대하여 본다. (가) 청구인은 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서, 위 <표2>와 같이 청구인과 이00(청구인의 배우자) 및 최00(청구인의 모) 명의의 금융계좌 등의 인출내역을 제시하며 일부 현금지급 등을 포함할 경우 쟁점토지의 취득가액이 4억5,000만원임에도 고령인 송00의 진술번복 등에 근거하여 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여 과세하는 것은 부당하다고 주장한다. (나) 그러나, 양도자인 송00이 쟁점토지의 실지양도가액을 2억4,000만원이라고 확인하였다가 이를 2억8,500만원이라고 번복하고 있고, 번복한 금액도 청구인이 신고한 취득가액 4억5,000만원과 일치하지 아니하는 점, 청구인이 쟁점토지의 취득자금으로 사용하였다는 금융자료상 인출일인 2004.4.16.(3억2,800만원)과 계약서상 지급일(2004.4.10.계약금 5,000만원, 2004.4.25. 잔금 4억원)이 차이가 있는 점 등으로 보아 쟁점토지의 실지취득가액을 4억5,000만원이라고 단정하기 어렵고, 청구인이 제시하는 증빙만으로 실지취득가액이 얼마인지 확인하기 어렵다고 판단된다. (다) 따라서, 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가 액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.