임차인들이 청구인들에게 입금한 금액 전부를 임대료 수입금액으로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. ○○○는 서울특별시 ○○○(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1983.6.24. 취득하여 보유하면서 임대수입금액에 대하여 부가가치세 및 종합소득세를 신고하다가 2003.12.29. 자녀인 청구인, 이○○○(이하 “청구인 등”이라 한다)에게 각각 3분의 1 지분으로 증여하고 2004년 이후의 임대수입금액에 대하여는 청구인 등이 부가가치세 및 종합소득세를 신고하였다.
• 나. ○○○세무서장은 2008.11.26.부터 2008.12.9.까지 청구인 등에 대한 임대료수입금액 누락여부를 조사하던 중 청구인이 2004년에 35,613,978원, 2005년에 26,763,835원, 2006년에 13,483,456원, 2007년에 12,123,100원의 임대수입금액을 누락한 사실을 확인하고 처분청에 이를 통보하자 처분청은 청구인에게 2009.2.5. 종합소득세 2004년 귀속분 9,743,510원, 2005년 귀속분 6,033,640원, 2006년 귀속분 2,756,480원, 2007년 귀속분 2,718,870원을 각각 경정,고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.5.6. 이의신청을 거쳐 2009.9.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 임차인들이 이○○○ 및 청구인 등에게 입금된 금액 전부를 임대료 수입금액으로 보아 이 건 과세하였으나, 이 사건 건물은 그 입지조건이 유리하지 않고 특히 일부 층의 경우 처음부터 주거용으로 설계되었거나 오랜 기간 사용되지 않아 상가 임대에 적절하지 않은 공간도 있어 임대인 입장에서는 대수선 공사를 시행할 필요가 있었으나 이를 전부 스스로의 비용으로 충당하기에 다수 부담스러움에 따라 이○○○는 건물 보수 등을 위한 비용의 충당과 임차인의 유치를 위해 임차를 희망하는 자에게 시설자금을 대여해주게 되었다. 임대인 입장에서는 별도의 시설유지 등을 위한 비용을 지출할 필요가 없고, 상기 임차인의 창업비용에 대한 부담도 줄여 임차인을 적극적으로 유치할 수 있는 이점도 있고, 특히 임차인이 이를 상환하지 못할 경우에는 약정한 임차보증금을 담보할 수 있어 큰 부담도 없었으므로, 임차인 중 정○○○ 등 3인(이하 “쟁점임차인들”이라 한다)은 아래 <표1>과 같이 시설자금을 차용하면서 입점하였고 시설 보수 공사 등을 진행하면서 이준호로부터 약정한 대여금을 지급받았다. <표1> 시설자금 대여금 명세 (단위: 원) 임차인 상호 층 대여일자 대여금 미상환액 비고 정○○

○○○ 지하 2000.10.30. 65,000,000 2,610,000 2005.12.2.폐업 월임대료 없음 정○○

○○○ 4층 2003.2.1. 60,000,000 없음 월임대료90만원 2008.8월 완제 (이후150만원으로 증액) 박○○

○○○ 1층 2004.2.1. 90,000,000 없음 월임대료90만원 2006.7.임대료인상 (150만원으로 증액) 쟁점임차인들은 이○○○로부터 시설자금을 차용하여 매월 약정한 임대료에 대여금의 변제금을 더한 금액을 이○○○ 및 청구인 등에게 계좌이체의 방법으로 지급한 것으로서 사인들 사이에 이루어진 계좌이체의 원인은 경제활동의 다양성에 비추어 볼 때 일률적으로 임대료라고 단정할 수는 없는 것이므로 세무조사권을 행사하여 해당 금액의 지급원인 및 내역을 확인해야 하는 것은 과세요건 사실을 입증하여야 할 처분청의 의무임에도 처분청은 세무조사 과정에서 그 지급원인과 내역을 구체적으로 살피지 아니하고 일괄하여 임대료로 보아 부과하였으므로 이 건 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 (가) 청구인이 주장하는 시설자금 명세 중 정○○○에게 대여하였다는 65,000,000원과 관련하여 다음과 같다. 차용증을 보면, “2003년부터 매월 준비되는 대로 변제하기로 약속하고 이○○○님으로부터 차용합니다.”라고 되어 있는데 2000.10.30. 대여하고, 변제일도 2년 후부터이며, 변제금액과 기일이 없어 차용증을 신뢰하기 어렵고, 청구인은 보증금만 받았다하나, 정○○○의 2000.10.17. 사업자등록신청(탱크호프, 음식/호프)시 사업장사용료로 전세(보증)금 40,000,000원에 월세 1,200,000원이 기재되어 있고, 자기자금이 70,000,000원으로 되어 있어 사업자등록신청이 자금여력이 있고, 청구인이 주장하는 보증금 40,000,000원에 월세 없음이라는 계약을 믿기 어렵다. 또한, 정○○○이 2005.12.2. 폐업으로 퇴거이후 다른 임차인과 새로운 임대차계약을 체결할 때도 보증금 60,000,000원 외 월 임대료가 없었다라고 주장하고 청구인이 제출한 계약서를 보면, 다른 임차인 김○○○와 보증금 60,000,000원 월세 없는 것으로 되어 있으나, 김○○○는 이○○○의 ○○○은행 계좌에 2006.1.9., 2006.3.9., 2006.4.10., 2006.5.10., 2006.6.9., 2006.7.10., 2006.9.11. 각각 2,500,000원씩 합계 17,500,000원을 입금한 바, 김○○○가 임대료를 지급한 것으로 판단되며, 청구인은 2005년 12월 정○○○이 폐업할 때 대여금 중 2,610,000원을 아직까지 변제받지 못하고 있다고 주장하나, 2004년 제2기 부동산임대공급가액명세서에 정○○○으로부터 임대보증금 60,000,000원을 받은 것으로 기재된 바, 그렇다면 임대보증금 60,000,000원은 정○○○에서 돌려주고 대여금 일부를 받지 못하였다는 청구인의 주장은 믿기 어렵고 청구인이 월임대료 없이 보증금만 받고 대여금액을 변제받았다는 청구인의 주장은 신뢰하기 어렵다. (나) 청구인이 주장하는 시설자금 명세 중 정○○○에게 대여하였다는 60,000,000원에 관련하여 다음과 같다. 차용증을 보면, “위 금액(60,000,000원)을 2003.2.1. 이○○○로부터 차용하며, 4월부터 갚아드리겠습니다.”라고 되어 있으나, 정○○○의 사업자등록정정신고서의 임대차계약서를 보면, 계약일이 2003.3.15. 임차보증금 25,000,000원 월 임대료 1,900,000원으로 하고 계약금 5,000,000원 2003.2.1.로 기재되어 있어, 계약금 5,000,000원을 받은 날인 2003.2.1. 60,000,000원을 대여하였다는 청구주장을 믿기 어렵고, 이○○○가 정○○○에게 대여한 2003.2.1. 전후 날짜에 이○○○의 계좌에서 60,000,000원이 출금된 사실도 없으며, 정○○○이 임대차계약내용 대로 월세를 2003.4.15.부터 2006.1.16.까지 매월 1,900,000원을 이○○○의 계좌에 입금한 것을 보면 대여금의 회수라고 볼 수 없다. (다) 청구인이 주장하는 시설자금 명세 중 박○○○에게 대여하였다는 90,000,000원에 관련하여 다음과 같다. 박○○○이 2004.3.9. 사업자등록신청시 제출한 (임대)월세계약서와 청구인이 이의신청시 제출한 (임대)월세계약서는 계약서작성일이 2004.2.5.로 같으나 임차인이 박○○○으로 되어 있고 박○○○이 당초 제출한 (임대)월세계약서에는 임차인이 박○○○과 강○○○로 되어 있어 상이하며, 임대차계약서의 강○○○와 2009.5.11. 전화통화시 강○○○는, 박○○○과 같이 식당을 하였고 초기에 임대료를 강○○○가 입금하였으며 건물주로부터 차용한 적은 없는 것으로 알고 있다고 진술하였으며 이○○○ 및 이○○○의 계좌에 강○○○가 2004.3.8.부터 2005.6.7.까지 매월 2,790,000원을 입금한 것이 확인된다. 또한 이○○○가 박○○○에게 대여한 2004.2.1. 전후 이○○○ 계좌에서 90,000,000원이 출금된 사실도 없으며 임차인에게 무이자에 변제기일도 없이 원금 변제 후 무이자로 사용한 금액에 대하여 성의껏 보상한다는 차용증은 상관행에 비추어 볼 때 신뢰하기 어렵다. (라) ○○○세무서장이 이 건 조사기간(2008.11.26. ~ 2009.12.9.) 중 이○○○ 및 청구인 등에게 수차례 임대차계약서 등 비치된 제 장부를 요구하였으나 어떠한 증빙도 제시하지 아니하였고 조사내용에 대한 설명도 하였으나 조사기간 중 청구인은 임차인으로부터 받은 대여금의 회수라는 주장을 한 바도 없는 바, 임차인에게 시설자금을 대여하였다는 청구주장은 신빙성이 없으므로 처분청이 한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 임차인들이 청구인과 자녀들에게 입금한 금액 전부를 임대료 수입금액으로 보아 종합소득세를 과세한데 대하여 입금된 금액 중 청구인이 임차인에게 대여하였다가 회수한 금액이 있으므로 이를 차감하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제18조 【부동산임대소득】

① 부동산임대소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득 제24조【총수입금액의 계산】

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. 제80조【결정과 경정】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조ㆍ제71조 및 제74조의 규정에 따른 과세표준확정신고를 한 자(제1호의 2 및 제1호의 3의 경우에는 제73조의 규정에 따라 과세표준확정신고를 하지 아니한 자를 포함한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○○세무서장의 쟁점부동산에 대한 조사결과는 다음과 같다. (가) 쟁점부동산의 연면적은 804.44㎡, 지하1층, 지상4층의 건물이며, 각 층의 면적 및 용도는 지하1층은 190.78㎡ 다방, 1층은 158.98㎡ 점포, 2층은 163.47㎡ 사무실, 3층은 166.98㎡ 사무실, 4층은 114.18㎡ 주택 이외에 10.05㎡는 옥탑으로서, ○○○에서 150M 대로변에 유동인구가 많은 곳에 위치하고 있으며 이○○○가 1983.6.25. 취득하여 2003.12.30. 청구인 등에게 증여하였으나 현재까지 임대료 및 건물관리하고 있는 것으로 조사종결보고서에 나타난다. (나) 이○○○, 이○○○, 이○○○에 대하여 금융 조회하여 임차자로부터 입금된 임대료 부가가치세 신고누락 과세표준은 <표2>와 같으며 연도별 신고누락 총수입금액은 <표3>과 같다. <표2> 부가가치세 신고누락 과세표준 (단위: 원) 임대자 과세기간 신고과세표준 경정과세표준 누락과세표준 합계 381,701,219 768,280,786 386,579,567 이○○○ 2003.1 15,000,000 64,948,932 49,948,932 “ 2003.2 21,350,000 83,586,136 62,236,136 이○○○외2 2004.1 28,860,000 76,947,489 48,087,489 “ 2004.2 28,680,000 87,434,447 58,754,447 “ 2005.1 24,960,000 65,446,480 40,486,480 “ 2005.2 28,680,000 68,485,027 39,805,027 “ 2006.1 29,241,145 52,781,009 23,539,864 “ 2006.2 31,375,232 48,285,738 16,910,506 “ 2007.1 36,545,529 57,636,744 21,091,215 “ 2007.2 60,161,640 75,439,726 15,278,086 “ 2008.1 76,847,673 87,289,058 10,441,385 (다) 쟁점임차인 중 정○○○으로부터 입금된 금액은 <표4>와 같다. <표4> 정○○으로부터 입금액 내역 과세기간 입금액 통장주 입금자 비고 2003.1 7,600,000원 이○○(국민은행) 정○○ 매월1,900,000원 2003.2 11,400,000원 “ “ 매월1,900,000원 2004.1 12,030,000원 “ “ 매월1,990,000원 2004.2 9,950,000원 “ “ 매월1,990,000원 2005.1 9,950,000원 “ “ 매월1,990,000원 2005.2 11,940,000원 “ “ 매월1,990,000원 2006.1 11,940,000원 “ “ 매월1,990,000원 2006.2 11,940,000원 “ “ 매월1,990,000원 2007.1 13,515,000원 “ “ 7회입금 2007.2 13,930,000원 이○○(국민은행) 이○○(국민은행) “ 7회입금 2008.1 10,160,000원 이○○(국민은행) “ (라) 쟁점임차인 중 박○○○으로부터 입금액은 <표5>와 같다. <표5> 박○○으로부터 입금액 내역 과세기간 입금액 통장주 입금자 비고 2004.1 11,160,000원 이○○(하나은행 강○○ 매월2,790,000원 2004.2 16,740,000원 “ “ 매월2,790,000원 2005.1 19,530,000원 이○○(하나은행) 이○○(국민은행) 강○○(6회) 박○○ 매월2,790,000원 (7회입금) 2005.2 16,740,000원 이○○(국민은행) 박○○ 매월2,790,000원 2006.1 20,100,000원 이○○(국민은행) 이○○(국민은행) “ 2006.2 18,300,000원 이○○(국민은행) “ 매월3,050,000원 2007.1 18,300,000원 “ “ 매월3,050,000원 2007.2 18,300,000원 “ “ 매월3,050,000원 2008.1 19,710,000원 이○○(국민은행) 박○○(3회) 박○○(3회) 3,050,000원(3회) 3,520,000원(3회) (마) 쟁점임차인 중 정○○○으로부터 입금액은 <표6>와 같다. <표6> 정○○○으로부터 입금액 내역 과세기간 입금액 통장주 입금자 비고 2003.1 13,800,000원 이○○(국민은행) 정○○ 2003.2 11,500,000원 “ “ 2004.1 13,800,000원 “ “ 2004.2 9,200,000원 “ “ 2005.1 11,500,000원 “ “ 2005.2 2,590,000원 “ “

(2) 청구인이 임차인 정○○○에게 시설자금으로 대여하였다는 주장하는 65,000,000원에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 건물의 지하는 원래 다방의 용도로 건축되기도 하였으나, 누수가 심하여 달리 임대목적으로 활용하여 곤란하였는데 이○○○와 안면이 있던 정○○○이 호프집을 운영하고자 하나 자금이 부족한 사정을 듣고 2000.10.30. 이○○○가 정○○○에게 65,000,000원을 차용하여 주었다고 주장한다. (나) 이에 대한 증빙으로 2000.10.30. 작성된 쟁점부동산 임차인 정○○○의 차용증 사본에 의하면 차용금액은 ‘육천오백만원’ 차용일자는 ‘2000년 10월 30일’로 기재되어 있고, 2003년부터 매월 준비되는 대로 변제하기로 약속한 것으로 기재되어 있음이 나타난다. (다) 2009.1.7. 작성한 정○○○의 ‘차용금 변제확인서’에 의하면 정○○○이 2000년 말경에 이○○○로부터 65,000,000원을 차용하여 2003년부터 매월 조금씩 갚기로 하였는데 사업부진으로 2005년까지 3년간에 걸쳐서 62,390,000원만 상환하고 나머지 잔액을 상환하지 못한 채로 폐업하였고 입금한 금액은 임대료와 무관함을 확인한다는 내용이 작성되어 있음이 나타난다. (라) 2000.10.20. 작성한 견적서를 보면 정○○○은 (주)○○○으로부터 시설물유지보수와 관련하여 40,000,000원의 견적서를 받은 것으로 나타나며, 2000.11.15. 작성한 것으로 기재된 입금표에 의하면 정○○○이 (주)○○○으로부터 40,000,000원으로 기재된 입금표를 받은 것으로 나타난다. (마) 청구인은 정○○○으로부터 월 임대료를 받지 아니하였다는 증빙으로서 제시한 2005.12.1. 작성한 임대차계약서에 의하면 쟁점부동산 지하 40평을 이○○○이 김○○○에게 임차한 것으로 기재되어 있으며 보증금 60,000,000원에 월세는 없는 것으로 나타나며, 이에 대하여 청구인은 김○○○가 정○○○이 폐업한 이후 임차인이며, 정○○○과 마찬가지로 월세를 받지 아니하였다고 주장하고 있다. (바) 쟁점부동산 임차인 정○○○이 2000.10.17. ○○○세무서장에게 신청한 사업자등록신청서에 의하면 보증금 40,000,000원에 월세 1,200,000원으로 기재되어 있으며 자기자금은 70,000,000원으로 기재되어 있음이 나타난다.

(3) 청구인이 임차인 정○○○에게 시설자금으로 대여하였다고 주장하는 60,000,000원에 대하여 본다. (가) 쟁점부동산의 4층은 원래 위 건물의 관리인이 거주하던 곳으로서, 그 관리인이 2003년 1월 퇴직하였고 당시 사무실을 구하고 있던 정○○○은 주거용 공간을 사무실로 개조하기 위한 비용과 인쇄설비 구입비용 등 60,000,000원을 이○○○가 정○○○에게 차용하여 주었다고 주장한다. (나) 2004.1.1. 작성한 임대차계약서에 의하면 이○○○이 정○○○에게 쟁점부동산의 114㎡를 보증금 25,000,000원에 월세는 900,000원으로 임대한 것으로 기재되어 있음이 나타난다. (다) 2003.2.1. 작성된 쟁점부동산 임차인 정○○○의 차용증 사본에 의하면 차용금액은 ‘육천만원’, 차용일자는 ‘2003.2.1.’로서 4월부터 매월 1,000,000원씩 상환하기로 약정한 것으로 기재되어 있으며 정○○○의 인감증명이 첨부되어 있음이 확인된다. (라) 쟁점부동산 임차인 정○○○이 2002.3.12. ○○○세무서장에게 신청한 사업자등록신청서에 의하면 보증금 25,000,000원에 월세 1,900,000원으로 하며 임대차 계약기간은 2003.3.12. ~ 2005.3.15. 기재되어 있는 것으로 나타난다. (마) 2003.3.15. 작성한 임대차계약서에 의하면 이○○○가 정○○○에게 쟁점부동산의 일부를 보증금 25,000,000원에 월세는 1,900,000원으로 임대한 것으로 기재되어 있음이 나타난다.

(4) 청구인이 임차인 박○○○에게 시설자금으로 대여하였다고 주장하는 90,000,000원에 대하여 본다. (가) 쟁점부동산의 1층은 점포로서 활용가치가 가장 높은 곳이었으나 이전 임차인이 시설 인수 등을 요구하여 오히려 새로운 임차인을 찾기 어려웠는데 박○○○은 이○○○에게 종전 임차인의 시설인수 및 새로운 인테리어를 위한 비용의 대여와 저렴한 임대료의 책정을 부탁하여 2004.2.1. 이○○○가 박○○○에게 90,000,000원을 차용해주었다고 주장한다. (나) 2004.2.5. 작성한 임대차계약서에 의하면 이○○○ 외 1인이 박○○○과 강○○○에게 쟁점부동산의 50평을 보증금 50,000,000원에 월세 900,000원으로 임대한 것으로 기재되어 있음이 나타난다. (다) 2004.2.1. 작성된 쟁점부동산 임차인 박○○○의 차용증 사본에 의하면 차용금액은 ‘구천만원’ 차용일자는 ‘2004.2.1.’로 기재되어 있고 2004년 3월부터 매월 영업이익에서 조속한 시일내에 상환키로 하며 원금 전액 변제시까지 무이자로 하고 원금변제 후에는 그 간의 무이자로 사용한 금액에 대하여 성의껏 보상할 것을 약속한 것으로 기재되어 있음이 나타난다. (라) 2006.6.15. 작성한 임대차계약서에 의하면 청구인 등이 박○○○과 계약을 연장하면서 보증금은 50,000,000원으로 종전과 동일하며 월세는 일백오십만원으로 하여 재계약한 것으로 기재되어 있음이 나타난다. (마) 2004.1.15. 작성한 견적서를 보면 박○○○은 (주)○○○으로부터 종전시설물 철거 및 내부인테리어 공사와 관련하여 50,905,800원의 견적서를 받은 것으로 나타나며, (주)○○○으로부터 받은 입금표 2매를 보면, 작성일자가 2004.1.15., 5,000,000원, 2004.2.28., 45,000,000원으로 기재되어 있음이 나타난다.

(5) 이상의 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 청구인 및 이○○○ 등의 계좌에 입금된 금액에 대하여 청구인이 임차인인 정○○○에게 60,000,000원, 정○○○에게 65,000,000원, 박○○○에게 90,000,000원씩 각각 시설자금을 대여해준 후 매월 되돌려 받은 원금이 포함되어 있으므로 이를 임대수입금액에서 제외하여야 한다고 주장하나, 시설자금을 빌려주었다는 금액이 적지 아니한 금액임에도 대여하였다는 시기의 전후에 청구인 계좌에서 상기 금액이 인출된 사실이 나타나지 아니하며 청구인도 이에 대한 금융증빙을 제시하지 못하는 점, 정○○○으로부터 입금받은 금액이 매월 1,900,000원이며 이는 정○○○이 사업자등록 신청당시 기재한 임대료와 일치하고 있는 점, 청구인이 제시한 임대차계약서와 차용증에 의하면 박○○○과 임대차 계약을 체결한 일자는 2004.2.5.이며, 90,000,000원을 차용해준 일자는 2004.2.1.로서 보증금 50,000,000원을 받지도 아니한 시점임은 물론, 보증금을 초과하는 90,000,000원을 임차인에게 빌려주었다는 청구주장은 신빙성이 없는 것으로 보이는 점 등으로 볼 때, 임차인들에게 시설자금을 대여해주었다가 매월 상환받았다는 청구인의 주장은 신빙성이 부족한 것으로 보인다. 따라서 이를 임대수입금액을 누락한 것으로 보아 이 건 종합소득세를 부과한 당초 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.