양도 부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1987.10.12. 취득한 ○○○ 대지 270.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2008.5.31. 오○○○에게 양도한 후, 2008.7.25. 양도가액 715,000,000원, 취득가액 15,897,870원으로 하여 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였으나, 이후 취득금액 오류신고라 하여 2009.5.7. 취득가액을 159,056,484원으로 정정하여 양도소득세 확정신고를 한 후 초과납부액 31,839,590원을 환급 청구하였다. 나.처분청은 산업기지개발공사에서 환매특약조건으로 분양한 쟁점토지의 분양계약이 대지명의변경인정서에 의하여 수분양자에서 청구인에게 그대로 승계되었고, 쟁점토지가 1991.4.30. 청구인의 명의로 소유권 이전등기되었으며, ○○○와의 환매특약대금이 15,921,422원이므로 당초 분양계약금액 15,897,870원을 청구인의 취득가액으로 보아 청구인의 환급청구를 거부하였다. 다.청구인은 이에 불복하여 2009.9.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 1987.12.30. 취득한 쟁점토지는 당초 김○○○이 산업기지개발공사와의 계약에 의하여 취득한 것으로 1987.7.14. 박○○○으로 명의변경되었다가 1987.10.12. 청구인으로 명의변경된 것이며, 쟁점토지의 매매는 쟁점토지상에 건물신축을 조건부로 한 환매특약부매매로, 청구인은 쟁점토지를 당초 분양권자인 산업기지개발공사로부터 매입한 것이 아니라 박○○○으로부터 매입한 것이므로 취득 당시 실거래금액을 확인할 수 없어 소득세법제97조 제1항 제1호 나목에 의거 취득금액 환산함이 정당한데도, 처분청은 수분양자가 산업기지개발공사로부터 취득한 가액을 청구인의 취득가액으로 보아 이 건 환급청구를 거부한 것이므로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 토지분양계약서, 대지명의변경인정서, 등기부등본상 환매대금으로 실제거래가액이 15,897,870원으로 확인되며, 2008.7.25. 양도소득세 예정신고시 토지분양계약서 및 대지명의변경인정서상의 금액을 실제취득가액으로 본인 스스로 신고하였으며, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 당해지역에서 청구인의 취득가액과 비슷한 분양금액으로 계속 분양이 진행중이었던 바, 청구인이 실지거래가액이 아니라는 주장에 대한 매매계약서, 금융거래내역 등 증빙자료가 없는 한, 이 건 양도소득세 환급거부처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지 취득가액을 당초 분양계약금액으로 보아 청구인의 환급청구를 거부한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. (생 략)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2008.7.24. 대통령령 제20931호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단 (1)쟁점토지의 분양계약서, 대지명의변경인정서 등에 의하면, 쟁점토지의 최초분양계약자는 김○○○으로, 분양대금은 15,897,870원이며, 이후 분양자 명의변경을 통하여 분양명의자가 1987.7.14. 김○○○에서 박○○○으로, 1987.10.12. 박○○○에서 청구인으로 각각 변경된 것으로 확인되며, 대지명의변경인정서상 계약조건의 승계내용은 아래와 같이 나타난다. (가) 면적확정은 공사가 확정 측량을 실시하여 확정하고, 분양가액은 확정 측량결과 증감된 토지에 대하여 계약서의 ㎡당 단위가격으로 정산하여 확정한다. (나) 토지의 사용은 분양명의자가 산업기지개발공사에 사용 신청을 하고, 산업기지개발공사의 승낙을 받아 할 수 있다. (다) 토지의 소유권은 건설부장관의 사용승인인가를 받고 지적정리를 완료한 후 이전한다. (라) 분양 토지내에서의 금지행위 및 건축시한내 건축 불이행으로 인한 계약해제 등 기타 권리의무에 대해서는 공사와 최초 분양계약자간에 체결한 분양계약서에 의한다.

(2) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 환매특약부 매매에 의하여 1994.4.30. 청구인의 명의로 소유권 이전등기가 되었는데, 매매대금은 15,921,422원이고, 환매조건은 1991.4.1.부터 5년간 매매대금에 환매권행사일까지 법정이율을 적용하여 산정한 금액으로 한국수자원공사가 환매권을 행사할 수 있다고 기재되어 있다.

(3) 청구인은 쟁점토지를 오○○○에게 양도한 후 2008.7.25.자로 처분청에 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 쟁점토지의 취득가액을 15,897,870원으로, 양도차익을 631,315,885원으로 기재한 신고서를 제출하였으나 2009.5.20. 양도소득과세표준 확정신고를 하면서 제출한 신고서에는 쟁점토지의 취득가액을 159,056,484원으로, 양도차익을 490,929,687원으로 기재한 신고서를 제출하였음이 확인된다. (4)쟁점토지가 위치하고 있는 ○○○은 1977년부터 1993년까지 17년간 서울의 인구분산과 주택문제 해결, 서울의 기업체 분산 및 생산기능이전 수용 등 서해안 개발의 거점지 역할을 수행하기 위한 개발사업(계획면적 4,975만㎡, 계획인구 30만명)이 진행 중이었으며, ○○○는 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시인 1987년경에도 청구인의 취득가액과 유사한 가액으로 토지를 계속 분양하고 있었음이 확인된다. (5)이상의 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 수자원공사로부터 취득한 것이 아니라 박○○○으로부터 취득하였고, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 환산가액을 실지 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인은 이 건 양도소득과세표준 예정신고당시 청구인 스스로 최초분양가격인 15,897,870원을 실지 취득가액으로 신고하였고, 당초 신고한 취득가액이 실지 취득가액이 아니라는 주장에 대하여 객관적이고 신빙성 있는 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시에도 수자원공사가 청구인의 신고가액과 유사한 가액으로 토지를 계속 분양하고 있었던 점에 비추어 청구인이 당초 실지 취득가액을 착오로 잘못 신고하였다고 보기 어려운 점 등으로 보아 쟁점토지의 실지 취득가액은 청구인이 당초 신고한 가액으로 볼 수 밖에 없다고 판단된다. 따라서, 쟁점토지의 실지 취득가액이 확인되지 않는 것으로 보아 환산가액을 실지 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.