사업시행자로 지정・고시되기 전에 양도된 쟁점부동산이「조세특례제한법」 제77조 규정에 의한 양도소득세 감면대상인지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2001.12.31. ○○○ 122 외 2필지 토지 532.3㎡ 및 위 지상 건물 121㎡ 중 각 3/18(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 2007.7.2. ○○○주식회사(이하 “○○○”이라 한다)에게 양도하고 2007.9.30. 2007년 귀속 양도소득세 477,395,270원을 예정신고납부한 후, 쟁점부동산의 소재지가 2009.5.22. 도시환경정비사업지역으로 시행인가되고, 같은 날 ○○○이 사업시행자로 지정․고시되자 2009.6.16. 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세 감면신청서를 제출하면서 기 예정신고납부한 2007년 귀속 양도소득세 477,395,270원에 대하여 양도소득세의 10%(53,043,910원)를 감면하라는 경정 등의 청구를 제기하였다.
• 나. 처분청은 2009.6.30. 쟁점부동산이 ○○○이 사업시행자로 지정․고시(2009.5.22.) 되기 전인 2007.7.2. 양도되어 조세특례제한법 제77조 규정에 의한 양도소득세 감면대상이 아닌 것으로 보아 청구인의 경정 등의 청구를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 조세특례제한법 제77조 제1항 제2호 에는 양도소득세 감면요건으로 “도시 및 주거환경정비법(이하 “도정법”이라 한다)에 의한 정비구역안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득”으로 규정되어 있고, 도정법 제2조 제8호에는 “사업시행자라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다”라고 규정되어 있으나, 사업시행자로 인정되기 위한 요건으로 사업시행인가를 받아야 된다고 규정되어 있지 않다. 쟁점부동산 매매계약서의 특약사항 제4호에는 “매수인의 요구가 있을 시에는 도시환경정비사업의 추진에 필요한 동의서 2부를 제공하도록 한다”라고 기재되어 있고, 청구인은 재개발동의서와 정비사업 구역지정 동의서를 ○○○에게 제출하였다. 청구인 외 1인(이○○○)이 ○○○구청장에게 서면질의하여 2009.7.24. 회신받은 공문서류를 보면, 쟁점부동산 지역은 1979.11.22. 최초로 ○○○구역으로 지정(건고 제428호)된 후에, ○○○이 2007.12.24. 도시환경 정비구역 지정을 제안하고, 2009.3.17. 사업인가를 신청하여 2009.5.22. 사업인가가 고시(○○○구 고시 제2009-27)되었는 바, ○○○은 도정법에 의한 사업시행자이고, 쟁점부동산 소재 지역은 도정법에 의한 사업인정 고시 지역에 속하므로 쟁점부동산은 조세특례제한법 제77조 제1항 제2호 에 의한 양도소득세 감면대상이다. 또한, 도정법에 따라 2009.5.22. 사업시행인가가 고시된 이 건 정비사업은 ○○○이 소유 및 사용할 토지와 추후 수용할 타인 소유 토지로 구분되어 있는 바, 사업시행자로 지정 고시된 후에 협의매수 또는 수용되는 토지 등에만 양도소득세가 감면되면 차별과세가 이루어지고, 조세특례제한법 제77조 의 입법 취지인 ‘납세자의 세부담 완화와 공익사업의 원활한 시행을 도모함’에 맞지 않으므로 처분청이 쟁점부동산을 같은 규정에 의한 양도소득세 감면대상이 아닌 것으로 보아 청구인의 경정 등의 청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인 외 1인(이○○○)이 ○○○구청장에게 서면질의하여 2009.7.24. 회신받은 공문서류에는 ○○○이 2007.12.24 도시환경 정비구역 지정을 제안하고, 2009.3.17. 사업인가를 신청하여, 2009.5.22. 사업인가가 고시된 것으로 확인될 뿐, 쟁점부동산의 양도시점에 ○○○이 사업시행자임을 명시한 사실은 없다. 국세청장은 도정법에 의한 사업시행자로 지정받지 않은 자에게 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제77조 제1항 제2호 에 의한 감면적용을 받은 수 없는 것으로 일관되게 유권해석○○○을 하고 있다. 또한, 도정법 제8조 제3항 및 제13조 제1항을 보면, 토지 등 소유자로 구성된 조합 또는 토지 등 소유자가 도시환경정비사업 시행자가 될 수 있고, 도정법 제28조 제1항, 제4항 및 제5항을 보면, 사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 토지 등 소유자의 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있을 뿐, 도정법 어디에도 사업시행자가 당 정비사업 지역 내 부동산을 사업시행인가 전에 당초 토지 등 소유자로부터 일정면적의 부동산을 사전에 취득하여야만 사업인가를 한다는 규정은 없고, 토지 등 소유자의 동의만 있으면 사업시행이 가능한 것인 바, 청구인이 ○○○이 사업시행자로 지정되기 전에 사전양도한 것은 청구인과 ○○○간의 자유의사에 의한 일반적인 매매계약에 의하여 양도한 것에 불과하므로 처분청이 쟁점부동산을 조세특례제한법 제77조 규정에 의한 양도소득세 감면대상이 아닌 것으로 보아 청구인의 경정 등의 청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 사업시행자로 지정․고시되기 전에 양도된 쟁점부동산이 조세특례제한법 제77조 규정에 의한 양도소득세 감면대상인지 여부
• 나. 관련법령

○ 조세특례제한법 (2006.12.30. 법률 제8146호로 개정된 것) 제77조 【공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2009년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 10(토지등의 양도대금을 대통령령이 정하는 채권으로 지급받는 분에 대하여는 100분의 15)에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

2. 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역을 제외한다)안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

○ 도시 및 주거환경정비법 제2조 【용어의 정의】

8. “사업시행자”라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제8조 【주택재개발사업 등의 시행자】

③ 도시환경정비사업은 조합 또는 토지 등 소유자가 시행하거나, 조합 또는 토지 등 소유자가 조합원 또는 토지 등 소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수, 주택공사 등, 한국토지공사법에 의한 한국토지공사(공장이 포함된 구역에서의 도시환경정비사업의 경우를 제외한다), 건설업자，등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다 (3) 도시 및 주거환경정비법 시행령

○ 도시 및 주거환경정비법 제28조 【사업시행인가】

① 사업시행자(제8조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관 등과 그 밖에 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 이를 신고하여야 한다.

⑤ 사업시행자(시장ㆍ군수 또는 주택공사 등을 제외한다)는 사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우를 포함한다)하기 전에 미리 총회를 개최하여 조합원 과반수의 동의를 얻어야 한다. 다만, 사업시행자가 지정개발자인 경우에는 정비구역안의 토지면적 50퍼센트 이상 토지소유자의 동의와 토지등소유자 과반수의 동의를 각각 얻어야 하며, 제1항 단서에 따른 경미한 변경인 경우에는 총회 의결을 필요로 하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2001.12.31. 쟁점부동산을 취득하여 2007.7.2. ○○○에게 양도하고 2007.9.30. 양도소득세 477,395,270원을 예정신고납부하였음이 2007년 귀속 양도소득세신고서 등에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점부동산의 소재지는 2009.5.22. 도시환경정비사업지역으로 시행인가되고, 같은 날 ○○○이 사업시행자로 지정․고시되었다.

(3) 이에 따라 청구인은 2009.6.16. 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세 감면신청서를 처분청에 제출하면서 기 예정신고납부한 2007년 귀속 양도소득세 477,395,270원에 대하여 양도소득세 10%(53,043,910원)를 감면하라는 경정 등의 청구를 제기하였고, 처분청은 2009.6.30. 쟁점부동산이 ○○○이 사업시행자로 지정․고시(2009.5.22.) 되기 전인 2007.7.2. 양도되어 조세특례제한법 제77조 (공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면) 규정을 적용할 수 없는 것으로 보아 청구인의 경정 등의 청구를 거부하였다.

(4) 위 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 쟁점부동산이 조세특례제한법 제77조 제1항 제2호 에 의한 양도소득세 감면대상이라고 주장하나, 같은 조에는 도정법에 의한 정비구역안의 토지등을 동법에 의한 “사업시행자에게 양도”함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면하도록 규정되어 있고, 또한, 공익사업시행자로 지정되었는지 여부에 따라 당해 사업시행자로서의 지위 및 당해 사업시행자와 부동산 양도자간의 법률행위에 따른 법률효과가 달라질 수 있으므로 공익사업시행자로 지정되기 전에 영리목적으로 부동산양도자와 상호 자유의사에 의하여 매매계약을 체결하고 부동산을 양수한 행위까지 공익사업시행자로서의 지위에서 법률행위를 행한 것으로 보기는 어렵다고 할 것인 바, 쟁점부동산을 양수한 ○○○이 사업시행자로 지정․고시(2009.5.22.) 되기 전인 2007.7.2. 양도된 쟁점부동산을 조세특례제한법 제77조 규정에 의한 양도소득세 감면대상이 아닌 것으로 보아 청구인의 경정 등의 청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.