아파트 분양권을 30,000천원에 취득하였다는 청구주장의 당부

○○○세무서장이 2009.2.5. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 8,690,930원의 부과처분은 쟁점아파트의 취득가액을 346,300천원(프리미엄 20,000천원 포함)으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 ○○○으로부터 취득한 분양권으로 분양받은 ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2006년 3월 부담부증여(시가 480,000천원, 채무액 310,000천원)하고 부담부증여분(310,000천원)에 대한 양도소득세 예정신고시 취득가액을 분양가액 326,300천원, 분양권가액(프리미엄) 30,000천원 및 기타필요경비 21,226,530원으로 하여 계산한 243,819,217원(= 377,526,530원×310,000천원/480,000천원)으로 하여 신고하였으나, 쟁점아파트 분양권을 청구인에게 양도한 ○○○은 양도소득세 신고시 프리미엄을 10,000천원으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점아파트의 분양권가액 30,000천원을 과세자료로 하여 쟁점아파트를 양도한 ○○○의 주소지 세무서인 ○○○세무서로 통보하여 ○○○세무서는 ○○○에게 양도가액 20,000천원 누락에 따른 양도소득세 과세예고통지서를 발송하였으며, ○○○이 과세전적부심사청구를 한 결과, 분양권가액 20,000천원을 청구인이 지급하였다는 객관적이고 구체적인 증빙이 없어 ○○○의 청구를 ‘채택’결정하고 처분청으로 과세자료통보하여 이에 따라 2009.2.5. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 8,690,930원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.5.1. 이의신청을 거쳐 2009.8.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트 분양권을 매수하면서 계약일인 2002.6.3. 분양권가액 30,000천원 중 10,000천원을 지불하고, 잔금일인 2002.6.19. 매도인(○○○)이 기납부한 65,260천원은 수표 한 장으로 지급하고, 분양권가액 잔금 20,000천원은 청구인의 처 ○○○이 같은 날 오후 1시경 중앙하이츠 본사○○○에 가서 명의변경후 오후 2시 1분에 현금 20,000천원을 인출하여 현금으로 지급하였으며, 당시 청구인은 ○○○에 거주하고 있었는데 ○○○까지 가서 현금 20,000천원을 인출할 이유가 없다.

○○○에서 받은 분양권 명의변경절차 용지 위에 “19일 1시 현금 2천만원”이라는 문구가 쓰여 있고, 이 글씨체는 계약서의 글씨체와 동일하다. 당시의 분양권 시세는 60,000천원 선이었으나, 6월 들어 거래가 줄어 들면서 30,000천원으로 계약했으며, 시세가 60,000천원까지 갔었는데 10,000천원에 팔 리가 없으며, 분양권가액 중 20,000천원에 대한 영수증은 없지만 당시 시세와 간접증거들로 지급한 것은 분명하므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견 쟁점아파트 분양권 양도인인 ○○○은 분양권가액이 10,000천원이라고 주장하고 있으며, ○○○세무서 과세전적부심사청구에서 ○○○의 주장을 채택하였으며, 청구인은 분양권 시세가 60,000천원까지 갔었다고 하나, 거래당사자간의 이해관계에 의해 실제거래가액은 유동적일 수도 있으므로 청구인의 배우자 ○○○의 계좌에서 인출된 현금 20,000천원이 ○○○에게 지급되었다고 볼 만한 객관적이고 구체적인 증빙이 없으므로 계약서상의 분양권가액 10,000천원을 취득가액으로 인정한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 분양권을 30,000천원에 취득하였다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법률

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 ○○○으로부터 취득한 분양권으로 분양받은 쟁점아파트를 2006년 3월 부담부증여(시가 480,000천원, 채무액 310,000천원)하고 부담부증여분(310,000천원)에 대한 양도소득세 예정신고시 취득가액을 분양가액 326,300천원, 분양권가액(프리미엄) 30,000천원 및 기타필요경비 21,226,530원로 하여 계산한 243,819,217원(= 377,526,530원×310,000천원/480,000천원)으로 하여 신고하였으나, 쟁점아파트 분양권을 청구인에게 양도한 ○○○은 양도소득세 신고시 분양권가액을 10,000천원으로 신고하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점아파트의 분양권가액 30,000천원을 과세자료로 하여 쟁점아파트를 양도한 ○○○의 주소지 세무서인 ○○○세무서로 통보하여 ○○○세무서는 ○○○에게 양도가액 20,000천원 누락에 따른 양도소득세 과세예고통지서를 발송하였으며, ○○○이 과세전적부심사청구를 한 결과, 분양권가액 20,000천원을 청구인이 지급하였다는 객관적이고 구체적인 증빙이 없어 ○○○의 청구를 ‘채택’결정하고 처분청으로 과세자료통보하여 이에 근거하여 청구인에게 이 건 경정·고지한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점아파트 분양권을 30,000천원에 취득하였다며 쟁점아파트 분양권 매매계약서, 계약금 영수증, ○○○ 입주자 모집공고, ○○○ 공급계약서, 쟁점아파트 분양권 명의변경 절차 안내 유인물, 중개수수료 영수증 사본, 분양권 잔금 영수증 사본, ○○○의 ○○○ 예금거래 실적증명서 및 청구인의 주민등록초본을 제시하고 있어 이에 대하여 본다. (가) ○○○(매도인)과 청구인(매수인)간에 2002.6.3.자로 작성한 쟁점아파트 분양권 매매계약서(검인계약서) 및 계약금 영수증을 보면, 분양금액은 326,300천원, 매매금액 75,260천원, 계약금 10,000천원, 잔금 65,260천원은 2002.6.19.에 지불하며, 특약사항란에 “본 분양권은 프리미엄 10,000천원에 매매한다. 매도자는 중앙건설과 65,260천원을 계약한 상태에서 전매함”이라고 기재되어 있고, 2002.6.3.자로 ○○○이 계약금 10,000,000원을 청구인으로부터 받은 사실이 나타난다. (나) ○○○ 입주자 모집공고(사본) 및 ○○○ 공급계약서를 보면, 입주자 모집공고사본에 ○○○의 고무인이 찍혀 있고, ○○○이 ○○○로부터 2002.4.26. 분양받은 분양면적 84.225㎡(25B평형)의 분양내역은 1·2층을 제외한 기준층의 총 분양가액은 326,300천원, 계약금(계약시) 65,260천원, 1회 중도금 32,630천원(2002.6.20.)~ 6회 중도금 32,630천원(2004.7.15.), 잔금(입주시) 65,260천원, 입주예정일은 2004년 12월로 되어 있다. (다) 쟁점아파트 분양권 명의변경 절차 안내 유인물을 보면, ○○○ 사무소”라는 문구가 기재되어 있는 것으로 보아 ○○○가 고객을 유치하기 위하여 인쇄한 것으로 보이며, 매도자와 매수자가 준비하여야 할 서류를 열거하고 있고, 수기로 “65,260,000 수표 1장” “19일 1시 현금 2천만원”이라고 기재되어 있다. (라) 중개수수료 영수증 사본을 보면, 중개업자는 ○○○ 작성년월일은 2002.6.19., 중개대상물은 쟁점아파트, 거래액은 346,300,000원, 수수료는 1,200,000원으로 나타나고 있으나, 청구인은 거래액이 356,300,000원(분양가액 326,300,000원 + 분양권가액 30,000,000원)이나 중개수수료지급시 계약금으로 지급한 10,000,000원을 포함시키지 않고 작성된 것이라고 주장하고 있다. (마) 분양권 잔금 영수증 사본을 보면, 문방구에서 구입한 영수증 양식에 쟁점아파트 매매잔금이라며 2002.6.19. 청구인이 ○○○에게 65,260,000원을 지급하고 ○○○이 청구인에게 발행해 준 영수증으로 보인다. (바) 청구인의 처 ○○○의 ○○○ 예금거래 실적증명서를 보면, 2002.6.19. 14시 1분 24초에 ○○○에서 20,000,000원을 현금인출한 사실이 나타나고 있다.

(3) 청구인의 주민등록초본을 보면, 쟁점아파트 분양권 취득 당시는 ○○○에 거주한 것으로 나타나고 있으며, 청구인이 2002.6.3. 쟁점아파트 분양권 취득계약 당시 쟁점아파트의 시세(분양권포함)는 부동산관련 포탈사이트인 부동산뱅크 (www.neonet.co.kr)에서 조회한 내역(대상평형: 82B㎡)은 다음과 같이 나타난다. 조사일자 아파트 시세(천원) 분양권 가액(천원) 하한가 상한가 하한가 상한가 2002.7.29. 381,300 386,300 55,000 60,000 2002.7.15. 381,300 386,300 55,000 60,000 2002.7.02. 376,300 386,300 50,000 60,000 2002.6.17. 376,300 386,300 50,000 60,000 2002.6.03. 376,300 386,300 50,000 60,000 2002.5.20. 376,300 386,300 50,000 60,000

• 주) 사이트에는 아파트 시세만 게시되고 있으나, 분양권 가액은 아파트 시세에서 쟁점아파트 분양가액 326,300천원을 차감하여 산출한 것임.

(4) 위의 사실관계를 종합하면, 청구인은 분양권가액 중 10,000천원은 2002.6.3. 계약시 지급하고, 나머지 20,000천원은 청구인의 처 ○○○이 2002.6.19. ○○○에서 현금 20,000천원을 인출하여 지급하였다고 주장하고 있으나, 2002.6.19. 잔금지급시 지급하였다는 분양권가액 20,000천원에 대한 영수증을 제시하고 있지 않아 청구인이 주장하는 분양권 취득가액 30,000천원은 인정할 수 없지만, ○○○사 ○○○이 2002.6.19. 중개수수료를 청구인으로부터 받고 청구인에게 발행해 준 영수증상 거래액으로 346,300천원으로 기재되어 있어, 쟁점아파트 분양권 취득계약 당시 쟁점아파트의 시세 등을 감안하면 최소한 분양권가액 20,000천원을 2002.6.3. 계약시 지급한 10,000천원이 포함된 분양권가액 전체의 금액으로 봄이 상당하다고 판단되므로 쟁점아파트 분양권 취득가액을 10,000천원으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.