신축공사비 및 중개수수료를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

○○○세무서장이 2009.4.16. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 82,606,920원의 부과처분은

1. ○○○ 472-83 외 2필지 토지 312㎡의 건물신축공사비로 이○○○에게 지급한 970만원 및 양○○○에게 지급한 530만원, 중개수수료로 이○○○에게 지급한 500만원을 청구인의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.5.2. ○○○ 472-83 외 2필지 대지 312㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2002.7.16. 김○○○에게 1년 미만 단기양도하고 취득가액과 양도가액을 각각 2억 6,200만원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 양수인인 김○○○이 양도소득세 신고시 쟁점부동산의 취득가액을 4억 5,500만원으로 신고한 사실을 확인하고, 2009.2.6. 청구인의 양도가액을 4억 5,500만원으로, 취득가액을 3억 2,000만원으로 하여 양도소득세 96,571,930원을 과세하겠다는 내용의 과세예고통지를 한 데 대하여, 청구인은 2009.3.6. 쟁점부동산의 양도과정에서 홍○○○에게 지급한 수수료 6,000만원 및 양○○○ 등에게 지급한 건물신축공사비 4,926만원, 이○○○에게 지급한 중개수수료 500만원을 청구인의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하여 달라는 과세전적부심사청구를 신청하였고, 이에 처분청은 2009.4.3. 위 건물신축공사비 중 인적사항이 확인되는 1,906만원을 필요경비로 인정하여 2009.4.10. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 82,606,920원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 과세전적부심사청구시 청구인이 제출한 증빙자료 중 건물신축공사비를 지급받은 자의 사업자등록번호 또는 주민등록번호가 확인가능한 부분은 필요경비로 인정하고, 나머지는 확인이 불분명하다는 이유로 필요경비로 인정하지 아니하였는 바, 처분청이 인정하지 아니한 건물신축공사비 3,230만원과 홍○○○에게 지급한 수수료 6,000만원 및 이○○○․장○○○에게 지급한 쟁점부동산의 중개수수료 1,000만원(건물신축공사비 3,230만원 및 수수료 6,000만원을 합하여 이하 “쟁점필요경비”라 한다)의 지급사실이 심리자료로 제시한 예금거래내역, 영수증 및 사실확인서 등에 의하여 확인되므로 필요경비로 추가 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 당초 필요경비로 인정받지 못한 위 건물신축공사비에 대하여 공사대금을 수령하였다고 공사업자들이 작성한 사실확인서, 주민등록증사본을 제시하고 있으나 이들에 대한 사업내역 등을 확인한 바, 공사와 관련된 업종을 영위한 사실과 사업자등록을 한 사실이 없어 실제 지급여부를 확인할 수 없다. 또한, 쟁점부동산 취득당시 홍○○○에게 지급하였다고 주장하는 수수료 6,000만원은 쟁점부동산의 매매차익의 45%에 해당하는 금액으로 정상적인 수수료의 범위를 초과한 것으로서 공동투자에 대한 이익금 분배의 성격으로 보아 비용성격의 수수료로 인정하기 어렵다. 그리고, 쟁점부동산 취득시 500만원을 중개수수료로 수령하였다고 확인한 이○○○은 당시 컴퓨터 주변기기 도소매업체인 ○○○물산을 운영하던 자이고, 쟁점부동산 양도시 장○○○는 500만원을 중개수수료로 수령하였다고 확인하고 있으나, 양도계약서를 보면, 중개인 표시가 없는 매매 당사자간의 합의에 의한 쌍방계약이므로 청구인이 중개수수료를 지급하였다고 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점필요경비를 청구인의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 추가 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 ⑵ 소득세법 제97조 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. ⑶ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산의 건물을 신축하는데 지출하였다고 주장하는 건물신축공사비 중 처분청이 인정하지 아니한 3,230만원에 대하여 본다. (가) 먼저, 쟁점부동산에 건물을 신축하고 있었는지 여부를 보면, 처분청의 과세전적부심사청구 검토서에 청구인이 과세전적부심사 청구서와 함께 제출한 ‘신축시 임대예정계약서’ 특약사항을 보면, ‘신축 건물로서 준공 후 입주한다’는 내용이 기재되어 있고, 쟁점부동산 양도계약서에 토지만 양도하는 것으로 기재되어 있으나 특약사항에 ‘건축허가를 득한 상태에서의 매매계약이며’, ‘임차관계는 매도인이 책임진다’는 내용이 기재된 점으로 보아 쟁점부동산 지상에 건물신축공사가 있었던 것으로 보이고 처분청도 이를 인정하고 있으므로 이에 대하여는 다툼이 없다. (나) 청구인이 2009.3.6. 과세전적부심사청구시 아래 <표1>와 같이 필요경비로 인정하여 줄 것을 요구한 것에 대하여, 처분청은 일반 소규모 주택건설 시행자는 규모가 작은 영세업자이므로 법정증빙을 갗춘 세금계산서를 받지 아니하고, 영수증만 받는 경우가 대부분이어서 아래 <표1>와 같이 사업자등록번호 또는 주민등록번호를 확인할 수 있는 영수증상 공사금액 1,906만원만 필요경비로 인정한 사실이 과세전적부심사청구 결정서에 나타난다.

○○○ (나) 청구인은 이 건 심판청구시 아래 <표2>와 같이 쟁점부동산 건물신축 공사비(과세전적부심사청구에서 필요경비로 인정한 금액 제외)를 필요경비로 추가 인정하여 줄 것을 주장하고 있다.

○○○ (다) 청구인은 위 (나) <표2>의 공사업자(양○○○은 영수증만 제출)의 신분증 사본 및 공사한 사실을 진술한 사실확인서(6매)를 제출하였으나, 청구인이 당초 과세전적부심사청구시 제출한 공사업자 중 양○○○, 이○○○를 제외하고는 심판청구시 제출한 조○○○ 외 3인(장○○○, 박○○○, 윤○○○)은 과세전적부심사청구시와 다른 자임이 확인되고, 위 공사업자의 공사관련 업종 영위 및 사업자등록을 한 사실은 없는 것으로 국세통합전산망 조회자료에 나타난다. (라) 살피건대, 청구인이 과세전적부심사청구시 제출한 개별 공사업자들을 심판청구시는 번복하여 다른 공사업자들이 시행하였다고 하고 있어 청구주장의 일관성이 없는 점 및 공사업자들이 공사와 관련된 업종을 영위한 사실과 사업자등록을 한 사실이 없는 점, 공사비가 지출되었다고 볼 만한 금융증빙 등 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점부동산 건물신축공사비 3,230만원을 필요경비로 추가 인정하기는 어렵다 하겠다. 다만, 당초 과세전적부심사청구시 주민등록번호가 확인되지 아니하여 인정받지 못한 양○○○의 공사비 530만원 및 이○○○의 공사비 970만원은 주민등록번호가 확인되는 것으로 보아 청구인의 양도차익의 계산에 있어서 필요경비로 추가 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.

(2) 청구인이 쟁점부동산 취득시 홍○○○에게 지급하였다고 주장하는 수수료 6,000만원에 대하여 본다. (가) 홍○○○은 청구인이 쟁점부동산 취득당시 ○○○에서 ‘○○○공인중개사(2001.2.6. 개업, 2004.10.26. 폐업)’를 운영한 사실이 국세통합전산망 조회자료에 나타난다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 홍○○○으로부터 계약금 3,200만원을 차입하여 취득하였다고 주장하면서 청구인의 시누이 박○○○ 명의의 ○○○ 및 매매계약서를 제시한 바, 동 예금계좌에 홍○○○이 2002.4.11. 박○○○에게 3,200만원을 송금한 사실이 나타나고, 당해 매매계약서 매수인란에 청구인이 기재되어 있지 아니하며, 유○○○ 외 1인으로 기재되어 있다. (다) 청구인은 쟁점부동산 취득시 홍○○○에게 수수료 6,000만원을 지급하였다고 주장하면서, 심리자료로 박○○○ 명의의 예금계좌사본을 제시하고 있으나, 박○○○ 명의의 예금계좌에는 홍○○○이 2002.7.8. 박○○○에게 6,000만원을 송금한 사실은 나타나나, 청구인으로부터 6,000만원을 지급받았는지 여부는 알 수 없다. (라) 또한, 청구인은 홍○○○이 쟁점부동산의 매매차익금을 수령하여 공사대금 및 정산금을 지급하고 나머지 6,000만원을 박○○○에게 송금하고, 수수료 명목으로 청구인으로부터 6,000만원을 수령하였다는 취지의 내용으로 2009.7.4. 홍○○○이 작성한 사실확인서를 제시하고 있다. (마) 살피건대, 처분청은 청구인이 홍○○○에게 수수료로 지급하였다고 주장하는 6,000만원은 쟁점부동산의 매매차익 1억 3,500만원의 45%에 해당하여 정상적인 수수료의 범위를 초과하고, 청구인이 제시한 금융거래자료는 홍○○○이 청구인에게 6,000만원을 송금한 사실만 확인될 뿐, 청구인이 홍○○○에게 같은 금액을 지급한 사실은 확인되지 아니한 점 등으로 보아 지급 여부가 불분명한 위 6,000만원을 청구인의 양도차익의 계산에 있어서 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

(3) 청구인이 쟁점부동산 취득시 이○○○에게, 양도시 장○○○에게 각각 500만원을 지급하였다고 주장하는 중개수수료 1,000만원에 대하여 본다. (가) 이○○○은 당시 부동산중개업을 운영하지 아니하고, 컴퓨터 주변기기 도소매업체인 ○○○물산(2002.5.13. 개업, 2003.3.17. 폐업)만 운영한 사실이 국세통합전산망 조회자료에 나타난다. (나) 노○○○가 2008년 10월에 이○○○을 상대로 제기한 고소장을 보면, 이○○○이 ○○○ 262 ‘○○○공인중개사 사무실’이라는 상호로 부동산중개업을 채○○○ 명의를 빌어 운영하면서 채○○○ 명의로 매매계약서를 직접 작성하고, 중개수수료 명목으로 200만원을 지급한 사실이 있다는 내용이 기재되어 있다. (다) 이○○○이 ○○○공인중개사사무실 운영과 관련하여 2004.12.2. 작성한 확인서를 보면, 채○○○ 소유의 ‘○○○공인중개사사무실’ 운영시 양도소득세 문제가 발생할 경우, 이○○○이 민․형사책임을 진다는 내용이 기재되어 있다. (라) 청구인은 2002.5.2. 이○○○에게 지급한 500만원에 대한 영수증, 중개업자란에 ‘○○○부동산 이○○○’이라고 기재된 쟁점부동산 취득시 매매계약서를 제시하고 있고, 또한 이○○○이 쟁점부동산 이외에 2003.7.1. 및 2003.11.3. 이○○○이 중개업자로 하여 작성한 부동산매매계약서(2매)를 제시하고 있다. (마) 살피건대, 이○○○은 당시 공인중개사 자격은 없으나, 다른 사업을 영위하면서 타인의 명의를 빌어 ○○○공인중개사 사무실을 운영한 것으로 보이는 점, 이○○○이 ○○○공인중개사 사무실 운영시 양도소득세 문제가 발생할 경우 이에 대한 책임을 진다는 확인서를 작성한 점, 청구인이 이○○○에게 지급한 500만원에 대한 영수증 및 중개업자란에 ‘○○○부동산 이○○○’이라고 기재된 매매계약서를 제시하고 있는 점, 이○○○이 쟁점부동산 거래 이외에 다른 부동산(2건)을 중개한 사실이 있는 점 등을 감안하면, 청구인이 쟁점부동산 취득시 이○○○에게 중개수수료로 500만원을 지급한 것으로 보이므로 이를 필요경비로 추가 인정하는 것이 타당하다고 판단된다. 한편, 청구인은 쟁점부동산 양도시 장○○○에게 500만원을 중개수수료로 지급하였다고 주장하나, 당해 매매계약서에 중개업자 표시가 없이 당사자간의 쌍방합의로 작성되어 있고, 영수증 이외에 동 금액을 지급하였다고 볼 만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 장○○○에게 500만원을 중개수수료로 지급하였다고 보기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.