실지 취득가액으로 신고한 가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○○ 704-48 대지 161㎡, 704-49 대지 71㎡, 합계 232㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 위 지상건물 599.76㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 위 쟁점토지 및 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 2005.9.29. 김○○○에게 양도하고, 쟁점부동산의 양도가액을 7억 5,000만원(실지거래가액)으로, 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점토지 중 위 71㎡는 3,294만원(환산취득가액)으로, 위 161㎡는 2억 2,115만원(당초면적 182㎡을 2억 5,000만원에 취득하였으나 면적비율로 환산한 가액)으로, 쟁점건물은 2억 9,000만원(실지거래가액)으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 쟁점토지 중 위 161㎡ 및 쟁점건물의 취득가액을 소득세법 시행령제176조의2 제2항 제2호의 산식에 따라 환산한 가액인 2억 8,456만원으로 하여 2009.6.8. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 110,043,740원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 1985년 쟁점토지 중 161㎡의 취득당시 매매계약서상 거래금액인 2억 5,000만원이 당시 시세와 비교하여 매우 높고 전 소유자 한○○○의 주민등록번호가 상이하다고 하여 위 매매계약서를 사후에 작성된 것으로 단정하였으나, 당해 매매계약서를 작성하게 된 경위서에서 보듯이 당시 쟁점토지의 시세가 ㎡당 200～300만원이었으나 주변토지의 보상금 상승 등으로 ㎡당 500만원 이하로는 양도할 수 없다고 하여 당시 시세보다 낮은 450만원으로 취득하게 된 것이고, 쟁점토지 주변인 동소 704-91 대지 135㎡는 ㎡당 203만원인 2억 7,405만원에 거래된 사실이 있으며, 한○○○의 주민등록번호가 상이한지 여부는 청구인으로서는 알 수 없었다. 또한, 처분청은 청구인이 쟁점건물 신축비용을 2억 9,000만원으로 하여 신고한 것에 대하여, 1992년 당시 평균 건축비용과 비교하여 과다하고 공사계약서에 공사업자 이○○○의 주민등록번호가 기재되어 있지 아니하고 공사대금 지급증빙이 없어 신빙성이 없는 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 과세하였는 바, 공사업자 이○○○는 쟁점건물의 공사금액이 2억 9,000만원이고 공사기간은 1992.8.20.～1993.4.19.이며, 공사대금은 사용승인을 받은 후 지급받았다고 확인하고 있고, 쟁점건물 건축물관리대장에 1993.5.15. 소유권보전등기가 되어 있어 쟁점건물이 신축되었다는 사실을 알 수 있는데도 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되지 아니한다고 하여 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 쟁점토지 중 161㎡의 매매계약서에 전 소유자 한○○○의 주민등록번호가 상이하게 기재되어 있고, 인감도장이 아닌 한○○○가 기억하지 못하는 막도장이 날인되어 있으며, 공인중개사의 중개표시가 없는 쌍방계약으로 작성된 점에 비추어 본다면, 당해 매매계약서를 객관적인 증빙으로 볼 수 없고, 등기의무자의 주민등록번호가 잘못 기재된 계약서로 쟁점토지 중 161㎡의 등기이전이 불가능하다는 것은 부동산 소유권이전 요건상 당연한 것이며, 검인계약서에도 원시계약서에 기초하여 작성하게 되므로 당해 매매계약서는 취득당시 작성된 실지 계약서가 아니라 양도소득세 신고용으로 임의로 작성한 것으로 보인다. 또한, 청구인이 양도소득과세표준 예정신고시 첨부한 공사계약서는 청구인이 양도소득세 신고용으로 소급하여 작성한 것이라고 청구인이 작성한 심판청구서에서도 시인하고 있고, 이○○○는 당시 채소 도매업 외 다른 사업 이력이 없는 자로서 쟁점건물을 시공하였다고 인정되지 아니하는 바, 쟁점부동산의 취득가액을 입증할 자료인 쟁점토지 중 161㎡의 매매계약서 및 쟁점건물의 공사계약서는 객관성이 결여되어 이 건 증빙자료로 인정하기 어렵고, 그 밖에 취득가액을 입증할 만한 자료도 제시하지 못하므로 쟁점부동산의 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것)제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ──────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규 정에의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 쟁점부동산 양도시 매매계약서를 보면, 청구인이 2005.9.29. 쟁점부동산을 김○○○에게 매매대금 7억 5,000만원에 양도하는 내용의 계약을 체결한 사실이 나타나고, 처분청의 조사종결보고서를 보면, 쟁점부동산의 매수자 김○○○이 양도소득과세표준 신고시 제출한 매매계약서도 위 청구인이 제출한 매매계약서와 동일하며, 공인중개사 이○호가 보관 중인 매매계약서도 동일한 것으로 조사된 점으로 보아 쟁점부동산의 양도가액은 7억 5,000만원인 사실은 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점토지 중 71㎡는 환산취득가액으로 양도소득세 과세표준 신고를 하였으므로 청구인과 처분청간에 다툼은 없으나, 쟁점토지 중 161㎡는 한○○○로부터 2억 2,115만원에 취득하였다고 주장하면서 부동산매매계약서를 심리자료로 제시하고 있는 바, 청구인이 제시한 쟁점토지 중 161㎡의 취득시 매매계약서를 보면, 매수자 한○○○의 주민등록번호가 ‘○○○’ 로 상이하게 기재되어 있고, 인감도장이 아닌 한○○○가 기억하지 못하는 막도장이 날인되어 있으며, 공인중개사의 중개표시가 없는 쌍방계약으로 작성되어 있다. 또한, 2009.6.17. 한○○○의 확인서를 보면, 한○○○는 쟁점토지 중 161㎡의 양도와 관련하여 어떠한 기억이나 관련자료를 가지고 있지 아니한다고 확인하고 있다.

(3) 청구인은 쟁점건물은 청구인과 공사업자 이○○○가 공사비 2억 9,000만원에 공사계약을 체결하였다고 주장하면서 쟁점건물의 공사계약서를 제시하고 있으나, 이 건 심판청구서의 “청구이유”를 보면, 청구인이 1992.8.20. 작성하였다고 제시한 공사계약서는 “당시 공사계약서는 분실하여 보관하고 있지 아니하다”고 기재되어 있다. 또한, 국세통합전산망 조회자료를 보면, 공사업자라고 주장하는 이○○○는 당시 ○○○에서 “○○○상회(개업 1994.1.1./ 폐업 1995.12.15.)”라는 채소 도매업을 영위하는 것 외 다른 사업이력이 나타나지 않는다.

(4) 살피건대, 쟁점토지 중 161㎡의 취득시 매매계약서는 매도자의 주민등록번호가 상이하게 기재되어 있는 점, 매도자인 한○○○가 당해 거래에 대하여 기억나지 못한다고 확인하고 있는 점, 공인중개사의 중개표시가 없는 쌍방계약인 점 등에 비추어 볼 때, 위 취득시 매매계약서는 실지 계약서로 보기 어려우므로 당해 매매계약서에 기재된 가액을 쟁점토지 중 161㎡의 실지취득가액으로 인정하기는 어렵다 하겠다. 또한, 쟁점건물 공사계약서는 당초 공사계약서를 분실하여 소급하여 작성한 계약서임을 이 건 심판청구에서 청구인이 스스로 시인하고 있는 점, 당시 쟁점건물을 신축하였다는 이○○○는 채소 도매업을 영위한 자로 동 공사를 하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 볼 때 당해 공사계약서에 기재된 공사금액도 쟁점건물의 실지취득가액으로 인정하기는 어렵다 하겠다.

(5) 그렇다면, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 소득세법 시행령제176조의2 제2항 제2호의 산식에 따라 환산취득가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리한 결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.