임대차목적물에 대한 명도소송을 통하여 지급받은 금액 중 임대차계약 해지 이후 임차보증금에서 공제한 금액을 임대료로 본 처분의 당부와 임대료 수입금액을 신고누락한 사실이 없는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인 김○○(김○○은 김○○의 제부, 김○○은 김○○의 동생이며, 이하 “청구인들”이라 한다)은 ○○소재 지하1층, 지상5층의 상가 건물(지분은 각각 1/3이며, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에서 부동산 임대업을 영위하고 있는 사업자(사업자등록은 각 층을 구분하여 각 임대인별로 별도로 하였음)이다.
• 나. 처분청은 청구인들이 부동산 임대수입금액 중 일부를 신고누락하고 있다는 탈세제보에 근거하여 2009년 1월경 현지확인조사를 실시하고 청구인들이 쟁점부동산 임대수입금액 중 115,474,873원을 과소신고한 것으로 보아 2009.4.10. 청구인 김○○에게 부가가치세 2005년 제1기분 1,890,210원, 2005년 제2기분 1,804,660원, 2006년 제1기분 1,179,390원, 2006년 제1기분 567,780원, 2007년 제1기분 664,720원, 2007년 제2기분 664,670원, 2008년 제1기분 642,400원을, 청구인 김○○에게 부가가치세 2005년 제1기분 1,296,800원, 2005년 제2기분 1,231,680원, 2006년 제1기분 979,920원, 2006년 제1기분 20,930원, 2007년 제1기분 24,500원, 2007년 제2기분 23,700원, 2008년 제1기분 22,910원을, 청구인 김○○에게 부가가치세 2005년 제1기분 1,890,210원, 2006년 제1기분 1,179,390원, 2006년 제1기분 567,780원, 2007년 제1기분 664,720원, 2007년 제2기분 664,670원, 2008년 제1기분 642,400원을 각각 경정·고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2009.7.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 미성조명 대표 이○○에게 쟁점부동산 중 일부를 임대하였다가 이○○이 장기간 임대료를 체납하자 2004.12.20. 임대차계약의 해지통보를 하고, 명도소송을 통하여 임료상당의 부당이득금을 지급받은 바, 처분청이 동 부당이득금 중 보증금에서 공제한 금액(59,087,022원이며, 이하 “쟁점①금액”이라 한다)은 임대료로 보아 부가가치세를 과세하고, 보증금에서 공제하지 아니한 금액은 손해배상금으로 보아 부가가치세를 과세하지 아니한 것은 부당하므로 보증금에서 공제한 쟁점①금액도 손해배상금으로 보아 부가가치세 과세대상에서 제외하여야 한다.

(2) 청구인들은 ○○로부터 월 120만원의 임대료를 받은 바, 처분청이 아무런 근거없이 월 1,272,727원의 임대료를 받은 것으로 보아 과세한 것은 부당하므로 그 차액인 월 72,727원(7과세기간의 합계금액은 3,054,534원이며, 이하 “쟁점②금액”이라 한다)은 부가가치세 과세표준에서 제외하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 임대인의 임대차계약 해지통보로 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 되는 경우에도 임차인이 건물을 명도하지 아니하여 계속 사용하고 있고, 임대인 또한 보증금을 반환하지 아니하고 보유하면서 향후 월 임대료 상당액을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 부가가치세 과세대상인 용역의 공급에 해당된다고 보아야 할 것이고, 청구인들이 임차인에게 임대용역을 공급한 이상 실제로 그 대가를 받았는지 여부는 부가가치세 납부의무의 성립여부를 결정하는데 아무런 영향을 미칠 수 없다 할 것이므로, 처분청이 쟁점①금액을 부가가치세 과세대상인 임대료로 본 것은 정당하다.

(2) 청구인들은 ○○로부터 월 120만원의 임대료를 받았다고 주장하나, 부동산 임대차계약서상 월 임대료는 1,272,727원으로 확인되므로, 처분청이 쟁점②금액을 부가가치세 과세표준에 포함하여 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 임대차목적물에 대한 명도소송을 통하여 지급받은 금액 중 임대차계약 해지 이후 임차보증금에서 공제한 쟁점①금액 상당액을 임대료로 본 처분의 당부

② 청구인이 쟁점②금액 상당의 임대료 수입금액을 신고누락한 사실이 없는지 여부

• 나. 관련법령

○ 부가가치세법(2008.12.26. 법률 제9268호로 개정되기 전의 것) 제1조【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 부과한다.

③ 제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다.

○ 부가가치세법(2008.12.26. 법률 제9268호로 개정되기 전의 것) 제7조【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

③ 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하거나 고용관계에 의하여 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다.

④ 제1항에 규정하는 용역의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법(2008.12.26. 법률 제9268호로 개정되기 전의 것) 제21조【결정 및 경정】

① 사업장 관할세무서장·사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때

○ 부가가치세법 시행령(2009.2.4. 대통령령 제21304호로 개정되기 전의 것) 제2조【용역의 범위】

① 법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다.

6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전임대업을 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①금액에 대하여 살펴본다. (가) 청구인들은 이○○에게 쟁점부동산 중 2층 일부와 1층 일부를 보증금 1억원, 월 임대료 430만원에 2000.6.7.부터 2003.12.31.까지 임대하였다가, 미성조명이 장기간 임대료를 지급하지 아니하자 2004.1.1.부터 월 임대료를 380만원으로 감액하기로 합의하였으며, 2004.12.20. 미성조명에게 ‘임료 연체를 이유로 2004.12.31.자로 임대차계약을 해지한다.’는 취지의 내용증명우편물을 발송하였다. (나) 이에 대하여, 이○○은 2004.12.27. 청구인들에게 ‘영업이 부진하여 2004년 5월부터 임료를 체납하고 있으나, 2005년 5~6월경 ○○공급일이 2002.10.14. 이전인 쟁점금액을 청구인에게 상여로 소득처분하여 종합소득세를 과세한 처분의 당부공급일이 2002.10.14. 이전인 쟁점금액을 청구인에게 상여로 소득처분하여 종합소득세를 과세한 처분의 당부공급일이 2002.10.14. 이전인 쟁점금액을 청구인에게 상여로 소득처분하여 종합소득세를 과세한 처분의 당부공급일이 2002.10.14. 이전인 쟁점금액을 청구인에게 상여로 소득처분하여 종합소득세를 과세한 처분의 당부공급일이 2002.10.14. 이전인 쟁점금액을 청구인에게 상여로 소득처분하여 종합소득세를 과세한 처분의 당부공급일이 2002.10.14. 이전인 쟁점금액을 청구인에게 상여로 소득처분하여 종합소득세를 과세한 처분의 당부공급일이 2002.10.14. 이전인 쟁점금액을 청구인에게 상여로 소득처분하여 종합소득세를 과세한 처분의 당부공급일이 2002.10.14. 이전인 쟁점금액을 청구인에게 상여로 소득처분하여 종합소득세를 과세한 처분의 당부공급일이 2002.10.14. 이전인 쟁점금액을 청구인에게 상여로 소득처분하여 종합소득세를 과세한 처분의 당부공급일이 2002.10.14. 이전인 쟁점금액을 청구인에게 상여로 소득처분하여 종합소득세를 과세한 처분의 당부의 방침에 따라 쟁점부동산을 철거한다고 하니 그때까지 참아달라’는 취지의 내용증명우편물을 청구인들에게 발송한 바, 쟁점부동산 소재지 일대는 2004.1.30. ○○ 도시환경정비구역으로 지정(○○)되어 도시환경정비사업이 추진중에 있었음이 종로구청장이 세운상가4구역 토지주 및 임차상인들에게 보낸 정비사업을 위한 토지등 출입허가통지 공문서(○○○, 2004.9.17.) 등에 의하여 확인된다. (다) 한편, 처분청은 2006년말경 청구인들에 대하여 임대료 과소신고 혐의에 대하여 조사하고, 2004년말까지 과소신고된 임대료에 대하여 부가가치세와 종합소득세를 과세한 바 있다. (라) 청구인들의 계속적인 임대차목적물 명도요구에도 불구하고 이홍연이 이에 응하지 아니하자 청구인들은 2007.3.23. 이○○에게 ‘임대차목적물의 명도 및 무단점용료 지불’을 요구하는 취지의 내용증명우편물을 발송하고, 이○○이 2007.3.26. ‘미성조명의 임대료 조정요구에 대하여 청구인들이 답변을 하지 아니하여 현재까지 온 것’이라는 취지의 내용증명우편물을 발송해 오자, 청구인들은 2007년 4월경 이○○을 상대로 부당이득금 반환 및 건물명도소송을 제기하였고, 2008.4.4. 이에 대한 법원의 판결(○○○판결)이 있었는바, 그 판결문에는, 이○○이 쟁점부동산의 임차와 관련하여 청구인들에게 2003.11.1.부터 2007.3.31.까지의 임료 1억4,540만원(2004. 12. 31. 이전분 4,280만원, 2005.1.1. 이후분 1억260만원)을 지급하지 아니하였으며, 청구인들은 동 법원에 제출한 2007.6.26.자 준비서면을 통하여 이○○이 2기 이상의 임료를 연체하였음을 이유로 임대차계약을 해지하였고, 동 준비서면은 2007.7.2. 이○○에게 송달된 바, 임대차계약이 적법하기 해지되었으므로, 이○○은 청구인들에게 임차목적물을 명도하고, 4,540만원(연체된 임료 1억4,540만원에서 청구인들이 공제를 자인하는 임대차보증금 1억원을 뺀 금액)에 대한 지연손해금 및 2007.4.1.부터 쟁점부동산의 인도완료일까지 월 380만원의 비율에 의한 임료 또는 그 상당의 부당이득금을 각 지급할 의무가 있다는 취지의 판결요지가 기재되어 있다. (마) 이○○은 2008년 6월경 쟁점부동산에서 퇴거하였고, 처분청은 2009년 1월경 이 건 현지확인조사를 실시하고, 위 판결내용에 근거하여 청구인들이 미성조명으로부터 받은 금액 1억4,540만원 중 임대보증금 1억원을 순차로 공제하는 과세기간(2006년 제1기)까지의 차임 상당액인 쟁점①금액을 부동산 임대수입금액 과소신고액으로 판단하였다. (바) 살피건대, 임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도, 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있고 임대인 또한 임차보증금을 반환하지 아니하고 보유하면서 향후 월 임료 상당액을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하고, 대가를 받기로 하고 타인에게 용역을 공급한 이상 실제로 그 대가를 받았는지의 여부는 부가가치세 납부의무의 성립 여부를 결정하는 데 아무런 영향을 미칠 수 없다 할 것인 바(○○○, 2007.12.5. 참조), 청구인들이 제출한 법원의 판결문 등에 의하면, 이홍연과의 임대차계약은 2004.12.31.경 해지된 것으로 보이나, 이홍연이 임대차목적물인 쟁점부동산을 불법점유한 채 반환하지 아니하였고, 청구인들 또한 임차보증금을 반환하지 아니한 채 보유하면서 향후 월 임대료 상당액을 임차보증금에서 공제하는 관계에 있었으므로, 청구인들이 법원의 판결에 의하여 지급받은 금액 중 이홍연이 사실상 임대차용역을 공급받은 과세기간의 미수임대료에 충당하기 위하여 임대차보증금에서 공제한 쟁점①금액은 임대료로 보는 것이 합리적이라고 판단된다.

(2) 쟁점②금액에 대하여 살펴본다. (가) 처분청이 제출한 부동산 임대차계약서에 의하면, 청구인들은 2000.2.28. 쟁점부동산 중 3층 일부를 김○○에게 보증금 2천만원, 월세 140만원에 임대한 것으로 나타난다. (나) 처분청은 청구인들이 받은 월 임대료를 1,272,727원(140만원에서 부가가치세를 공제한 금액)으로 계산하였고, 청구인들이 신고한 임대료(월 120만원)와의 차액인 쟁점②금액을 과소신고한 임대료로 보았는바, 임대차계약서에 의하여 확인되는 쟁점②금액 상당의 임대료를 과소신고한 사실이 없다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.