쟁점아파트의 시가를 증여일로부터 3월 이내에 매매된 매매사례 아파트의 매매사례가액을 기준으로 평가하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2008.4.25. 어머니 오○○로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○상가아파트 ○○호(전용면적은 80.85㎡이고, 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 청구인의 배우자 김◇◇와 공유지분(각 1/2 지분)으로 증여받고, 증여재산가액을 인터넷 시세조회가액인 1억 2,5OO만원(2억 5천만 원의 1/2)으로 하여 2009.6.1. 2008.4.25. 증여분 증여세 8,55O,000원을 자진신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 증여세조사결과 쟁점아파트의 증여일 전후 3월 이내인 2008.1.28. 매매거래된 쟁점아파트와 같은 동, 같은 평형의 715호(이하 "매매사례아파트"라 한다)의 매매가액인 3억 2,5OO만원을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에 대한 증여재산가액을 1억 6,250만원(3억 2.500만원의 1/2)으로 하여 2009.5.15. 청구인에게 2008.4.25. 증여분 증여세 7.588.000원을 추가세액으로 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트에 대한 증여세 신고 시 매매사례가액을 찾을 수 없어 인터넷 시세가액 중 국세청 공시가격인 2억 1,700만 원보다 높은 매매상한가 2억 5천만 원을 증여재산가액으로 하여 신고하였고, 모든 부동산은 그 위치와 주변 환경 및 개ㆍ보수 등의 보존상태 및 매매시기 등에 따라 가격이 다르게 형성되고 있는 바, 매매사례아파트는 전체를 새 아파트처럼 리모델링한 아파트인데 쟁점아파트는 30년 전에 신축된 이후 장기간 임대하여 수리한 적이 없는 낡은 아파트로 청구인의 어머니 오○○는 1세대 2주택을 면하기 위하여 팔려고 하였으나, 팔리지 아니하여 청구인 부부에게 증여한 것 이고, 청구인이 내부 수리를 하여 팔기 위하여 인테리어업자와 상담한 결과, 최소 7천만 원에서 최고 1억 2천만 원의 수리비를 요구하여 수리 하지도 못하고 있는 형편이다. 처분청은 위와 같이 쟁점아파트와 매매사례아파트가 비교대상이 될 수 없는데도 과세물건의 구체적인 현상을 확인하지도 아니하고 두 아파트가 동일한 가액으로 거래된다고 추정하여 과세한 것은 세법을 편의적으로 확대해석ㆍ적용한 것으로 부당하며 평가기간 내에 매매 사례가 거의 없어 대부분 기준시가로 과세하는 토지나 건물 및 단독 주택 등의 경우와 비교하여 볼 때, 공평과세의 원칙에도 어긋나는 것이므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 아파트의 경우 내부수리 상태 및 인테리어 등은 재산가격에 크게 영향을 미치지 못하고 오히려 그 위치 층수나 조망권 등이 가격에 미치는 영향이 크다고 할 것인 바 매매사례아파트는 쟁점아파트와 같은 동, 같은 층, 같은 면적, 같은 방향인 바로 옆집으로 2007.4.30. 고시된 기준시가도 2억 1,700만 원으로 쟁점아파트와 동일하고, 국토해양부의 실거래가 신고자료를 보면, 쟁점아파트와 같은 동, 같은 평형인 520호(2008.4.11. 거래) 및 620호(2008.4.18. 거래)의 실거래가 신고가액이 각각 3억 원 및 3억 3,500만원으로 나타나며, 증여세 신고 당시(2008.7.22.) 국토해양부 부동산거래시스템에도 2008.1.21. ~ 2008.4.20. 기간 중에 거래된 쟁점아파트와 같은 동에 대한 개별 실거래가격정보(하한가 3억 원~3억 3.500만원)가 3억 원 이상으로 형성되고 있음이 확인되므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 시가를 증여일로부터 3월 이내에 매매된 매매사례 아파트의 매매사례가액을 기준으로 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 매매사례아파트가 내ㆍ외부를 수리하여 전체적으로 리모델링한 아파트로서 30년 전 신축된 이후 수리한 적이 없는 낡은 아파트인 쟁점아파트와 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당되지 아니한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 처분청의 매매사례아파트에 대한 매매사례가액, 기준시가 및 인근 아파트에 대한 국토해양부의 실거래가 신고자료 등에 대한 조사 내역을 보면, 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점아파트와 매매사례아파트의 기준시가, 매매사례가액 및 국토해양부의 실거래가 신고자료에 대한 조사내역 (단위: 천원, ㎡) 구분 호수 전용면적 매매계약일 (증여일) 거래가액 (증여가액) 기준시가 (07.4.30고시) 쟁점아파트

○○호 80.85 (2008.4.25) (250,000) 217,000 매매사례아파트

○○호 80.85 2008.1.28. 325,000 217,000 국토해양부 실거래가 신고자료

○○호 78.75 2008.3.11. 340,000 217,000

○○호 80.85 2008.4.11. 300,000 217,000

○○호 80.85 2008.4.18. 335,000 217,000 (2) 상속세 및 증여세법 제60조 에 의하면 상속재산의 평가는 시가로 볼 수 있는 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 가격이 있는 경우에는 이를 우선 적용하여 평가하는 것이고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 방법인 국세청장이 고시한 기준 시가 등으로 평가할 수 있는 것으로 규정하고 있고 같은 법 시행령 제49조 제5항에 의하면 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동 일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액도 시가로 보도록 규정하고 있는바 당해 재산과 면적ㆍ종류ㆍ용도ㆍ종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는데 그 입법취지가 있다고 할 것이므로 평가 기준일 전후 3월 이내에 거래된 매매사례아파트가 당해 증여아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사하다면 매매사례아파트의 매매 사례가액을 기준시가 보다 먼저 적용하는 것이 타당하다고 할 것이다 (국심 2007서281. 2007.4.6.외 다수 같은 뜻임).

(3) 이 건의 경우, 청구인은 매매사례아파트가 수리가 잘 되어 있는 깨끗한 아파트이고 쟁점아파트는 신축 후 수리된 사실이 없는 낡은 아파트로서 비교대상이 될 수 없다는 주장이나 청구인이 제출 한 증빙자료만으로는 위와 같은 주장내용을 입증하기에는 부족한 것으로 보여지는 반면, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 적용한 매매사례아파트는 이 건 증여일(2008.4.25.)로부터 3월 이내인 2008.1.28. 매매계약이 체결되어 2008.2.29. 소유권이전등기되었고, 쟁점아파트와 같은 동, 같은 층으로 면적도 동일하며, 기준시가도 2억 1,700만원(2007.4.30. 고시)으로 동일하고, 쟁점아파트와 인근에 위치한 아파트에 대한 국토해양부의 실거래가 신고자료(위 표 참조) 등으로 볼 때, 두 아파트의 시가 차이가 있다고 볼 만한 사유가 없어 보이므로 매매사례아파트는 쟁점아파트 와 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당되는 것으로 보인다.

(4) 그렇다면, 처분청이 쟁점아파트의 시가를 매매사례아파트의 매매사례가액으로 평가하여 이를 기준으로 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.