각 필지별로 매매계약서를 작성하여 양도차익을 신고한 것을 일괄양도 한 것으로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1985.1.1.(의제취득일)~1997.12.30. 기간 동안 서울특별시 서대문구 ○○○○○ 91 대지 95.9m 2, 건물 56.2m 2, 96 대지 531.9m 2, 건물 204.96m 2, 96-3 대지 129.9m 2, 건물 91.14m 2, 107-6 대지 79.3m 2, 건물 47.93m 2 (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 각각 취득하여 2008.7.31. ○○○ 제4구역 제4-1 도심재개발구역의 재개발사업을 추진하고 있는 엠○○○산업개발주식회가(이하 “엠○○○산업”이라 한다)에게 95억원에 양도하고, 각 필지별로 작성된 매매계약서(4매) 상의 양도가액을 근거로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 처분청에 2008.9.30. 양도소득과세표준 예정신고 및 세액 545,698,410원을 자진 납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 양도소득세를 절감하기 위하여 각 필지별 매매계약서를 임의로 작성한 것으로 보고 전체양도가액 95억원을 각 필지별 기준시가로 안분계산하여 양도당시 각 필지별 실지거래가액을 산정한 후, 2009.5.13. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 422,582,900원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.8.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인과 엠○○○산업 간의 쟁점부동산 거래는 특수관계없는 당사자 간에 필지별로 위치, 면적(규모), 사양, 활용도 등을 감안하여 그 가액을 산정하고 필지별로 각각 매매계약을 체결한 것으로 필지별 실지양도가액이 명백히 구분되어 존재하는 정당한 계약이며, 청구인은 쟁점부동산 취득과 관련하여 엠○○○산업이 취득자산을 필지별로 구분기장하였다면 이는 필지로 구분되어 매매된 것을 입증하는 증빙이 될 수 있을 것으로 판단하고 회계처리 내용(용지계정)에 관한 장부를 확보하려 하였으나 청구일 현재까지 엠○○○산업의 비협조로 이를 확보하지 못하였으므로 이를 직권으로 조사하여야 한다. 또한 필지별로 명확히 구분된 쟁점부동산의 양도가약은 엠○○○산업이 매입한 인근 토지의 매매가액과 비교하더라도 합리적이고, 상관행상 인정될 수 있는 범위내의 가액이며, 처분청은 엠○○○산업의 입장에서는 개발사업지구내의 부동산을 매입한 후 건물은 어차피 멸실하고 토지만 사용할 것이므로 각 필지별로 차이가 없는 것으로 판단하고 있으나, 이와 같은 판단은 매매가 이루어진 이후의 문제이며 매매가 성립되기 전까지 양도자의 입장에서는 구애받을 필요가 없는 것인 바, 처분청의 시각이 정단하다면, 엠○○○산업의 입장에서는 개발사업지구내의 모든 토지는 향우 개발사업에서 동일한 효용가치를 지니므로 가가각의 지주들로부터 모두 동일한 가격으로 사업부지내 부동산을 취득하여야 할 것이나, 시장경제에서는 어느 일방의 효용가치가 아니라 거래쌍방의 의사가 반영되는 수요와 공급의 원리에 의하여 가격이 결정되는 것이므로 쟁점부동산의 거래에 있어서도 각 필지별 특성에 대한 쌍방의 효용가치의 차이로 인해 매매가격의 차이가 발생할 수밖에 없었는 바, 처분청이 소득세법제100조 및 부가가치세법 시행령제48조 제4항의 규정에 의한 안분계산 규정을 쟁점부동산의 경우까지 적용하는 것은 조세법률주의를 위반한 행정처분인 바, 쟁점부동산의 양도는 각 필지별로 양도가액이 계약서에 의하여 명백히 구분되고, 각 필지별 양도가액이 개별 특성이나 효용가치의 차이에 따라 상관행상 인정될 수 있는 합리적인 범위 내에서 결정되었으므로 매매계약서에 의하여 확인되는 가액을 실지양도가액으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 자유계약원칙에 따라 각 필지별로 매매계약서를 작성하였으므로 정당한 계약서 임을 주장하나, 쟁점부동산은 연접해 있어 사실상 하나의 부동산으로 볼 수 있고 일괄양도한 사실이 엠○○○산업의 실무책임자인 김ㅁㅅ의 확인서에 의하여 확인되며, 청구인은 쟁점부동산 중 일부인 ○○○○○ 96-3, 107-6이 맹지임을 주장하나, 처분청에서 건물멸실 전 현황을 확인한 바, 4개 필지의 건물이 한 필지처럼 서로 연접되어 있으며 대문이 두 곳으로 통행 상 전혀 문제가 없어 맹지가 아닌 것으로 판단된다. 또한 쟁점부동산은 재개발시행사가 토지만 사용하기 위하여 일괄매입하였고 토지의 개별공시지가는 주택분 토지(m2당 418만원)보다 나머지 필지의 토지(m2당 441만원)가 더 높으므로 주택분 토지의 매매가액은 양도소득세를 절감할 목적으로 임의로 높게 기재한 것으로 판단되며, 엠○○○산업에 확인한 바, 청구인이 양도한 4개 필지를 일괄 매입하는 조건으로 95억원에 매입확인되며, 청구인은 양도소득세를 절감할 목적으로 임의적으로 매매계약서를 작성한 것으로 판단되므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 재개발사업시행자에게 양도하고 각 필지별로 매매계약서(4매)를 작성하여 양도차익을 신고하였으나, 처분청이 이를 일괄양도로서 필지별 매매계약서를 임의로 작성한 것으로 보아 전체양도가액(95억원)을 필지별 기준시가로 안분계산한 가액을 각 필지별 실지양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 선정】

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. (3) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

① 과세되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업(이하 "과세사업"이라 한다)과 면세되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업(이하 "면세사업"이라 한다)에 공통으로 사용되는 재화를 공급하는 경우에 그 과세표준은 다음 산식에 의하여 계산한다. 다만, 휴업 등으로 인하여 직전과세기간의 공급가액이 없는 경우에는 그 재화를 공급한 날에 가장 가까운 과세기간의 공급가액에 의하여 계산한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 95억원에 일괄양도하였음에도 양도소득세를 절감하기 위하여 각 필지별로 매매계약서 4매를 임의로 작성한 것으로 보고 전체양도가액을 각 필지별 기준시가로 안분하여 산정된 양도가액을 각 필지별 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세하였으며, 이에 대하여 청구인은 처분청이 소득세법제100조 및 부가가치세법 시행령제48조의 제4항에 의한 안분계산 규정을 쟁점부동산의 경우까지 적용하는 것은 조세법률주의를 위반한 행정처분인 바, 쟁점부동산의 양도는 각 필지별로 양도가액이 계약서에 의하여 명백히 구분되고, 각 필지별 양도가액이 개별 특성이나 효용가치의 차이에 따라 상관행상 인정될 수 있는 합리적인 범위 내에서 결정되었으며, 매매계약서에 의하여 확인되는 가액을 실지양도가액으로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(1) 처분청의 과세근거가 된 과세쟁점자문위원회의 의결내용에 의하면, 엠○○○산업의 토지매입 실무책임자인 김ㅁㅅ가 쟁점부동산을 건물용도의 구분없이 95억원으로 산정하여 일괄매수하였으나, 청구인이 각 필지별로 매매계약서 작성을 요구하였음을 확인한 사실, 매수인이 건물 철거 후, 토지만을 사용하기 위해 쟁점부동산을 매입한 사실, 필지별 개별공기지가는 별 차이가 없었음에도 양도소득세를 절감하기 위하여 기준시가에 비해 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 필지에 양도가액을 과다하게 기재한 사실 등으로 보아 쟁점부동산은 필지 구분없이 일괄양도한 것으로 보이므로 전체 양도가액을 기준시가 비율로 안분한 가액을 각 필지별 양도가액으로 보아 과세한 것으로 나타난다,

(2) 청구인은 매수자인 엠○○○산업과 협상과정을 통하여 쟁점 부동산의 각 필지별 매매가격에 대한 합의가 이루어짐에 따라 변호사 입회하에 각 필지별로 매매계약을 체결하여 2008.7.31. 매매대금을 수취하고 아래 <표1>과 같이 쟁점부동산을 양도하였음을 주장하면서 그 증빙으로 각 필지별 부동산 매매계약서 4매를 제출하고 있다. <표1> 쟁점부동산 매매계약서 내역 (단위: m 2, 백만원) 소재지 건물면적 토지 면적 취득일 양도일 양도가액 건축물현황

○○○○○ 91 56.20 95.9 '97.12 ‘08.07 609 무허가 건물

○○○○○ 96 204.96 531.0 '77.10 ‘08.07 7,850 주택 및 근생 1세대1(고가)주택

○○○○○ 96-3 91.14 129.9 '04.10 ‘08.07 858

○○○○○ 107-6 47.93 79.3 '97.12 ‘08.07 456 합 계 400.23 836.1 9,500

(3) 청구인은 쟁점부동산의 필지별 거래가액과 인근 매매사례가액이 유사함을 입증하는 증빙으로 아래 <표2>와 같이 사업부지내 유사매매가례가액을 제출하고 있는 바, 청구인은 107-5 토지의 경우는 m 2 당 3,780,000원에 거래되었고, 90 토지는 m 2 당 25,372,000원에 거래되었으며, 쟁점부동산의 각 필지별 m 2 당 매매가액은 최저 4,503,000원에서 최고 14,783,000원으로 인근 다른 토지들의 매매사례가액 범위 내에 있으므로 쟁점부동산의 필지별 거래가액은 시가에도 적합한 가액임을 주장한다. <표2> 인근 사업부지내 매매사례가액 비교 (단위: m 2, 천원) 소재지 토지면적 매매가액 양도일자 양도인 총 가액 m 2 당 가액

○○○○○ 70-1 271.1 1,655,000 6,104 ‘08.04.01 서ㅎㅅ

○○○○○ 73 277.6 1,915,376 6,899 ‘08.04.10 임ㅊㅅ

○○○○○ 79 102.5 1,800,000 17,560 ‘08.01.29 제○○○

○○○○○ 83 105.4 2,650,000 25,142 ‘09.02.05 김ㅇㅂ

○○○○○ 90 109.1 2,768,000 25,372 ‘07.10.12 백ㄷㄱ

○○○○○ 91 95.9 609,000 6,350 ‘08.07.31 김ㅇㄱ

○○○○○ 92-1 49.6 750,000 15,121 ‘08.10.13 이ㄱㅇ

○○○○○ 93 82.6 1,300,000 15,738 ‘08.04.10 복○○○

○○○○○ 94 61.8 1,050,000 16,990 ‘08.03.28 이ㅈㄱ

○○○○○ 95-1 425.1 4,750,899 11,175 ‘08.04.10 박ㅈㅅ

○○○○○ 96 531.0 7,850,000 14,783 ‘08.07.31 김ㅇㄱ

○○○○○ 96-3 129.9 585,000 4,503 ‘08.07.31 김ㅇㄱ

○○○○○ 97 86.0 837,793 9,741 ‘08.04.10 한ㅈㅅ

○○○○○ 98-1 175.2 3,400,000 19,406 ‘08.02.05 주ㄷㄱ

○○○○○ 107-5 52.9 200,000 3,780 ‘08.07.07 장ㅇㅎ

○○○○○ 107-6 79.3 456,000 5,750 ‘08.07.31 김ㅇㄱ

(4) 소득세법제100조 제2항에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산하며, 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조 제6항은 위 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제48조의2 제4항은 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다고 규정하면서 제1호에서 토지와 건물 등에 대한 소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있다.

(4) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 볼 때, 청구인은 각 필지별로 매매계약서 4매를 각각 작성하였으므로 그 계약서에 기재된 매매가액을 각 필지별 실지양도가액으로 보아야 한다는 주장이나, 매수자인 엠○○○산업의 토지매입 실무자 김ㅁㅅ는 엠○○○산업이 쟁점 부동산을 총매매대금 95억원에 건물용도 구분없이 평당가액 37,821,000원에 일괄매수하였으나 청구인의 요청으로 각 필지별로 매입한 것으로 화여 매매계약서 4매를 작성하였다고 진술하면서 확인서를 제출한 점, 일반적으로 재개발 지구 내의 토지 거래는 각 필지별이 아닌, 단위면적(3.3m 2)당 가액에 전체면적을 곱하여 산정된 금액을 기준으로 계약이 체결되고 있는 점, 재개발 지구 내의 토지를 건설회사에서 매수하면서 사업지구 내의 토지를 개별 필지별로 가액을 책정하여 거래하는 것은 사회통념에도 맞지 아니하는 점 등으로 보아, 쟁점토지의 실지양도가액 95억원에 대하여는 다툼이 없는 이 건의 경우 각 필지별로 양도가액이 상이하다고 보고 각 필지별 기준시가로 안분계산 한 가액을 각 필지별 실지양도가액으로 보아 과세하여야 한다는 청구인의 주장은 타당하지 아니한 것으로 판단된다. 따라서 청구인이 쟁점부동산을 각 필지별 구분없이 일괄하여 95억원에 양도한 것으로 보고 양도가액을 각 필지별 기준시가로 안분계산하여 산정된 양도가액을 기준으로 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.