주택의 취득가액을 취득당시 매매사례가액으로 하여야 한다는 주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1997.8.2. 남편 조□창으로부터 서울특별시 ○○구 ○○동 299-24 현대연립 201호(대지 35.77㎡, 건물 76.33㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받고, 2006.11.17. 이를 마○자에게 140,000,000원에 양도한 후, 2007.5.28. 양도가액을 140,000,000원, 취득가액을 환산가액인 110,701,000원으로 하여 2006년 귀속 양도소득세 2,816,870원을 확정신고․자진납부 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고, 소득세법 시행령 제163조 제9항 제2호 에 따라 평가한 금액 68,793,203원을 취득가액으로 보아, 2009.7.6. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 10,873,350원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 남편 조□창은 1996년 10월 경 쟁점주택을 1억 2천만원에 분양받고 취․등록세는 9,500만원을 과세표준으로 하여 신고하였다가, 1997.8.8. 쟁점주택을 청구인에게 증여하였는바, 쟁점주택의 원 취득가액은 분양계약서의 분실 등으로 인하여 확인되지 아니하나, 쟁점주택과 면적․위치․용도 등이 유사한 아래 층(현대연립 101호)의 분양가액(88,000,000원)이 확인되고 있으므로 동 가액(이하 “매매사례가액”이라 한다)을 쟁점주택의 취득가액으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 시행령제163조 제9항 제2호는 건물의 기준시가가 고시되기 전에 증여받은 건물의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하는 경우 증여일 현재 “상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액”과 “제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액” 중 많은 금액을 취득가액으로 보도록 규정하고 있는 바, 쟁점주택의 매매사례가액의 경우엔 이를 시가로 볼 수 있는 근거조항인 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항이 2003.12.30. 신설되어 2004.1.1. 이후 증여분부터 적용되도록 규정되어 있으므로 이 건과 같이 1997.8.8. 증여받은 쟁점주택의 경우에는 동 매매사례가액을 “상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액”으로 보기는 어려우므로, 결국 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 따라 평가한 금액 47,004,110원(증여세 무신고에 따른 결정금액)과 소득세법 시행령제164조 제7항의 규정에 따라 평가한 금액 68,793,203원 중 많은 금액인 68,793,203원을 취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 취득가액을 취득당시 매매사례가액으로 하여야 한다는 청구인 주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 양도일 당시의 법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

2. 상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】

⑦ 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. 국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

(2) 증여일 당시의 법령

○ 상속세및증여세법 (1998.12.28. 법률 제5582호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 (1998.12.28. 법률 제5582호로 개정되기 전의 것) 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류․규모․거래상황 등을 참작하여 매년 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시한 가액으로 평가한다.

○ 상속세및증여세법 시행령(1998.12.31. 대통령령 제15971호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서 생략)

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 당해 재산에 대하여 수용 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 또는 공매가액

② 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 시행령 (1998.12.31. 대통령령 제15971호로 개정되기 전의 것) 제50조【부동산의 평가】

③ 법 제61조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액”이라 함은 지방세법시행령 제80조 제1항 의 규정에 의한 시가표준액에 의한 가액을 말한다.

(3) 매매사례가액 관련 규정

○ 상속세및증여세법 시행령(2003.12.30. 대통령령 제18177호로 개정된 것) 제49조【평가의 원칙 등】

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

○ 개정 부칙 제2조【일반적 적용례】 이 영은 이 영 시행후 상속이 개시되거나 증여하는 분부터 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 부동산매매계약서, 정귀섭의 부동산매매계약서, 부동산등기부등본 및 국세통합전산망(TIS) 자료 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 다음의 사실이 확인된다. (가) 청구인의 남편 조□창은 1996.12.12. 쟁점주택을 취득한 후, 1997.8.8. 청구인에게 이를 증여하였고, 청구인은 2006.11.18. 마○자에게 140,000,000원에 이를 양도하였다. (나) 청구인은 쟁점주택을 증여받은 후 증여세를 신고하지 아니하였고, 처분청은 이에 대하여 쟁점주택의 시가를 47,004,110원(=토지분 31,942,610원 + 건물분 15,601,500원)으로 보아 무신고 결정(납부할 세액 없음)하였다. (다) 청구인은 2007.5.28. 2006년 귀속 양도소득세를 확정신고․자진납부하면서, 쟁점주택의 취득가액을 110,701,705원〔=140,000,000원(양도실가) × {68,793,203원 (취득당시 공시가액, 최초공시가액에 의한 환산가액임) ÷ 87,000,000원(양도당시 공시가액)}〕으로 하여 신고한 반면, 처분청은 소득세법 시행령제163조 제9항 제2호에 따라 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조에 따라 평가한 금액 47,004,110원(증여 당시 처분청 결정금액임)과 소득세법 시행령제164조 제7항에 따라 평가한 금액 68,793,203원〔=82,000,000원(최초공시가액) ×{(26,709,394 원 + 31,942,610원: 쟁점주택 취득 당시의 건물과 토지 기준시가) ÷ (28,776,410원 + 41,135,500원: 주택가액 최초공시 당시의 건물과 토지 기준시가)}〕 중 많은 금액인 68,793,203원을 취득가액으로 보아 이 건 부과처분을 하였

• 다. (라) 한편, 쟁점주택의 아래층(현대연립 101호)의 부동산매매계약서에 의하면, 정○○은 1996.12.13. 김□□로부터 88,000,000원에 위 현대연립 101호를 양수한 것으로 확인된다.

(2) 살피건대, 청구인은 쟁점주택과 면적․위치․용도 등이 유사한 현대연립 101호의 매매사례가액이 확인되고 있으므로 이를 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 동 매매사례가액은 현대연립 101호의 계약일이 쟁점주택 증여일로부터 3개월 이전이어서 이를 상속세 및 증여세법에 따른 시가로 볼 수 있는 매매사례가액으로 보기도 어렵다 할 것이고, 특히 소득세법 시행령제163조 제9항 제2호는 상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 증여받은 건물의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하는 경우 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액을 취득가액으로 보도록 규정하고 있는데, 쟁점주택과 면적․위치․용도 등이 동일하거나 유사한 주택의 가액(매매사례가액)은 이를 시가로 볼 수 있는 근거조항인 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 이 2003.12.30.에야 신설되었고 개정 부칙은 위 규정을 2004.1.1. 이후 증여분부터 적용하도록 규정하고 있어, 이 건과 같이 1997.8.8. 증여받은 쟁점주택의 경우에는 쟁점주택의 매매사례가액을 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 볼 수는 없다 할 것(조심 2008중4038, 2009.1.20., 같은 뜻임)이므로, 결국 청구인의 위 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.