양도계약서의 진위 판단

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2006.11.21. ○○○ 소재 건물 2,152.5㎡과 대지 871.56㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 및 시설물 일체(쟁점부동산을 포함하여 이하 “쟁점부동산 등”이라 한다)를 2,760,000천원에 민○○○에게 양도한 후, 쟁점부동산에 대한 양도가액을 2,110,000천원으로 기재한 매매계약서(이하 “제2차 매매계약서”라 한다)를 첨부하여 2007.1.31. 2006년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점부동산 등을 당초 2006.5.29. 청구인과 주식회사 ○○○가 양도가액을 3,550,000천원으로 하여 이행각서(매각동의서) 및 부동산매매계약서(이하 “제1차 매매계약서”라 한다)를 작성하고 ○○○가 지정하는 제3자에게 소유권을 이전하기로 약정한 사실을 확인하고 쟁점부동산의 양도가액을 2,814,567천원으로 하여 2009.7.7. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 328,618,330원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 취득자인 민○○○의 아버지 민○○○의 은행계좌에서 2006.11.21. 발행된 200,000천원의 ○○○에 채○○○가 배서인으로 나타나는데, 채○○○가 동 자기앞수표는 청구인으로부터 매도잔금으로 받았다고 처분청에 주장하였으나, 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 체결한 매매계약서를 보면 매매대금은 총 2,750,000천원으로 계약금 100,000천원, 잔금 2,650,000천원이고, 계약금은 지급하고 잔금 2,650,000천원은 채무승계하는 것으로 되어 있어 채○○○의 주장은 사실과 다르고, 청구인은 동 자기앞수표를 민○○○로부터 지급받은 사실 및 채○○○에게 지급한 사실이 없으며, 자기앞수표의 배서란에도 채○○○만이 이서한 사실이 나타나고, 양수인도 청구인에게 동 자기앞수표를 지급한 사실이 없다고 진술하였다. 또한, 처분청이 제시한 제1차 매매계약서는 계약금의 지급시기, 중도금액, 잔금액 등이 확인된 사실이 없고, 법원판결과 관련하여 재판목적과 상이한 사건으로 계약이 체결된 사실만 언급되었을 뿐 양도금액에 진위 여부를 다툰 사실이 없고, 금융권 대출 승계 및 부동산 양수도 실현을 위해 작성되었으나 이후 양수도 가액은 상호 조정을 거쳐 청구인이 제출한 계약서로 확정되었고, 계약내용과 같이 이행되지 않았으며, 제1차 매매계약서의 계약금 지급일은 2006.5.31.이나 지급된 사실이 없고, 청구인이 제시한 제2차 매매계약서의 계약금 지급일(2006.11.10.)에 계약금 150,000천원을 받아 같은 날 금융기관의 연체이자를 변제한 사실이 확인되므로 제1차 매매계약서를 실지 계약서로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견

○○○지방법원 ○○○ 사해행위취소 등에 대한 판결문(2007.11.29.)과 동 재판 진행 중에 제시된 증빙을 검토한 바, ○○○와 청구인은 당해 부동산 등의 총 매매가액을 3,550,000천원으로 하는 계약을 체결하였음이 확인되었고, 취득자인 민○○○가 제출한 답변서의 증빙서류에도 3,550,000천원으로 작성된 매매계약서가 첨부되어 있는 등 제1차 매매계약서가 실제계약서임이 확인되었다. 청구인이 잔금청산이라 주장하며 2006.11.21. 민○○○가 청구인의 통장에 대체한 40,000천원을 근거로 제시하였으나 금융조사결과 같은 날 민○○○의 아버지 민○○○의 은행계좌에서 217,000천원이 수표로 출금되어 200,000천원의 자기앞수표가 이행각서(매각동의서)의 갑 채○○○에게 전달되었음이 수표이면에서 확인되고 있고, 매매당시 청구인에게 받을 잔금이 있어 200,000천원을 매도잔금으로 지급받았다고 채○○○가 진술하였으므로 제1차 매매계약서를 쟁점부동산의 실제 매매계약서로 보아 과세한 처분에 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 등의 양도가액이 제1차 매매계약서상의 가액(3,550백만원)인지 아니면 제2차 매매계약서상의 가액(2,760백만원)인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

③ 제1항 및 제2항 각호의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 제94조제1항 각호의 자산을법인세법제52조의 규정에 의한 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함한다)에게 양도한 경우로서 동법 제67조의 규정에 의하여 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 때에는 동법 제52조의 규정에 의한 시가를 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액으로 본다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈누 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑥ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 처분청이 과세근거로 삼은 제1차 매매계약서는 계약금의 지급시기, 중도금액, 잔금액 등이 확인된 사실이 없고, 금융권 대출 승계 및 부동산 양수도 실현을 위해 작성되었으나, 이후 양수·도 가액은 상호 조정을 거쳐 청구인이 제출한 제2차 매매계약서로 확정되었으므로 제1차 매매계약서를 실지 계약서로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 제1차 매매계약서의 기재내용을 살펴보면 청구인은 2006.5.29. 쟁점부동산 등에 대하여 ○○○와 양도가액을 3,550,000천원으로 하여 매매계약을 하였고, 이행각서에는 청구인과 채○○○를 ‘갑’으로, ○○○를 ‘을’로 하여 ○○○가 2006.11.30.까지 매각행위에 대한 대리권을 가지는 것으로, 청구인과 채○○○는 ○○○의 매각행위에 필요한 모든 사항에 대하여 ○○○에 적극 협조할 의무가 있고 이를 태만히 하여 ○○○의 매각행위에 지장을 초래할 경우 쟁점부동산 등의 소유권을 ○○○에게 양도하는 것으로 간주하며 ○○○는 매각행위의 대리기간동안 청구인의 채권자○○○에게 납입할 이자금액 전부를 책임지고 납부하는 것으로, ○○○는 쟁점부동산 등을 매각한 뒤 3,550,000천원을 청구인과 채○○○에게 정산하며 나머지 차액은 ○○○가 용역비용으로 전부 회수하는 것으로, 2006.11.30.이 경과하면 이행각서의 모든 효력은 상실되는 것으로 기재되어 있다. 또한, 양도가액은 계약금 150,000천원, 중도금 2,550,000천원, 잔금850,000천원, 합계 3,550,000천원으로서 계약금은 2006.5.31. 지급하고, 중도금은 주식회사 ○○○저축은행의 채무금을 인수하는 것으로 대체하며, 잔금은 양수인이 지정하는 기일에 지급하고 매각행위 대리에 따라 매각이 성사되는 경우 청구인은 ○○○ 및 ○○○가 지정하는 제3자에게 쟁점부동산 등을 양도하기로 기재되어 있다. (나) 제2차 매매계약서의 기재내용을 살펴보면 청구인과 민○○○는 쟁점부동산 등의 양도가액을 토지 1,250,000천원, 건물 860,000천원, 기타 650,000천원 합계 2,760,000천원으로, 양도가액 지급은 계약금 150,000천원, 중도금 2,570,000천원, 잔금 40,000천원으로, 중도금은 주식회사 ○○○저축은행의 대출채무를 양수자인 민○○○가 인수하는 것으로, 잔금 40,000천원은 2006.11.21. 지급하는 것으로 기재되어 있다. (다) ○○○지방법원 ○○○ 판결문을 보면 청구인은 2004.2.1. ○○○라는 상호로 쟁점부동산을 주소지로 하여 해수가공 및 임대업을 하다가 경영난으로 2006.5.31. ○○○와 쟁점부동산 및 부속 시설물에 관하여 계약금 150,000천원, 중도금 2,550,000천원, 잔금 850,000천원 합계 3,550,000천원으로 매매가격을 정하고 중도금은 쟁점부동산에 설정된 주식회사 ○○○저축은행에 대한 근저당권 피담보채무의 인수로 갈음하기로 하며, ○○○가 지정하는 제3자에게 소유권을 이전하는데 협력한다는 내용의 매매계약을 체결한 것으로 기재되어 있다. (라) 청구인이 제시한 민○○○의 사실확인서에 의하면 2006.5.31.자 체결한 제1차 매매계약서(양수가액 35억5천만원)는 실제 매매계약을 체결하기 전에 금융권의 융자를 최대한 확보하기 위해 작성하였으며, 실제 매매계약서는 2006.11.10.에 체결한 제2차 매매매계약서(양수가액 27억6천만원)인 것으로 기재되어 있다.

(2) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 청구인이 제1차 매매계약서와 달리 쟁점부동산 등을 2,760,000천원에 양도하여야 할 만한 사정이 드러나지 않는 점, ○○○지방법원의 위 판결문에 의하면 ○○○와 청구인간에 쟁점부동산 등의 총 매매가액을 3,550,000천원으로 하는 계약이 체결된 것으로 나타나는 점, 취득자인 민○○○가 제출한 답변서의 증빙서류에도 3,550,000천원으로 작성된 제1차 매매계약서가 첨부되었던 점, 제1차 매매계약서에는 채○○○가 갑의 지위로 계약당사자로 기재되어 있으나 제2차 매매계약서에는 계약당사자에서 제외되어 있고, 채○○○가 2006.5.29.자 제1차 매매계약서가 실제의 계약서로서 양도가액은 3,550,000천원이라고 진술하고 있는 점, 쟁점부동산 등의 매매가액이 2,760,000천원이 아닌 3,550,000천원일 경우 쟁점부동산 등의 양수자인 민○○○(1981년생, 계약당시 25세)는 추가로 자금출처를 입증하여야 하고 청구인은 양도소득세를 추가로 부담하게 되어 서로 이해가 일치하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산 등의 실제 양도계약서가 제2차 매매계약서라는 청구주장을 인정하기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 제1차 매매계약서를 쟁점부동산 등의 실제 양도계약서로 보아 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.