검인계약서상 취득가액을 실지 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2000.4.27. 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 임야 171.85㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2008.1.31. 양도하고 2008.3.31. 취득가액은 기준시가를 적용한 32,904,510원, 양도가액은 실지거래가액인 103,980,000원으로 하여 2008년 귀속 양도소득세 10,355,630원을 신고 ․ 납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 양도소득세 신고내용에 대한 현지 확인 결과, 쟁점토지의 취득가액은 200.4.27. 청구인이 ○○시장에게 제출한 쟁점토지의 검인계약서상 금액 6,400만원 중 청구인 지분(1/2)에 해당하는 3,200만원으로 하여 쟁점토지의 양도를 비사업용토지의 양도에 해당된다고 보아 중과세율(60%)을 적용하여 2009.3.17. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 28,703,030원을 경정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.23. 이의신청을 거쳐 2009.7.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인과 진○○는 손○○이 발주한 다세대 신축공사를 시공하고 공사대금 중 1억원을 수령하지 못하여 손○○과 동서인 서○○ 명의의 쟁점토지를 청구인과 진○○가 2000.4.27. 공사대금조로 각각 1/2지분씩 소유권 이전 받고 별도의 매매계약서는 작성하지 아니하였으며, 쟁점토지의 취득가액은 개별공시지가와 근사치인 6,400만원(청구인 1/2지분 3,200만원)으로 산정, 소유권 이전용 검인계약서를 작성하게 되어 정확한 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 실지양도가액으로 환산한 취득가액을 산정하여 양도차익을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 취득시 계약서 등의 관련 증빙을 제시하지 아니하였고, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성된 것으로 추정하여야 할 것이므로 그 계약서가 실제와 달리 낮은 가액으로 작성되었다는 것은 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 함에도 취득시 실지매매계약서 및 매매대금 영수증 등의 구체적인 자료를 제시하지 못하고 있으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 검인계약서상 취득가액을 실지 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액이 적용되는 경우 당해매매사례가액 ․ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 󰊉󰊔 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

○ 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 ․ 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득 당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ------------------ 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지의 실지 양도가액이 1억 398만원이라는 사실에는 다툼이 없으나, 처분청이 쟁점토지에 대한 검인계약서상의 매매대금 3,200만원을 실지 취득가액으로 본데 대하여, 청구인은 쟁점토지의 실지 취득가액이 불분명하므로 실지 양도가액으로 환산한 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(1) 청구인에 의하면, 청구인과 진○○는 1991년에 손○○(건축주 하○○의 위임을 받은 자)이 발주한 다세대 신축공사를 시공하고 총 공사금액 3억 4,000만원 중 미수령한 1억원을 수차례 독촉하였으나, 변제받지 못하다가 200.4.27. 손○○의 동서인 서○○ 명의의 쟁점토지를 청구인과 진○○가 각각 1/2씩 소유권을 이전받아 공사대금과 상계한 것으로 별도 매매계약서는 작성하지 않았다고 주장하고 있다.

(2) 착공신고서에 의하면, 청구인과 진○○가 시공하였다는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 소재한 다세대주택 9세대는 건축주 하○○이 1991.8.3. ○○구청장에게 착공신고하였다.

(3) 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 ○○도 ○○시장이 검인한 계약서(2000.4.27)상 취득금액 6,400만원 중 청구인 지분 3,200만원(1/2)으로 결정한 사실이 확인된다.

(4) 청구인과 손○○간에 채권 ․ 채무관계가 있어 그 대가로 청구인이 쟁점토지를 소유권이전 받았더라도 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 사실은 주장자가 입증하여야 한다.(대법원 1993누23533, 1993.4.9. 같은 뜻임)

(5) 종합하건대, 청구인은 진○○와 손○○이 발주한 다세대 신축공사를 시공하고 공사대금 미수령액 1억원을 수령하지 못하여 손○○과 동서인 서○○ 명의의 쟁점토지를 청구인과 지○○가 2000.4.27. 공사대금조로 각각 1/2지분씩 소유권 이전 받았다고 주장하나, 이에 대한 공사계약서 등 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지의 검인계약서상 청구인 지분 3,200만원이 실지 취득가액이 아니라는 사실에 대하여 취득 당시의 실지 매매계약서 및 매매대금지급 영수증 등의 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하면서 취득가액을 검인계약서상의 금액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.