임대차계약이 해지되어 관리비에 대한 과세가 부당하다는 주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.12.31. 아버지 조○○○으로부터 ○○○(지하 1층 및 지상 9층의 건물임)을 증여받아 2003.1.1.부터 임대업을 영위하는 자로, 2005.12.30. 청구인의 4촌 이종형제(이모의 아들)인 진○○○과 위 건물의 지하 1층과 지상 8층(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 각각 임대보증금 4억원과 평당 관리비 17,000원에 2005.12.30.부터 2010.12.29.까지 임대하는 내용의 임대차 계약을 체결하였다가, 진○○○이 입주하지 아니한 상태에서 위 임대차 계약을 해지하고 2007.1.5. 및 2007.7.31. 2차례에 걸쳐 임대보증금 8억원을 반환한 사실이 있다.
• 나. 처분청은 ○○○방국세청장(이하 “조사관서”라 한다)이 2008.8.21.부터 2008.12.5.까지 청구인에 대한 개인통합조사를 실시하고, 청구인이 진○○○으로부터 임대차계약일인 2005.12.30.부터 임대보증금의 반환일인 2007.7.31.까지의 관리비를 지급받지 아니하였다는 내용의 과세자료를 통보함에 따라 청구인이 특수관계가 없는 임차인으로부터 받은 관리비와 같은 수준으로 진○○○에 대한 관리비(이하 “쟁점관리비”라 한다)를 계산하여 2009.3.16. 청구인에게 부가가치세 2006년 제1기 4,017,460원, 2006년 제2기 6,482,930원, 2007년 제1기 1,888,480원, 2007년 제2기 301,030원과 종합소득세 2006년 귀속 28,377,130원, 2007년 귀속 8,927,570원을 각각 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 가칭 ○○○주식회사라는 회사를 설립하려 하였던 진○○○에게 쟁점건물을 임대하면서, 관리비는 진○○○이 입주한 날부터 받기로 하였으나, 진○○○이 운영하려던 창업투자회사의 사업개시가 어렵다고 보아 입주도 하기 전인 2006.2.16. 임대차계약을 해지하였는 바, 청구인이 임대보증금을 반환할 능력이 없어 임대보증금은 2007.1.5. 및 2007.7.31. 반환하였으나 실제 입주하지 아니한 진○○○으로부터 관리비를 징수하지 아니한 것은 계약상 및 법률상 원인이 소멸되었기 때문이며, 당초 계약내용에 따라 관리비를 지급받지 아니한 것으로 일반적인 상관행에 반한다고 볼 수 없는데도 처분청은 청구인이 조세회피목적으로 특수관계자로부터 관리비를 징수하지 아니한 것으로 쟁점관리비 상당액을 수입금액누락 내지 매출누락으로 보아 청구인에게 이 건 종합소득세와 부가가치세를 과세한 것이므로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 창업투자회사는 자금만 동원되면 되는 것으로 넓은 사무실이 필요하지 않다고 보여지는데도 청구인은 쟁점건물 약 270평을 특수관계자인 진○○○에게 임대하는 것으로 계약한 다음 임차인이 입주하지 아니하였음을 이유로 임대료와 관리비에 대하여 제세 신고를 누락하였고, 청구인은 특수관계가 없는 사업자들에게 건물을 임대할 경우에는 명도일부터 관리비를 징수하기로 하는 내용의 계약을 체결한 반면, 특수관계자인 진○○○에게 쟁점건물을 임대할 당시에는 입주시작일부터 관리비를 징수하기로 하는 내용의 계약을 체결하였는 바, 이는 건전한 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없으며, 민법상 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하면 임차인에게는 임차료 지급의무가 발생함과 동시에 관리비 지급의무도 발생한다고 보아야 하는데, 청구인은 임차료를 반환하지 아니하여 임대차 계약이 지속되었다고 볼 수 있는 기간동안 임대료는 물론 관리비에 대하여도 제세 신고를 누락한 사실이 확인되므로 처분청이 적정임대료를 계산하여 부가가치세 등을 과세함과 동시에 쟁점관리비에 대하여도 부가가치세 등을 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 특수관계자로부터 쟁점관리비를 부당하게 징수하지 아니한 것으로 보아 부가가치세와 종합소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 부가가치세법(2007.12.31. 법률 제8826호로 개정되기 전의 것) 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 3의2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가

(2) 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제41조 【부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득(제17조 제1항 제6호의 3의 규정에 따른 배당소득만 해당한다)ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (3) 소득세법 시행령(2007.12.31. 대통령령 제20516호로 개전되기 전의 것) 제98조 【부당행위계산의 부인】① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. (괄호 생략)

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법 시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법 시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점건물의 임대와 관련하여 청구인과 진○○○이 체결한 ‘부동산 임대차 계약서’에 의하면, 임대차 계약기간은 2005.12.30.부터 2010.12.29.까지로 되어 있고(제2조), 임대보증금은 각 4억원 이외에 임차면적에 대하여 평당 17,000원의 관리비를 지급하되, 관리비는 임차인이 설립예정인 가칭 ○○○(주) 입주시작일부터 부과하는 것으로 되어 있으며(제3조 및 제6조), 임차인이 임대인의 승인없이 임차목적물을 제3자에게 전대 및 질권설정 등 담보로 제공하거나 임대보증금에 대하여 제3자가 압류 등을 한 경우 임대인은 그 사유를 서면으로 통지하고 계약을 해제할 수 있으나(제7조), 임차인은 계약기간 중 임대차 계약을 중도 해지할 수 없다고 약정(제8조)한 것으로 나타난다

(2) 쟁점건물의 임대와 관련하여 청구인이 특수관계가 있는 임차인인 진○○○과 특수관계가 없는 임차인인 천○○○와 체결한 임대차계약서의 내용 중 관리비 계산 규정을 비교해 보면, 청구인은 임차인 진○○○으로부터는 진○○○이 설립예정인 가칭 ○○○주식회사의 ‘입주시작일’부터 관리비를 계산하는 것으로 약정한 반면, 천○○○로부터는 ‘명도약정일’부터 관리비를 계산하는 것으로 약정하였음이 확인된다.

(3) 진○○○이 청구인에게 2006.2.16. 발송한 내용증명 우편물(임대차계약 해지 및 보증금 반환 요청서)에 의하면, 진○○○은 2005.12.30. 체결한 쟁점건물의 임대차 계약과 관련하여 창업투자회사를 설립하여 사업을 시작할 예정이었으나 불경기로 투자를 약속했던 투자자들이 투자를 포기함으로써 사업을 시작할 수 없음을 이유로 쟁점건물의 임대차 계약의 해지를 요청한 것으로 나타나고, 청구인은 이 건 임대보증금 중 4억원을 2007.1.5. 반환하고, 나머지 4억원은 2007.7.31. 반환한 것으로 확인된다.

(4) 조사관서가 2008.8.21.부터 2008.12.5.까지 청구인에 대한 개인통합조사를 실시하고 작성한 조사종결보고서에 의하면, 아래 <표>에 나타난 바와 같이 청구인이 쟁점건물을 진○○○에게 임대하기 전에는 쟁점건물을 청구인과 특수관계가 없는 주식회사 ○○○(이후 법인명이 주식회사 ○○○으로 변경되었으며, 이하 “○○○”이라 한다)에게 임대하면서 지하 1층의 경우 임대보증금 4억원, 매월 관리비 248만원을 받았고, 8층의 경우 임대보증금 4억원, 매월 관리비 238만원을 받았으나, 특수관계자인 진○○○에게 임대하면서 임대보증금 8억원(각각 4억원)만 지급받고, 관리비는 지급받지 아니한 것으로 조사되었다.

○○○

(5) 이상의 조사내용에 기초하여 처분청은 소득세법 제41조 및 같은 법 시행령 제98조의 규정에 따라 ○○○이 청구인에게 지급한 관리비를 정상적인 관리비로 보아 쟁점관리비를 산정하고, 쟁점관리비와 임대료 수입금액 누락액에 대하여 청구인에게 이 건 부가가치세와 종합소득세를 과세하였는 바, 청구인은 실제로 입주하지 아니한 임차인에 대하여 관리비를 징수하지 아니한 것으로 보아 부가가치세와 종합소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하고 있다.

(6) 살피건대, 청구인은 진○○○이 청구인에게 내용증명 우편물을 발송한 날인 2006.2.16.자로 쟁점건물에 대한 임대차 계약이 해지되었다고 주장하나, 이 건 임대차 계약은 청구인이 진○○○에게 임대보증금을 반환한 날인 2007.7.31. 해지된 것으로 보아야 할 것이고, 그때까지 청구인이 진○○○으로부터 관리비를 징수하지 아니한 사실 등이 확인되므로 처분청이 쟁점관리비에 대하여 청구인에게 이 건 부가가치세와 종합소득세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.