잔금청산 등을 이유로 부득이 3주택이 된 경우 양도소득세 중과세율 적용

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2006.3.7. 취득한 ○○호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2008.4.15. 양도한 후 2008.6.30. 1세대2주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세 50%의 세율을 적용하여 양도소득과세표준예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대3주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세 60%의 세율을 적용하여 2009.4.13. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 38,099,000원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 다른 주택 1채를 소유한 상태에서 쟁점주택의 양도계약체결(2008.1.31.) 직후인 2008.2.2. ○○동(이하 “쟁점외주택”이라 한다)에 대한 매매계약을 체결하였기에 청구인으로서는 3주택이 된다는 것을 알지 못하였고, 쟁점외주택의 잔금청산을 쟁점주택의 잔금청산보다 먼저 하여 3주택이 되었는데 이는 쟁점외주택의 집수리를 위하여 잔금을 빨리 지급하였던 것으로 3주택이 된다는 것을 알았더라면 쟁점주택의 잔금청산보다 먼저 하지 않았을 것이며, 쟁점주택의 잔금청산일보다 먼저 쟁점외주택의 집수리를 하고 입주는 쟁점주택의 잔금청산일(2008.4.15.)에 이루어진 사실이 입주자카드나 경비일지 등에 의하여 알 수 있는 점 등을 감안하면 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점외주택의 매매계약서상 잔금청산일인 2008.3.26.과 다르게 2008.3.7. 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 접수한 사실을 인정하고 있으므로 소득세법 시행령제162조 제1항의 규정에 의하여 쟁점외주택을 2008.3.7. 취득한 것으로 보아야 하고, 쟁점주택의 양도일 현재 1세대3주택에 해당하는 것이 명백하며, 부득이 집수리 후 입주를 위하여 잔금을 조기에 지급하였기 때문에 일시적 3주택이 되었다 하여 이를 1세대3주택의 예외사유로 규정하고 있지 아니하므로 1세대3주택에 대한 양도소득세 60%의 세율을 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대3주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세 60%의 세율을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법

○ 제98조【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 양도소득과세표준의 100분의 50 (2) 소득세법 시행령

○ 제162조【양도 또는 취득의 시기 】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

○ 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1.수도권정비계획법제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택.

• 가. 광역시에 소속된 군 및 지방자치법제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면
• 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 지역
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 양도소득세 결정결의서 등에 의하면, 청구인은 2001.7.13. ○○ 연립주택 1-102를 소유한 상태에서 2006.3.7. 취득한 ○○(쟁점주택)을 2008.4.15. 18억 3,000만원에 양도하고 50%의 세율을 적용하여 양도소득과세표준예정신고를 하였고, 처분청은 청구인이 쟁점주택의 양도일 현재 위 연립주택, 쟁점주택 및 ○○(쟁점외주택)를 소유한 1세대3주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세 60%의 세율을 적용하여 이 건 과세한 사실이 확인된다.

(2) 부동산등기부등본에 의하면, 청구인은 2006.3.7. 쟁점주택을 취득하고 2008.4.15. 양도(잔금청산)하기 이전인 2008.3.7. 쟁점외주택에 대한 소유권이전등기를 접수한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 무지에 따라 양도한 쟁점주택의 잔금청산일보다 쟁점외주택에 대한 잔금청산 및 등기접수를 먼저 함에 따라 일시적 1세대3주택이 되었지만 집수리의 필요성 때문에 잔금을 빨리 지급하였던 것인 바, 세법에 대한 전문적인 지식이 없는 일반인의 경제관념 등을 고려하여 양도소득세 60%의 세율을 취소하여야 한다는 주장이다.

(4) 살피건대, 쟁점주택의 양도일(2008.4.15.) 현재 청구인의 세대가 3주택을 보유한 사실이 부동산등기부등본 등에 의하여 확인되고, 청구인의 주장과 같이 쟁점외주택의 집수리 후 입주 등의 필요에 의하여 쟁점주택의 양도일보다 먼저 쟁점외주택의 잔금을 청산하여 일시적 3주택이 되었다 하여 이를소득세법상 1세대3주택의 주택수에서 제외되는 예외사유로 규정하고 있지 아니하므로, 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대3주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세 60%의 세율을 적용하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.