계약해제통보하고 소유권이전등기말소 청구소송 중인 경우 양도로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2007.4.6. ○○○ 상가건물(대지 157.37㎡, 지하 1층 지상 3층 건물 총 연면적 428.48㎡로, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 ○○○에게 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사결과, 쟁점부동산의 실지 양도가액을 3억 9,000만원으로 확인하고 2008.12.10. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 11,845,060원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.3. 이의신청을 거쳐 2009.6.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2007.4.6. ○○○에게 쟁점부동산을 3억 9천만원에 양도하고 계약당일 매매대금 전부를 일시불로 지급받기로 하면서 동시에 동 부동산의 소유권이전등기를 경료하여 주기로 하는 등으로 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하였고, 매매계약 당일 매매대금 3억 9천만원을 ○○○으로부터 지급받았어야 하나, ○○○에 5,000만원의 근저당권이 설정되어 있었던 관계로 매수인을 믿고 매매계약한 당일 ○○○의 명의로 소유권이전등기를 경료하여 주었다. 그러나, ○○○은 2007.4.9. 쟁점부동산에 설정된 근저당권 5,000만원만 해지하고 잔금 3억 4천만원을 지급하지 아니한 상태에서 쟁점부동산을 담보로 1억 9,500만원의 근저당권설정하여 대출까지 받아 부득이 하게 ○○○에게 계약해제를 통보한 후 “소유권이전등기 말소 청구”의 소를 제기하여 현재 소송진행 중으로 양도에 해당되지 아니하므로 쟁점부동산이 양도된 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다. 설령, 쟁점부동산이 ○○○에게 소유권이전등기되어 양도에 해당된다 하더라도 청구인이 쟁점부동산 양도와 관련하여 수취한 대금은 근저당권 설정을 해지한 50,418,917원뿐이고, 나머지는 회수불능 상태이므로 동 회수불능금액 3억 4천만원을 양도가액에서 차감하는 것으로 하여 양도소득 과세표준을 재계산하여 이 건 세액을 경정하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산에 대하여 3억 9천만원에 매각하기로 하는 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 완료하였고, 청구인이 제기한 소유권이전등기말소청구소송에서 ○○○에 따르면, 이 사건 매매계약상 매수인의 청구인에 대한 잔금지급 채무는 모두 소멸하였다고 할 것이므로 청구인에 대해 패소판결한 사실 등으로 볼 때, 쟁점부동산의 소유권이전을 양도로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 매수인에게 쟁점부동산을 소유권이전등기한 후 계약해제통보하고 매수인을 상대로 하여 소유권이전등기말소 청구소송 중인 경우 쟁점부동산을 양도한 것으로 볼 것인지 여부 및 쟁점부동산의 실제 양도가액을 청구인이 주장하는 50,418,917원으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액” 이라 한다)에 의한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

• 다. 사실관계

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양수한 ○○○이 잔금 3억 4천만원을 지급하지 아니하여 계약해제를 통보하고 소유권이전등기 말소 청구의 소를 제기하여 현재 소송진행 중이어서 양도에 해당되지 아니하며, 설령, 쟁점부동산이 양도된 것으로 본다 하더라도 청구인이 쟁점부동산의 양도와 관련하여 수취한 대금은 근저당권 설정을 해지한 50,418,917원뿐이고 나머지는 회수불능 상태이므로 회수불능금액 3억 4천만원은 양도가액에서 차감하여 양도소득 과세표준을 재계산하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산은 ○○○ 대지 157.7㎡, 지하 1층 지상 3층 건물(1층 106.44㎡, 2층 111.4㎡, 3층 111.4㎡, 지층 99.24㎡)로 1990.10.22. 청구인이 매매로 취득하였고 2007.4.6. ○○○의 명의로 소유권이전등기되었으며 2007.4.24. 채권자를 청구인으로 하여 소유권이전등기청구권 가처분결정된 것으로 나타나며, 소유권 이외의 권리에 관한 사항(을구)을 보면, 2006.11.17. ○○○이 채무자를 ○○○로 하여 채권최고액 6,000만원의 근저당권을 설정하였다가 2007.4.9. 등기말소되었고, 2007.4.16. 국민은행이 ○○○을 채무자로 하여 채권최고액 1억 9,500만원의 근저당권을 설정한 사실 등이 확인된다. (나) 청구인이 2007.6.28. 쟁점부동산의 양수자 ○○○을 상대로 하여 제기한 소유권이전등기말소 청구소송(사건: ○○○)에 대한 ○○○의 판결문(2009.1.7.)을 살펴보면,

1. 2007.4.6. 원고(청구인)와 피고(매수자 ○○○)는 쟁점부동산에 대하여 매매대금 3억 9천만원으로 하는 매매계약을 체결하면서 특약으로 매매대금 전부를 2007.4.6. 일시불로 지불하기로 하고, 근저당설정액 6천만원은 피고가 승계하기로 약정하였고, 원고는 같은 날 피고에게 쟁점부동산의 소유권이전등기를 경료해 주었으며, 같은 날 피고는 근저당권자인 ○○○에게 피담보채무 원리금 50,418,917원을 송금하고 2007.4.10. 근저당권 설정등기를 말소시켰고, 이는 다툼이 없는 기초사실로 되어 있다.

2. 원고(청구인)는 피고(○○○)가 원고의 독촉에도 불구하고 쟁점부동산의 매매잔금 3억 4천만원을 지급하지 않았으므로 이 사건 매매계약을 해제하였는 바, 그 원상회복을 위하여 피고는 원고에게 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기말소 절차를 이행할 의무가 있다고 주장하고 있고, 이에 대하여 피고는 이 사건 매매계약 체결 이전에 원고에게 수백만원 또는 수천만원을 수십회에 걸쳐 빌려주었고, 그 합계액이 3억원에 달하게 되어 변제를 독촉하자 원고가 위 차용금을 변제하는 대신 쟁점부동산을 피고에게 양도하되 쟁점부동산에 설정되어 있던 근저당권 채무 5천만원을 피고가 인수하라고 하여 이 사건 매매계약을 체결하고 원고로부터 매매대금 3억 9천만원의 영수증을 작성 받았고, 같은 날 근저당권 피담보채무를 상환하여 채무를 모두 이행하였으므로 원고에게 이 사건 매매계약을 해제할 권리가 없다고 주장하고 있다.

3. 이 사건의 쟁점은 피고가 원고에게 이 사건 매매대금 중 근저당 피담보채무를 제외한 잔금 3억 4천만원을 지급 하였는지 여부이고, 이에 대한 판단은,

① 원고와 피고는 이 사건 매매계약을 체결하면서 매매대금 전부를 계약체결 당일 일시불로 지급하기로 정한 사실, ② 원고는 이 사건 매매계약을 체결한 즉석에서 피고에게 쟁점부동산의 매매대금이라고 표시한 3억 9천만원의 영수증을 작성해 준 사실, ③ 이 사건 매매계약 체결 당시 참여하여 매매계약서를 작성한 소외 김경호는 원고·피고에게 문의하여 원고·피고로부터 매매대금의 지급이 완결된 사실을 확인한 사실을 각 인정할 수 있고 그 반증이 없는 바, 위 각 인정사실에 의하면 이 사건 영수증 작성 당시 피고가 원고에게 이 사건 매매대금에서 근저당 피담보채무를 공제한 나머지 3억 4천만원을 지급하지는 않았지만 당시 원고에 대한 기존의 대여금채권과 원고의 피고에 대한 이 사건 매매계약상 잔금채권을 상계 처리한 사실을 추인할 수 있으므로(원고는 피고를 믿고 추후에 잔금 3억 4천만원을 받기로 하고 미리 위 영수증을 작성하여 주었다고 주장하나 원고가 매매대금 대부분을 지급받지 못한 상황에서 계약체결 당일 피고에게 소유권 이전등기를 경료해 주고, 매매대금을 모두 지급받았다는 내용의 영수증을 작성해 주며, 지급받지 못한 대금에 대한 지급기일도 정하지 않은 것은 매우 이례적인 것이어서 원고의 위 주장을 받아들일 수 없고, 피고가 이 사건 부동산을 양도받아 원고에 대한 기존 대여금 차용증을 모두 폐기하였다고 하면서 원고에 대한 대여사실을 제대로 입증하지 못하는 사정이 위 추인을 방해하지 아니한다), 이 사건 매매계약상 피고의 원고에 대한 잔금지급 채무는 모두 소멸하였다고 할 것이어서 원고의 주장은 이유가 없어 이를 기각한다고 결정하고 있다.

(2) 위와 같은 사실관계 등을 종합하면, 서울중앙지방법원은 쟁점부동산의 매수자인 ○○○이 청구인에게 대여한 대여금 채권과 쟁점부동산의 매매계약상의 잔금채무를 상계처리한 것으로 인정하여 동 매매계약상의 잔금지급채무가 모두 소멸하였다고 판단하여 청구인의 주장을 기각하는 것으로 패소판결하였고, 청구인이 이와 다른 사실이 입증되는 반증자료를 제출하지 못하고 있으므로 위와 같은 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.

(3) 그렇다면, 처분청이 ○○○에게 쟁점부동산이 3억 9천만원에 양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.