부동산의 실지취득가액을 인정할 수 있는지 여부

○○○세무서장이 2008.8.19. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 43,242,660원의 부과처분은 ○○○(대지 291.78㎡ 및 운동시설 973.39㎡)와 동소 지하층 301호(대지 241.27㎡ 및 수영장 804.92㎡)의 취득가액 및 양도가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 1998.2.27. ○○○(대지 291.78㎡ 및 운동시설 973.39㎡)와 동소 지하층 301호(대지 241.27㎡ 및 수영장 804.92㎡)(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 공유자 지분 (100분의 30)으로 취득하여 2004.9.22. 쟁점부동산을 양도한 후 양도소득세를 무신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 검인계약서상 양도가액(전체가액 2,450백만원, 청구인 지분가액 735백만원)으로 하고 취득가액은 환산취득가액으로 하여 2008.8.19. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 43,242,660원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.10.30. 이의신청을 거쳐 2009.7.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인 등 4인이 동업으로 쟁점부동산의 체육시설을 신축하여 보유하던 ○○○로부터 25억원에 매입하여 스포츠센타를 개업·운영하다가 은행차입금의 상환압박과 시설의 노후화로 인해 추가로 많은 자금의 투입이 필요하여 부득이 폐업키로 하고, 쟁점부동산을 24억 5천만원에 양도하였으며, 거래상대방이 쟁점부동산을 25억원에 양도하였다고 확인하고 있으므로 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액이 아닌 확인된 실지거래가액 25억원으로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 검인계약서상 양도가액(2,450,000,000원)이 기준시가의 77.4%에 불과한 점과 청구인이 제시한 증빙자료만으로는 관련 대금지급이 객관적으로 확인되지 아니하므로 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 양도소득세를 무신고한 데 대하여 처분청이 쟁점부동산의 양도가액은 검인계약서상 양도가액으로 하고, 취득가액은 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 (2005. 2. 19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1998.2.27. 쟁점부동산을 공유자 지분(100분의 30)으로 취득하여 2004.9.22. 쟁점부동산을 양도한 후 양도소득세를 무신고한 데 대하여, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 검인계약서상 양도가액으로 하고 취득가액은 환산취득가액으로 하여 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 43,242,660원을 과세한 내용이 처분청 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 청구인 외 3인이 동업으로 쟁점부동산의 체육시설을 신축하여 보유하던 ○○○로부터 25억원에 매입하여 스포츠센터를 개업·운영하다가 은행차입금의 상환압박과 시설의 노후화로 인해 추가로 많은 자금의 투입이 필요하여 부득이 폐업키로 하고, 쟁점부동산을 24억 5천만원에 양도하였으며, 거래상대방이 쟁점부동산을 25억원에 양도하였다고 확인하고 있으므로 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액이 아닌 확인된 실지거래가액 25억원으로 하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 청구인은 쟁점부동산을 양도할 때 관련 서류를 동 스포츠센터에 남겨 놓고 나왔고, 이후에는 동 서류를 찾을 수가 없었으며, 매도자인 ○○○에게 부탁하여 취득 당시 매매계약서를 제출하였다고 우리 원의 조세심판관회의에 출석하여 의견진술하였으며, 위 매매계약서는 ○○○가 1994.8.26. 공증○○○하였다. 한편, 위 매매계약서에 의하면 ○○○가 1994.8.26. 쟁점부동산을 청구인, ○○○에게 25억원(계약금: 계약시 2억원, 중도금: 7억원, 잔금: 15억원)에 양도하기로 계약체결한 내용이 나타나 있고, 이 건 매매계약서 별지상의 분양대금납부조건은 아래표와 같으며, 동 공증서류에 함께 포함된 ○○○의 종합체육시설업 사업계획 승인문서○○○에 의하면, ○○○가 쟁점부동산 소재지에 대중종합체육시설업(지하 3층 수영장 804.92㎡, 지하 2층 체력단련장 112.34㎡, 에어로빅장 151.50㎡, 탈의실 402.92㎡, 체온관리실 18.45㎡, 사무실 57㎡, 체련장 231.18㎡, 지하 1층 다목적 체련장 328.83㎡)을○○○에게 신청하여 승인받은 내용이 나타나고, 이 건 양도 관련 부동산매매계약서(2004.9.21. ○○○이 검인하였음)에 의하면, 청구인 등이 쟁점부동산을 2,450,000,000원에 ○○○에게 양도하기로 계약·체결한 내용이 나타난다.

○○○

(4) 처분청 심리자료에 의하면, ○○○는 주택신축판매업자로서 쟁점부동산의 지번에 지하 3층, 지상 10층, 연면적 8,762.22㎡ 규모의 운동시설 및 공동주택을 1994.4.18. 신축하여 동 신축주택 판매에 대해 종합소득세를 신고한 내용이 나타나며, 쟁점부동산 소재지인 ○○○는 주택의 경우 2003.6.14.부터 현재까지, 주택 외의 경우 2004.2.26.부터 2008.11.7.까지 투기지역으로 지정되었으며, 청구인의 쟁점부동산 취득시 기준시가는 2,469,056,981원이고 양도시 기준시가는 3,165,258,410원으로 나타나고 있다.

(5) ○○○는 확인서에서 본인이 1994.8.26. 쟁점부동산을 신축하여 청구인 외 3인에게 부가가치세를 포함하여 총 25억원에 양도하였고, 연도별 스포츠센터 중도금 입금내역(1994년도 계약금 및 중도금 10억원, 1995년도 중도금 5억 1천만원, 1996년도 중도금 4억 9천 5백 5십만원, 1997년도 중도금 2억 4천만원 계 2,245,500천원, 1997년도 중도금 8월 미수금 1억 5천만원, 9월·10월·11월분 3천만원, 1996년도 미수금 1,450만원은 스포츠센터 손해배상 건에 관한 것임)과 같이 입금완료 한 사실을 본인의 기록에 의거 확인하고 있으며, 청구인과 동업한 ○○○와 ○○○이 쟁점부동산을 ○○○로부터 25억원에 구입하였고, 구입당시 자금사정이 좋지 아니하여 계약금으로 3억원 등을 지급하고, 차액은 부족한 자금사정으로 매월 3천만원씩을 지급하는 등 분할로 3년간 납부하여 소유권이전등기를 한 사실이 있음을 확인하고 있다.

(6) 위와 같은 사실을 종합해 볼 때, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 과세하였지만, 쟁점부동산의 소재지가 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하도록 의무화된 투기지역이었고, 매도자인 ○○○가 동아합동법률사무소를 통해 1994.8.26. 공증하여 신빙성이 있다고 보이는 위 매매계약서에 쟁점부동산을 25억원에 양도하기로 계약체결하였으며, 취득당시 기준시가가 2,469,056,981원으로 청구인이 주장하는 취득가액 25억원과 크게 차이가 나지 아니하는 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액이 일부 신빙성이 있다고 보인다. 다만, 쟁점부동산의 검인계약서상 양도가액(24억 5천만원)이 취득가액(25억원)보다 낮고 양도시 기준시가(3,165,258천원)의 77.4% 수준이므로 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액을 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 합리적이라고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.